就在昨天，廣州市人民政府官方網站，悄悄發布了《廣州市國土空間總體規劃（2021-2035年）》的通知。

二娃打開一看：嚯呀，整整幾萬字，干貨是真不少！

而且，一些板塊和區域在規劃上面，有了很大的變化，比如——南沙。

我們都知道，以前南沙定位是自貿區+廣州副中心。而在這一份15年的國土空間規劃中，南沙變成“南沙新區”了！“副中心”字眼，突然不見了！

當然，其他區域和板塊，也有很多亮點和變化！想在廣州買房的朋友，可一定要好好研讀這份文件了。因為它關系到廣州未來發展的方向。

哪些板塊前景好？哪些板塊價值高？其實在很多文字中，皆有透露......

下面，我們就一起來看看吧！

第一、黃埔重回主城區，番禺仍然屬于外圍

首先，在這份總規中，重新定義了市域和中心城區的的范圍。

中心城區規劃范圍包括：越秀、海珠、荔灣、天河四區全域，白云區北二環高速公路以南地區，黃埔區除九佛街道、龍湖街道、新龍鎮以外地區，面積約933平方千米。

對比2017-2035年發布的草案略有不同，番禺被踢出局了！

然后，今年3月，《廣州面向2049的城市發展戰略》里面，也有重新定義廣州主城范圍為：北至北二環高速，南至荔灣、海珠區界，西至廣州市界，東至天河區界的范圍界定為主城區，面積約630平方公里。

也就是說，這份文件中，廣州主城區是越秀、天河、海珠、荔灣四個區，加上白云區北二環高速以南的部分。黃埔、番禺全區都不屬于主城區范圍。

為此，網上還掀起過一股熱潮。

但現在來看，黃埔是重回主城區范圍了，而番禺，仍舊屬于外圍......

第二、廣州目標：2035年，建設成為具有國際競爭力的世界城市，率先實現中國式現代化。

值得一提的是，文件中，廣州給出了幾個清晰的目標愿景：

1）2025年，建設成為具有全球影響力的國家中心城市、綜合性門戶城市

2）2035年，建設成為具有國際競爭力的世界城市，率先實現中國式現代化

3）2050年，全面建成具有經典魅力和時代活力的中心型世界城市，在全球城市網絡中發揮更廣泛、更全面的引領作用。

第三、科技創新是廣州接下來發展的重點

比如，文中多次提及要打造成為國際科技創新中心重要承載地，推進“廣州—深圳—香港—澳門”科技創新走廊。

那么，這條科技創新走廊都經過廣州哪些板塊呢？

知識城、科學城、琶洲、大學城、南沙都有涉及，所以這些區域未來前景還是相當不錯的，具有一定的投資價值。

而整個科創軸呢，分為三段：

北段重要極點包括：中新廣州知識城、科學城、天河智慧城、

中段包括：廣州人工智能與數字經濟試驗區、生物島、創新城、蓮花灣。

南段包括：慶盛、黃閣、南沙科學城、龍穴島及萬頃沙。

第四、廣州將竭盡所能，發展南沙！高標準建設南沙新區

仔細看完全文，我發現，目前廣州分為三個城市核心區發展。

中心城區為一個、東部為一個，而南沙，就獨占一個！其重要程度不容小覷。

根據規劃來看，廣州中心城區主要發展7個次級活力中心，包括：天河智慧城、廣州科學城、白云湖數字科技城、白云新城商務區、白鵝潭—海龍圍商務科創區、環海珠湖濕地創新園、海絲城等。

而南沙呢，則要高標準建設南沙新區！

怎么建設呢？

科技方面——南沙科學城、中科院明珠科學園、南方海洋科技創新中心。

國際交流、論壇、賽事——南沙全民文化體育綜合體。

國際航運物流——建設廣州港口型國家物流樞紐、建設廣州港南沙港區自動化碼頭、謀劃開通南沙—中亞—歐洲的中歐直達集裝箱班列。

深化港澳融合發展——打造高等教育開放試驗田、高水平高校集聚地，大灣區高等教育合作新高地，建設外籍人員子女學校或國際化程度較高的中小學校。

強化灣區交通——優化南沙客運港航班和廣深港高鐵，推動廣州至珠海（澳門）高鐵、中南虎城際、肇順南城際、南沙至高明高速、獅子洋通道等干線交通通道建設。

而讓我比較意外的是：以前發布的總規劃圖，南沙都是副中心，這一次卻變成了“南沙新區”了。“副中心”字眼消失不見了。

那么，你們覺得這個變化，南沙的定位是升級了，還是降級了？

第五、2035年，廣州常住人口將控制在2200萬人以內

綜合考慮資源環境約束、人口變化趨勢、用地狀況和城市發展因素，2035年常住人口規模嚴格控制在2200萬人以內，常住人口城鎮化率約88.5%。

城市核心區（中心城區）常住人口規模嚴格控制在1000萬人以內；城市核心區（東部中心、南沙新區）規劃常住人口規模為200萬人—300萬人；外圍綜合新城規劃常住人口規模為80萬人—200萬人；地區中心規劃常住人口規模為20萬人—80萬人。

2035年全市建設用地人口密度嚴格控制在1萬人/平方千米左右，中心城區人口密度嚴格控制在1.5萬人/平方千米左右。

第六、優化目前廣州的商業布局。

比如，繼續建設天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲等5個世界級地標商圈。

打造北京路—海珠廣場、上下九—永慶坊2個嶺南特色商圈，培育建設廣州北站—廣州白云國際機場等樞紐型特色商圈，打造多個城市級商業中心。

同時，培育夜間經濟集聚空間（以后廣州夜生活會更加豐富多彩）。包括4個商圈：

珠江西（聚龍灣、沙面—黃沙、太古倉）

珠江北（珠江新城—廣州塔—琶醍）

珠江東（金融城—黃埔灣）

珠江南（南海心沙、瀝滘）

看得出來，金融城被委以重任，大家還是可以期待的！

第七、廣州交通，全面開花！

擴建廣州白云國際機場，推進珠三角樞紐（廣州新）機場建設，推進通用機場建設，形成以廣州白云國際機場為核心，珠三角樞紐（廣州新）機場為輔，南沙、黃埔、從化等通用機場為補充的多機場體系。

新增增佛（天）、獅子洋通道等高速公路。目標是到2035年，廣州市域高速公路網總里程達到1500千米。

高標準改造提升廣州站、廣州東站、廣州北站，建設廣州白云、新塘、南沙等客站，新增黃埔、知識城、從化等客站。

新增9條高鐵，優先建設與長三角（上海）、成渝、湛江（海口）、深港、珠澳方向的直達通道，重點提升引入城市中心的鐵路通道能力，強化樞紐互聯互通。目標是到2035年市域內鐵路（不含城際鐵路）總里程達到約800千米，年客運量達4億人次，年貨運量達7700萬噸。

擴大中心城區對外道路容量，新增對外直連通道，推進東曉南路至南站連接線、中新廣州知識城至中心城區快速通道、南沙至中心城區快速通道。擴大快速道路容量，推進龍溪大道、黃埔大道（科韻路—匯彩路）等環路放射線的快速化改造，建設快捷路二期等一批主線連續、高效通行的快捷路。擴大主骨架道路容量，新建獵德大道北延線、匯景北路東延線，打通江南大道南延線、花城大道東延線等斷頭路。

當然，整個文件還涉及方方面面很多內容，想看原文的朋友可以點擊“原文”。

那么，大家看完后覺得，廣州買房哪里最有潛力呢？你們是否看好南沙的發展呢？

歡迎留言評論。