今年無(wú)疑是重慶舊城改造之年。

　　最新官方數(shù)據(jù)顯示，截至目前重慶實(shí)施城市更新試點(diǎn)示范項(xiàng)目214個(gè)，總投資約2656億元。

　　如此大手筆的舊城改造，是重慶樓市一個(gè)新風(fēng)向，其中自然也蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)遇。

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　　上半年，重慶提出將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1835個(gè)。到9月底，改造項(xiàng)目全部開工，已完成年內(nèi)100%開工的目標(biāo)任務(wù)。

　　舊城改造是城市更新的重要方式，重慶目前城鎮(zhèn)化率接近70%，老城區(qū)越來(lái)越多，舊城改造勢(shì)在必行。因此，去年重慶發(fā)布了中心城區(qū)舊城改造項(xiàng)目第一批名單，吹響大規(guī)模改造號(hào)角。

　　不得不說(shuō)，重慶的舊城改造是可圈可點(diǎn)的，這兩年重慶涌現(xiàn)的很多網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，都是改造后的老城區(qū)。

　　比如民主村。民主村在九龍坡謝家灣，原來(lái)是個(gè)大型國(guó)企的家屬區(qū)，有100多棟居民樓，最長(zhǎng)的房齡差不多70年。去年4月，煥然一新的民主村正式亮相，老建筑、創(chuàng)意街景、特色小店一應(yīng)俱全，還衍生出打卡三件套，梅見青梅酒、民主村社區(qū)食堂、菜市場(chǎng)火鍋。

　　城市更新中的民主村

　　更新后的民主村

　　又比如渝中區(qū)山城巷。原本是重慶地標(biāo)，因?yàn)榻ㄖ吓f、私搭亂建早已無(wú)人問津。在舊城改造中，這個(gè)地標(biāo)再次復(fù)活，有了網(wǎng)紅步道、火鍋美食和文創(chuàng)咖啡，現(xiàn)在是外地游客游覽重慶的熱門“打卡地”。

　　再比如戴家巷、北倉(cāng)里、下浩里老街等舊城改造項(xiàng)目，老城底蘊(yùn)再被發(fā)掘，重獲新生。重慶的舊城改造項(xiàng)目，已成為全國(guó)的“樣板”。

　　02

　　對(duì)于樓市，舊城改造會(huì)帶來(lái)怎樣的機(jī)遇？最直接的是拆遷。

　　舊城改造并不是只是煥新舊建筑，國(guó)家《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》提出，分三類實(shí)施改造，對(duì)具備條件的可拆除新建，也可實(shí)施拆整結(jié)合。

　　事實(shí)上，重慶的舊城改造就包括了不少拆遷項(xiàng)目。比如謝家灣街道的文化一、二村老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中，就包括了通過“拆舊建新、土地騰退”等政策工具拆除D級(jí)危房。

　　最近巴南區(qū)發(fā)布的公告稱，在紡織片區(qū)城中村改造項(xiàng)目中，擬征收收蓮花街道新華村5社等1個(gè)村2個(gè)社集體土地14.2685公頃，涉及新華村5社、6社及村集體。

　　此外，江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)等幾乎所有主城區(qū)均發(fā)布過舊城改造項(xiàng)目的拆遷通告。根據(jù)之前數(shù)據(jù)，幾乎有一半的舊城改造項(xiàng)目都有拆遷的動(dòng)作在內(nèi)。那么以今年已全面開工的1835個(gè)老舊小區(qū)來(lái)算，這個(gè)拆遷的體量會(huì)是很可觀的。

　　老舊小區(qū)一般位于城市核心地帶，拆遷之后，將引入更多品質(zhì)開發(fā)商，打造優(yōu)質(zhì)樓盤，更有利于釋放改善置業(yè)需求。現(xiàn)在的觀音橋人居提檔升級(jí)就是范例，舊城改造之后，區(qū)域房?jī)r(jià)一舉躍升為重慶最高板塊。

　　舊城改造對(duì)于樓市的另一個(gè)影響，則在于改善了生活環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施，更是對(duì)空間布局、功能結(jié)構(gòu)進(jìn)行系統(tǒng)重組，提升了板塊價(jià)值，對(duì)于區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和升值起到了重要作用。

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　　目前的舊城改造中，對(duì)樓市有利的政策趨向也很明顯。

　　樓市剛剛打出的一系列救市組合拳里，明確提出“將通過貨幣化安置的方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造。”

　　所謂的貨幣化安置就是拆遷，而從去年發(fā)布的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》來(lái)看，作為全國(guó)僅有的8個(gè)超大城市之一，重慶會(huì)是這100萬(wàn)套貨幣化安置房的重要承接城市。

　　同時(shí)，重慶還獲得了中央財(cái)政關(guān)于城市更新的大力補(bǔ)助。從2024年起，中央財(cái)政計(jì)劃支持部分城市實(shí)施城市更新行動(dòng)，重點(diǎn)向超大特大城市和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶沿線大城市傾斜。重慶即位于首批15個(gè)擬支持城市名單中，將獲得12億的定額補(bǔ)助。

　　不遠(yuǎn)的將來(lái)，重慶的城市更新將遍地開花，城市更有活力。

　　04

　　從目前的市場(chǎng)來(lái)看，重慶樓市的回暖與去庫(kù)存都在持續(xù)，舊城改造釋放出的大量新需求，將為樓市注入新動(dòng)力。

　　本周，重慶新房和二手房銷量再創(chuàng)新高。新房成交約66萬(wàn)方，環(huán)比大漲108%，基本上回到了去年峰值，為今年新高點(diǎn)。

　　二手房方面，10月成交79萬(wàn)方，環(huán)比同樣大幅上漲10%。

　　然而從供需方面來(lái)看，庫(kù)存量卻在穩(wěn)步減少。截止2024年3季度，重慶中心城區(qū)預(yù)售存量為392萬(wàn)方，去存周期降至9.5個(gè)月，比國(guó)家劃定的安全線還低了3個(gè)月。而在8月份，這個(gè)數(shù)字還在11.8個(gè)月，這說(shuō)明重慶去庫(kù)存很明顯。

　　另一個(gè)數(shù)據(jù)是供地。2024年重慶計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1058公頃，同比減少8.95%，商品住宅用地同比減少13.7%。重慶可賣的新房將越來(lái)越少。

　　政策、市場(chǎng)再加上舊城改造的需求助攻，重慶樓市長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)是健康的、穩(wěn)定的。