上周發生了幾件風向標級別的大事！

一方面，人大常委會確認通過 史上規模最大的化債計劃，直接增加地方化債資源10萬億元！

財政部部長藍佛安明確表示表示：“結合明年經濟社會發展目標，實施更加給力的財政政策?！?/strong>

另一方面，美國大選、美聯儲降息靴子落地。

川普在還未當選之前，就一直強調要大幅降低利率，也就是說， 美聯儲后續還有非常大降息的空間。

目前， 全球10家發達經濟體央行中，絕大多數都已開始放松貨幣政策。

比如，英國、歐洲、加拿大等央行早就先于美聯儲降息了，并且在持續加碼。

國內也在上個月降息了25個基點，央行行長還透露過：年底前擇機進一步降準0.25至0.5個百分點。

可以預見的是， 全球即將開始新的一輪貨幣寬松周期。

資產價格將會迎來重估，而且當資金流動性充裕的時候，市場活力也會被刺激，在一定程度上利好商業繁榮。

對于普通人而言， 不管是收入還是經商環境，都會得到極大的改善 ，同時也會是一次修復資產負債表、優化資產配置的難得機會。

一些優質商鋪將成為核心資產布局的首選！

商業“跟著地鐵跑”

深圳軌交商業爆發潛力巨大

什么樣的商鋪才能稱得上“優質”呢？

地段必定是第一要素。

核心地段具備強大的人群聚集效應，自然不愁沒有客流，這是商鋪的核心流量基石。

現在的時代， 哪里往往能形成人流最大的聚集？

毋庸置疑就是地鐵！

“交通之于城市，正如血液之于身體”，這是“城市教母”——簡·雅各布斯關于城市交通價值的論述。

在地鐵越來越普及的背景下， 全球大都市正在全面快速進入地鐵商業時代。

包括紐約、倫敦、東京、新加坡、香港等國際大都市，都是通過TOD模式，對城市空間進行了優化、塑造城市形態、提升城市能級，打造了城市增長的經典范本。

正如亞洲地鐵密度最大幾個城市中的 東京、香港，同樣商業也是極為發達的。

二者都是地鐵商業開發的集大成者。

圖源：攝圖網；已獲授權

比如， 東京的澀谷TOD ，被譽為年輕人之街，是日本各種流行元素的發祥地。

圍繞著地鐵樞紐，周邊分布著眾多時尚潮流的購物街區、咖啡館、餐廳和酒吧等，吸引著大量的年輕人和時尚愛好者。

2024年1月至3月期間，每坪 （約3.3㎡） 租金達到了13.9萬日元 （折合人民幣約6500元） ， 較上一季度增長了3.4%，連續三個季度保持正增長。 （數據來源：日本地產 ）

圖源：攝圖網；已獲授權

從澀谷站周邊地區的地價來看，自2013年起，到2021年，十年左右的時間， 土地價格已經累計漲幅高達40.4%，對于日本來說，這個漲幅已經非?？捎^了。（數據來源：日本地產）

在國內已開通地鐵的城市中， 地鐵創富效應早已顯現。

據不完全統計， 全國地鐵附近的商鋪租金比全國所有商鋪平均值高出75%左右，年化收益率則比全國商鋪收益平均值高出5%以上 ，地鐵商鋪的升值空間可想而知。 （數據來源：新華報業網）

再看深圳，作為新晉的國際大都市， 地鐵從“一條線”變成“一張網”，與城市的發展戰略密切相關，也悄然改變了人們的生活——從出行方式到生活方式。

由此， 依托深圳地鐵而形成的商業項目也迎來了“暴風式”增加。

縱觀深圳的商業發展史，從最早的羅湖東門一帶，到如今各個區域商業中心遍地開花，毫無疑問，都跟軌道交通的發展有莫大的關系。

近幾年，異軍突起 的前海壹方城、萬象天地都是憑借近地鐵的優勢，成為深圳客流量最大的商場之一。

前海壹方城屬于地鐵1號線、5號線寶安中心區站的上蓋物業，由此也獲得了 “客流永動機”之稱。

2023年年度客流量為4300萬人次，同比2022年增長5.9%。（數據來源：創新南山）

僅僅開業7年，銷售額便從2018年40.6億到2023年75.6億，連續幾年位居深圳商場銷售額排名榜前三 ，正是得益于地鐵樞紐站帶來的巨大人流。（數據來源：深圳商務）

此外， 寶安中心區屬于新興豪宅區，附近的樓盤房價基本10萬+/㎡，還有很多學校，這些都是消費能力的保障。

圖源：深圳地鐵；睿印里開業實景圖

再來看看位于 地鐵1號線高新園站旁邊的萬象天地。

2023年銷售額68億元，同比增長125%；項目租金收入達9.53億元，同比2022年大幅上漲38.9%。

2023年年度客流量達到了驚人的4650萬人次，排在客流榜第二位。（數據來源：深圳商務）

每天乘坐地鐵1號線來往科技園工作的白領以及華潤城的住戶，就是其穩定的客源。

圖源：深圳地鐵；睿印里開業實景圖

可見，如果一個商業要做成功， 一定是需要和地鐵形成一個非常好的一種銜接關系！

深鐵，軌交商業的“最強王者”

