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最近老司機明顯偏樂觀，很多人不喜歡了，我看了一下后臺，這禮拜取關的人比以往要多，當然新增關注更多。

取關是好事，對于自己不喜歡的人，沒必要關注。同樣對老司機也是好事，少了很多抬杠的，少消耗我很多精力。

這話聽起來有點不近人情，是的，老司機不虛偽，不想在沒價值的事情上浪費時間。

本周，美國大選和中國大會都會塵埃落定，如何影響樓市下一步發(fā)展，特別是大家關心的房價？老司機將在本周六下午再次舉辦“購房者沙龍”。

沙龍向近期有購房意向的讀者開放，老司機邀請嘉賓和大家一起交流（報名掃上圖二維碼或點擊文末“閱讀原文”）。

鑒于以往沙龍總有人無故缺席，浪費有限的名額，今后線下沙龍將收取少量報名費（暫定18元/人）。收費的目的不是為了賺錢，而是為了減少無效報名，保證到場人數(shù)。

如果一分錢不花，有些人即使報名了也不重視，對大家都不好。

每當談到房價走勢時，人們總會拿出那句流傳甚廣的名言：

房價短期看金融，中期看政策，長期看人口。

這句話是誰最先說出來的？是一位叫任澤平的經(jīng)濟學家，這位仁兄曾在證券公司干過多年，但讓他在地產(chǎn)圈廣受關注的，是2017年以1500萬年薪加盟恒大，成為皮帶哥的首席經(jīng)濟顧問。

現(xiàn)在大家都知道，皮帶哥在里面踩縫紉機，但這位經(jīng)濟學家在外面卻風生水起。最近一次上熱搜是和某私募大佬對罵，因他國慶期間呼吁廣大股民為國炒股，被人家嘲諷了。

老司機從來不認為任澤平是個房產(chǎn)專家，他提出那句名言時，我就說這是一本正經(jīng)的胡說八道。

經(jīng)濟學有個最基本的定律，叫供求決定價格。

決定房價的，始終是供求，沒有別的因素。任澤平提到的政策、人口、金融等因素，它們影響的并不是房價，而是供求，但影響供求的因素絕非只有這三個。

比如情緒，就是影響供求的非常重要的因素。

舉個簡單例子，2021年上半年，人們還在瘋狂搖號，房價還在節(jié)節(jié)攀升，到了下半年，樓市已經(jīng)門可羅雀，一些房子開始降價。

半年時間，人口突變了嗎？沒有；金融突變了嗎？沒有；政策突變了嗎？沒有。那是什么導致房價翻轉(zhuǎn)了呢？

供求，準確的說是恐慌導致需求出現(xiàn)了大幅度萎縮。

在上半年搖號的時候，10個購房者7個是投資客，有些人甚至搖了十幾個樓盤都沒搖到。投資客的需求也是需求，也是真金白銀掏出來的。

到了下半年，眼看著出現(xiàn)了暴雷、停工，這些投資客怕了，不敢再去搖號了，這部分需求迅速消退了。

但供應量仍然很大，寧波市區(qū)有幾十個樓盤，面對驟然減少的需求，必然出現(xiàn)滯銷。滯銷越多，周期越長，降價的可能性就越大。

所以，如果從根子上來說，決定房價的是供求。供應可以等同于土地銷售量，而需求可以等同于購房資金量。

這兩個量都是不斷變動的，因為恐懼，投資客退出，需求減少；因為暴雷，開發(fā)商退出，則供應量減少。這兩個基本變量已經(jīng)超出了任澤平的分析框架。

這兩年我們都看到了需求量的大幅萎縮，但我們忽略了兩個基本事實。

1、需求量不會無限萎縮。到2023年中，樓市里基本沒有了投資需求，從那時開始，需求變得穩(wěn)定，因為自住需求的彈性是小的。

2、供應量也在同步萎縮，甚至在加速萎縮。2020年，寧波一共完成土地出讓4萬畝，到了2023年，這個數(shù)字降到了1.9萬畝，比腰斬還多。更狠的是今年上半年，又在2023年的基礎上，下跌了53%。

（注：以上土地出讓涵蓋寧波大市，包括宅地和非住宅用地。）

一對比就可以發(fā)現(xiàn)，這幾年房價是降了很多，但供應量下降得更多，今年的土地相比最高峰的2020年，已經(jīng)下降了約70%。

需求下降了多少呢？2023年，市六區(qū)商品房成交23800套，相當于2021年的1/3，今年上半年再次暴跌43.8%，看起來需求的萎縮也非常兇猛。

但新房的銷量并不能完全反映需求，因為樓盤少了銷量自然會減少，而且新樓盤普遍偏高端，很多有需求的人也買不起。

所以再看看二手，2020年，市六區(qū)二手成交631萬方，到了2023年，這個數(shù)據(jù)變成了678萬方，居然上漲了，意外不意外？

是的，二手房的需求這幾年有過減少，但到去年卻創(chuàng)下了新高，這充分表明，需求并沒有像供應一樣出現(xiàn)大幅萎縮。

如果是這樣的一種供求變化趨勢，大家自己去推測一下接下來房價會怎么走。

最后，很多人都以為老司機是中介，其實我的身份是獨立樓市分析師。自2001年以來，我在房產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)摸爬滾打超過23年，如果您有買房、賣房、不動產(chǎn)投資方面的問題，歡迎前來。

同時，老司機團隊還從事新房分銷和二手房交易，我們比市場上大多中介都更加專業(yè)靠譜，如果您有相關需求，也可以掃碼加我。了解相關服務內(nèi)容，請點擊下面小標簽。

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