說起過去十幾年中國樓市的瘋狂，真是一幅“價格永遠只漲不跌”的畫卷。無論貸款利率高達6%以上，買房的人潮都川流不息。很多人相信，房子就是鐵飯碗，漲不完的香餑餑。

但當時有個聲音顯得另類又諷刺——“未來的房子會像蔥一樣便宜?！边@正是馬云在樓市最瘋漲時喊出的“逆流之聲”，仿佛給狂奔的車隊潑了一盆冷水。

如今，8年過去了，馬云的預言似乎越來越接近現實。

01 歷史回放——老北京學區房從10萬到6.5萬

2021年下半年，樓市開始出現明顯變化。

曾經動輒10萬/平米以上的北京核心學區房，現在價格多滑落到7萬左右，甚至有房源跌破6.5萬元，直接回到了2016年的水平。

這可不是個別現象，而是樓市深層次調整的一個縮影。

賣房的不禁哭訴：“現在賣房，連賣白菜都比賣房容易多了！”

從一年前掛牌即賣的火爆，變成掛牌半年無人問津。郊區的房子降價也銷路遇冷，堪比鐵打的“懸崖”。

深圳的數據顯示，2024年上半年新房成交面積同比下降了14.3%。換句話說，少賣了近20個深圳那么大的房子！而且價格還在走低。

這讓很多業內銷售猶如身處“沙漠”，遙看綠洲卻遠不可及。

02 2025年樓市要變天了！解析三大驅動因素

① 人口“逆轉”，年輕人沒了買房力氣

過去是人來錢多，買房需求旺盛，進城人口不斷增加。

現在發生翻天覆地的變化。

“人口負增長趨勢”已經連續三年持續，城市進城人口銳減，出生率低迷。2024年專家預測中國總人口可能減少200萬！

老齡化速度更可怕：

• 2022年老年人口2.8億，
• 2024年已達3.1億，
• 年底或沖刺至3.3億。

這些老年人多數不需要新房，反而會出售二三套老房提升生活質量。

年輕人壓力山大，月薪3000-4000甚至養不起自己，買房？根本無從談起。

② 庫存堆積如山，催生大量“鬼城”

2023年底，全國新房待售面積已高達7.3億平方米。2024年更進一步升至7.5億。

這僅包括新房庫存，二手房和在建項目疊加，無數空置房壓在市場上，形成嚴重供需失衡。

大城市相對壓力小，三四線城市成了重災區。大量房屋空置成“鬼城”，成為塵封的鬧鬼建筑。

人口外流壓力下，農村以及小縣城更是大片棄宅，城市繁榮與邊緣荒涼形成強烈對比。

2025年，這種供過于求狀況恐怕更嚴重。

③ 經濟風暴襲來，消費降級波及樓市

從口罩事件到貿易摩擦，再到去杠桿的硬著陸，近幾年經濟陰云籠罩。

通縮預期顯現，消費大幅縮減，結婚率降低，育齡女性推遲生育。

房地產作為大宗消費品，勢必首當其沖被“冷落”。

樓市一跌，沖擊的不僅是房企，還牽動上下游產業鏈：建材、設計、家具、金融、裝修等數十行業。

幾十萬個企業和成千上萬的就業崗位岌岌可危。

貸款更難批，消費者信心受挫，形成惡性循環。

03 未來兩年樓市去哪兒？

① 人口結構失衡持續惡化

一邊是嬰兒潮一代退休潮沖擊來襲，每年超過2000萬人退休；

另一邊，上半年結婚人數更是同比減少；

生育率低下，年輕購房者銳減，未來需求只會越來越弱。

老年人拋房現象日益明顯，市場供應量居高不下。

② 房企債務如山，壓力倍增

據統計，2024年中國房企“百強”需償還債務總額高達3萬億元人民幣。

銷售低迷，資金鏈緊張；回血慢，就難以保障債務償還。

唯有通過進一步降價，刺激存量消化。

未來2年，降價成必然，財富縮水成常態。

③ 房產稅試水漸行漸近

雖然2023年以來的房產稅試點未大面積鋪開，但不可否認趨勢已明朗。

一旦試點進階，未來多套房家庭不可避免將面臨額外持有成本。

持房壓力凸顯，加速存量拋壓。

04 普通人，2025年樓市你該怎么辦？

1. 別隨波逐流買房！

此刻買房必須精準看需求和預算，不盲目追漲或跟風。

建議月供控制在家庭收入的30%以內，減少財務風險。

1. 投資自己最靠譜

資本操盤再多，也抵不過技能投資。

學點實用技能，讓自己成為“金飯碗”，哪怕經濟風暴，也有底氣撐起生活。

未來財富主動權掌握在有能力的人手中。

結語：馬云蔥價預言不再是段子，2025年樓市真要大變臉了！

回頭望望那些年瘋狂漲價的情景，仿佛是一場時代的眼淚。

如今，樓市冷卻、人口結構逆轉、庫存畸高以及房企壓力山大……一地雞毛掀開面紗，過去的盛世已不復存在。

2025年，是樓市轉型的關鍵拐點。

普通購房者必須擦亮眼睛，懂得防范風險。

投資者要清醒認知，房地產這場“大戲”，絕不是簡單的買與賣那么簡單。

參考資料

1. 國家統計局2024年人口普查報告
2. 中房報《2024年中國各地庫存與銷售情況分析》
3. 中國房地產協會2024年行業債務風險報告
4. 新浪財經《樓市下行趨勢深度剖析》2025-07-15
5. 21世紀經濟報道《馬云發聲樓市預言回顧》2024-06

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