全年或突破30億人次客流

地鐵、社區——商業的絕佳CP

那么，在深圳，能夠有哪一家企業能 完美實現“商業+地鐵”交互鏈接？

非深鐵集團莫屬。

深鐵集團歷經26年探索與奮斗，推進以樞紐為核心的“站城一體化”開發，打造了 和而不同、極富深圳特色的“軌道+物業”模式。

《中國城軌TOD指數報告（2024）》，深圳在交通效率、發展潛力和幸福體驗三個維度位居第一， TOD指數已連續四年位列全國首位！

深圳地鐵依然在快速擴張中，2023年， 深圳城市軌道交通線網密度達0.28公里／平方公里，繼續領跑全國。（數據來源：深圳發布）

在今年上半年，深圳地鐵線路 日均客流量強度也登上了全國首位。

2017年-2019年，深圳平均日客流量大概在500萬人次左右。

2023年-2024年，深圳平均日客流量來到800萬人次左右，足足提升了50%以上，而且趨勢上仍在增加！（數據來源：iFinD）

圖源： 深圳地鐵官方微博；數據來源：iFinD

上半年，深圳軌道累計運送14.63億人次，全年有望突破30億人次！

換言之，就 是深鐵商業至少可以坐擁超30億人次的客流。

地鐵已經成為了深圳極其重要的人流入口， 巨大的全路網客運流量也給地鐵沿線商業設施帶來了穩定的客流紅利。

隨著 地鐵網絡的愈發完善，深圳的消費潛力、還有商業發展，都在進一步地激活。

為了更好地支持商業運營和發展，2016年，深鐵集團成立地鐵商業管理公司，在原來商業地產事業部的基礎上，建立完善的商業開發、運營、管理團隊。

依托“軌道+物業”的開發模式，深圳地鐵戰略布局前海、南山、福田、龍華、龍崗等區域，開發建設了一系列標志性項目。

例如， 深鐵前海國際樞紐中心超級綜合體、深圳北站樞紐綜合體、深鐵匯里復合體、前海基金小鎮、地鐵錦薈廣場等。

還有 崗廈地鐵站的“深圳之眼”， 已經成為深圳的必打卡點之一。

圖源：攝圖網；已獲授權

地鐵帶來的不僅僅是龐大的消費人流，更是商業“錢景”。

目前，深鐵置業旗下有物業開發、樞紐兩大核心業務板塊，正朝著市場化全產鏈投資開發公司穩步邁進。

其中，物業開發板塊方面，截至2024年11月初共有32個商業開發項目及15個代建項目。

樞紐板塊方面，在第一、二代綜合樞紐建設的基礎上，大力開展以前海樞紐為代表的第三代“站城一體”新型樞紐及第四代“產城融合”模式的建設與開發，實現“軌道＋物業”模式與城市的深度融合。

目前，深鐵已在深圳地 區形成品牌化、規?；?、系列化的戰略布局，各大商業板塊業務都在發力， 正在搭建一個通向“隱形商業大佬”的階梯。

深鐵集團不僅是TOD模式的先行者， 同樣也是地鐵+社區商業開發的集大成者， 物業儲量規模大，有助于未來可持續發展，占據更大市場。

由深鐵置業打造的住區，大多都是都是鐵路沿線，或者地鐵站口。

一方面，深鐵置業的項目有著非常穩定且優質的社區居民客源；一方面，輔以地鐵帶來的大量通勤人流。

當地鐵與社區商業相遇，使得社區商業的價值得到最大化凸顯。

玩轉“人流”路線

持續催化商鋪價值變現

當前，商業地產已經進入存量時代，激烈的商業競爭，最后都需要“人”來區隔和突圍。

占據“地利人和”的深鐵置業，目前開發的幾個優質商業正在火熱招商中。

11月11日，深鐵置業與深鐵商業聯袂舉辦優質商業聯席推介會，超200位來自商業、科技、文化等多個領域的商家代表及嘉賓出席。

會上， 成功吸引多家機構簽約，達成意向交易金額超6億元。

圖源：深圳地鐵；已獲授權

目前， 以深鐵瑞城、懿府、閱山境商鋪為代表的三大醇熟社區商業，都只有少量供應， 手快有、手慢無。

NO. 1｜深鐵瑞城，貨真價值的TOD大城

光明區標桿性的TOD大城，是深鐵集團大手筆打造的 又一個TOD的力作。

地鐵6號線長圳站上蓋， 項目整體占地面積約19萬㎡，總建面約63萬㎡。

集軌道交通、書香人文、生態公園、精粹商業、品質住宅于一體， 共計約2775套商品住宅，2000余套保障房及人才房。

社區自帶 約4770戶業主，目前一期、二期已交付 ，生活氛圍濃厚，而且周邊聚集多個成熟住區及保障性住房，擁有 極其穩定的客流。

項目示意圖

而且，周邊目前已建成深圳中學光明科學城學校 (九年一貫制公辦學校) 、光明區鳳凰城實驗學校 (九年一貫制公辦學校) 、光明區實驗學校同心小學、尚美小學等多所中小學， 集聚師生資源，提供強勁校園消費力。

