蔣立冬 AI 圖

據(jù)河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)5月6日消息，為貫徹落實(shí)國家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、控增量工作，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，并將該工作措施面向社會公示，公開征集意見。公示時(shí)間為2025年5月6日至2025年5月15日。

工作措施包括嚴(yán)控預(yù)售許可條件、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存、規(guī)范預(yù)售資金使用、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制、合理把握工程進(jìn)度、準(zhǔn)確界定新出讓土地等六個(gè)方面。

嚴(yán)控預(yù)售許可條件方面，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。

文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

嚴(yán)格預(yù)售資金繳存方面，商品房預(yù)售資金（即購房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個(gè)人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。商業(yè)銀行和公積金管理機(jī)構(gòu)要將貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，未直接發(fā)放的負(fù)責(zé)追回，無法追回的承擔(dān)賠償責(zé)任。

規(guī)范預(yù)售資金使用方面，監(jiān)管賬戶中重點(diǎn)監(jiān)管資金專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項(xiàng)目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制方面，項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級開發(fā)項(xiàng)目。

合理把握工程進(jìn)度方面，以“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供現(xiàn)場施工圖片、工程款發(fā)票及銀行資金撥付憑證；以“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供施工現(xiàn)場圖片。

此外，準(zhǔn)確界定新出讓土地，新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。

在此之前，海南、遼寧營口等地均提及對新掛牌土地、已供地未辦施工許可項(xiàng)目全部現(xiàn)房銷售。此外，根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，自2022年末以來，全國已有超30個(gè)省（市）試點(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺相關(guān)支持政策。其中，合肥、鄭州、長沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。例如，合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對部分地塊提出現(xiàn)房銷售要求；鄭州也選取了一些重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目開展試點(diǎn)工作。

除了直接試點(diǎn)外，多地還出臺了一系列配套支持政策。例如，贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，緩解開發(fā)商資金壓力；九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，刺激購房需求；山東多地則提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度，降低購房者購房成本。

從市場的角度來看，業(yè)內(nèi)人士建議優(yōu)先在庫存大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)“現(xiàn)房銷售”，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。

從數(shù)據(jù)上來看，現(xiàn)房銷售在市場中的占比正逐步提升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，2024年，我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間，現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。