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最近老司機(jī)明顯偏樂(lè)觀，很多人不喜歡了，我看了一下后臺(tái)，這禮拜取關(guān)的人比以往要多，當(dāng)然新增關(guān)注更多。

取關(guān)是好事，對(duì)于自己不喜歡的人，沒(méi)必要關(guān)注。同樣對(duì)老司機(jī)也是好事，少了很多抬杠的，少消耗我很多精力。

這話聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)不近人情，是的，老司機(jī)不虛偽，不想在沒(méi)價(jià)值的事情上浪費(fèi)時(shí)間。

本周，美國(guó)大選和中國(guó)大會(huì)都會(huì)塵埃落定，如何影響樓市下一步發(fā)展，特別是大家關(guān)心的房?jī)r(jià)？老司機(jī)將在本周六下午再次舉辦“購(gòu)房者沙龍”。

沙龍向近期有購(gòu)房意向的讀者開(kāi)放，老司機(jī)邀請(qǐng)嘉賓和大家一起交流（報(bào)名掃上圖二維碼或點(diǎn)擊文末“閱讀原文”）。

鑒于以往沙龍總有人無(wú)故缺席，浪費(fèi)有限的名額，今后線下沙龍將收取少量報(bào)名費(fèi)（暫定18元/人）。收費(fèi)的目的不是為了賺錢，而是為了減少無(wú)效報(bào)名，保證到場(chǎng)人數(shù)。

如果一分錢不花，有些人即使報(bào)名了也不重視，對(duì)大家都不好。

每當(dāng)談到房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，人們總會(huì)拿出那句流傳甚廣的名言：

房?jī)r(jià)短期看金融，中期看政策，長(zhǎng)期看人口。

這句話是誰(shuí)最先說(shuō)出來(lái)的？是一位叫任澤平的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，這位仁兄曾在證券公司干過(guò)多年，但讓他在地產(chǎn)圈廣受關(guān)注的，是2017年以1500萬(wàn)年薪加盟恒大，成為皮帶哥的首席經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)。

現(xiàn)在大家都知道，皮帶哥在里面踩縫紉機(jī)，但這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在外面卻風(fēng)生水起。最近一次上熱搜是和某私募大佬對(duì)罵，因他國(guó)慶期間呼吁廣大股民為國(guó)炒股，被人家嘲諷了。

老司機(jī)從來(lái)不認(rèn)為任澤平是個(gè)房產(chǎn)專家，他提出那句名言時(shí)，我就說(shuō)這是一本正經(jīng)的胡說(shuō)八道。

經(jīng)濟(jì)學(xué)有個(gè)最基本的定律，叫供求決定價(jià)格。

決定房?jī)r(jià)的，始終是供求，沒(méi)有別的因素。任澤平提到的政策、人口、金融等因素，它們影響的并不是房?jī)r(jià)，而是供求，但影響供求的因素絕非只有這三個(gè)。

比如情緒，就是影響供求的非常重要的因素。

舉個(gè)簡(jiǎn)單例子，2021年上半年，人們還在瘋狂搖號(hào)，房?jī)r(jià)還在節(jié)節(jié)攀升，到了下半年，樓市已經(jīng)門可羅雀，一些房子開(kāi)始降價(jià)。

半年時(shí)間，人口突變了嗎？沒(méi)有；金融突變了嗎？沒(méi)有；政策突變了嗎？沒(méi)有。那是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)翻轉(zhuǎn)了呢？

供求，準(zhǔn)確的說(shuō)是恐慌導(dǎo)致需求出現(xiàn)了大幅度萎縮。

在上半年搖號(hào)的時(shí)候，10個(gè)購(gòu)房者7個(gè)是投資客，有些人甚至搖了十幾個(gè)樓盤(pán)都沒(méi)搖到。投資客的需求也是需求，也是真金白銀掏出來(lái)的。

到了下半年，眼看著出現(xiàn)了暴雷、停工，這些投資客怕了，不敢再去搖號(hào)了，這部分需求迅速消退了。

但供應(yīng)量仍然很大，寧波市區(qū)有幾十個(gè)樓盤(pán)，面對(duì)驟然減少的需求，必然出現(xiàn)滯銷。滯銷越多，周期越長(zhǎng)，降價(jià)的可能性就越大。

所以，如果從根子上來(lái)說(shuō)，決定房?jī)r(jià)的是供求。供應(yīng)可以等同于土地銷售量，而需求可以等同于購(gòu)房資金量。

這兩個(gè)量都是不斷變動(dòng)的，因?yàn)榭謶郑顿Y客退出，需求減少；因?yàn)楸├祝_(kāi)發(fā)商退出，則供應(yīng)量減少。這兩個(gè)基本變量已經(jīng)超出了任澤平的分析框架。

這兩年我們都看到了需求量的大幅萎縮，但我們忽略了兩個(gè)基本事實(shí)。

1、需求量不會(huì)無(wú)限萎縮。到2023年中，樓市里基本沒(méi)有了投資需求，從那時(shí)開(kāi)始，需求變得穩(wěn)定，因?yàn)樽宰⌒枨蟮膹椥允切〉摹?br/>

2、供應(yīng)量也在同步萎縮，甚至在加速萎縮。2020年，寧波一共完成土地出讓4萬(wàn)畝，到了2023年，這個(gè)數(shù)字降到了1.9萬(wàn)畝，比腰斬還多。更狠的是今年上半年，又在2023年的基礎(chǔ)上，下跌了53%。

（注：以上土地出讓涵蓋寧波大市，包括宅地和非住宅用地。）

一對(duì)比就可以發(fā)現(xiàn)，這幾年房?jī)r(jià)是降了很多，但供應(yīng)量下降得更多，今年的土地相比最高峰的2020年，已經(jīng)下降了約70%。

需求下降了多少呢？2023年，市六區(qū)商品房成交23800套，相當(dāng)于2021年的1/3，今年上半年再次暴跌43.8%，看起來(lái)需求的萎縮也非常兇猛。

但新房的銷量并不能完全反映需求，因?yàn)闃潜P(pán)少了銷量自然會(huì)減少，而且新樓盤(pán)普遍偏高端，很多有需求的人也買不起。

所以再看看二手，2020年，市六區(qū)二手成交631萬(wàn)方，到了2023年，這個(gè)數(shù)據(jù)變成了678萬(wàn)方，居然上漲了，意外不意外？

是的，二手房的需求這幾年有過(guò)減少，但到去年卻創(chuàng)下了新高，這充分表明，需求并沒(méi)有像供應(yīng)一樣出現(xiàn)大幅萎縮。

如果是這樣的一種供求變化趨勢(shì)，大家自己去推測(cè)一下接下來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)怎么走。

最后，很多人都以為老司機(jī)是中介，其實(shí)我的身份是獨(dú)立樓市分析師。自2001年以來(lái)，我在房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)摸爬滾打超過(guò)23年，如果您有買房、賣房、不動(dòng)產(chǎn)投資方面的問(wèn)題，歡迎前來(lái)。

同時(shí)，老司機(jī)團(tuán)隊(duì)還從事新房分銷和二手房交易，我們比市場(chǎng)上大多中介都更加專業(yè)靠譜，如果您有相關(guān)需求，也可以掃碼加我。了解相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽。

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