除此之外， 深鐵瑞城所在的光明科學城 ，定位為世界一流科學城。

截至2023年12月，引進科研院所人才5431人，引進、培養各類人才18.21萬人，集聚各領域高層次人才超2300人 （信息來源：深圳新聞網） 。

超級大城自帶的龐大人流以及眾多高新人才，為區域商業帶來高端消費力保障。

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即將推售的這30席鋪位， 主力建面 約60-72㎡小戶型，均鄰近社區入口、地鐵口， 消費者觸及概率更大， 現在買入即可出租、可自營。

NO. 2｜深鐵閱山境，大學城商圈，約1000人養一鋪

深鐵閱山境商鋪地處以 約6萬㎡的塘朗城廣場、約13.86萬㎡的寶能環球匯、約5萬㎡的益田假日里購物中心 構成的大學城商圈內。（數據來源：地產信息網）

有成熟商圈為依托，就像是站在巨人肩上望遠，出生就自帶巨大流量。

交通牽引力： 項目距離5號線塘朗站約800米，距離西麗高鐵樞紐和深圳北站均2站地鐵站，交通牽引力巨大，未來將會承接大量商旅客流。

商務客流： 片區內，維也納酒店、地鐵運營大廈、南山智園帶來大量商務客流。

社區客流： 項目所在片區亦有巨量居住人口等待商業兌現其潛力，其中，深鐵閱山境花園自有業主887戶，人才房736戶。

還有周邊共有6大高階住宅區環伺，1公里內輻射約5萬名客流 （按每戶3人計算） 。

不僅如此，深鐵閱山境商鋪更有深大外國語中學和南方科技大學第二實驗學校等眾多學校為其帶來穩定的師生客流。

回看深鐵閱山境商鋪，其本身的素質也非常優秀：

深鐵閱山境的社區商鋪，設計之初便規劃大部分商鋪帶煙道通燃氣， 鋪鋪臨街，層高約5.1m， 適合打造特色美食店，網紅主題餐廳，茶飲、小吃加盟店。

70年產權，比普通商鋪額外多享受30年的收租年限， 主力建面約30-65㎡小戶型，可控總價，低門檻上車。

項目示意圖

擁有約12米寬前廣場， 打造年輕人喜愛的聚集區，全開放的商業街區格局，不僅讓更多的商鋪一線臨街，也更匹配周邊精英的品味與生活需要。

當前，項目的 部分商鋪已經開始營業，商業氛圍十分濃厚， 正在全城火熱租售中。

NO. 3｜深鐵懿府，高端圈層，極度稀缺，僅19套

深鐵置業高端產品系開篇力作， 是集高端住宅、品質公寓、甲級寫字樓、繽紛商業、運動公園、九年教育配套為一體的建面 約75萬㎡人文生態綜合體。

自帶 約2790戶業主，且都是高凈值人群。

項目示意圖

此外，項目位于香蜜湖、華僑城交匯之處， 周邊眾多豪宅社區，坐擁極大體量的追求品質生活的高消費群體。

而且被福田金融中心、南山高新科技園、深圳灣超級總部基地、留仙洞總部基地、西麗科教城、深圳北部總部基地環伺。

可快速鏈接 六大城市總部資源，為區域商業帶來高端消費力保障。

深鐵懿府毗鄰豪宅專線——7號線深云站、2號線深康站，還有未來西麗綜合交通樞紐 （規劃中） ， 承接天量的高圈層客群以及商務客流。

區位示意圖

今年8月，由深鐵商業與印力集團共同打造的 睿印里RaiL INLI社區商業 中心，在南山區安托山下正式開業。

標志著該區域商業版圖，迎來了又一次升級，再加上，周邊花樣年香年廣場、印力中心、僑城坊九方薈、方大城、歐洲城等購物中心輻射， 深鐵懿府的社區商業能夠得到更好的導流。

圖源：深圳地鐵；睿印里開業實景圖

目前主推 建面約41-125㎡鎏金商鋪，空間全覆蓋，可滿足多種置業需求以及高定位的業態經營。

而且 只有19席，自身的稀缺價值和客群價值將得到無限放大。

深鐵瑞城、閱山境、懿府的社區商鋪均是不可多得的潛力資產，這批優質商鋪有望 成為低位搶占核心資產的絕佳機會！

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