作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

老舊的城中村改造，迎來“活水”不是什么難事了。

“雙管”大招

關于城中村改造的最新部署，再次升級。

今天（11月15日），事關各地城中村發展大計的部署下發了。

兩大重點部門聯合印發《住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知部署各地進一步做好城中村改造工作》，對城中村改造的范圍進一步擴大到近300個地級及以上城市。

要知道，去年7月下發的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》框定的城市范圍還只是35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市。

而全國地級以上的城市大約是348個。

這就意味著，全國幾乎所有的城市都將會被納入城中村改造的范圍。

而這還是在10萬億化債計劃出爐沒多久的節點下推出。

過去2015年貨幣化棚改，每年棚改600萬套，向市場投放了7萬億安置貨幣，直接創造了購房需求和購買力，結果推動了全國樓市普漲。

而2008年11月是4萬億刺激計劃開閘，拉動了經濟再次騰飛，同時也讓樓市走出了谷底。

所以可以看到，2024年的樓市，是雙管齊下了。

財政刺激大計是10萬億的額度分三五年用于置換地方政府隱性債務、盤活閑置土地和房地產購置、以舊換新和消費品更新以及向大型國有銀行注資。

貨幣政策的計劃是通過城中村改造和收儲的方式實現，重新創造需求，快速消耗庫存。

并且就這兩個方向推進的手段和力度，速度之快，是乘數效應級別的。

首先是12萬億的刺激計劃中，盤活閑置土地和房地產購置的細節方向，單就一線城市而言，廣州方面就已經開展得轟轟烈烈。

在11月7日自然資源部發布《關于運用地方政府 專項債券 資金收回收購 存量 閑置土地的通知》后，廣州市土地開發中心便在11月13日簽署了兩宗位于海珠區大干圍的商業用地的收儲協議，并且收儲的方式和之前使用應付票據的方式不同，采取了現金補償的方式。

11月14日廣州就發布《廣州市城中村改造稅收指引》的通知，用于指導廣州市城中村改造的涉稅管理。

其次是城中村改造和收儲方向。

城中村改造從35個城市一下擴展到近300個地級及以上城市，并且還特別強調要推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執行。

貨幣化安置，并且舊房改造也能參照執行，基本上就可以確定，將會有大量的補償貨幣流到村民的手中。

所以，在充足的財政政策與貨幣政策疊加，還有其他相關的樓市相關的政策配合下，樓市的行情逐步回穩是沒太大問題了。

影響房地產走向未來幾年的大計，已經在雷霆不及掩耳之勢鋪開。

剛性“王牌”

實際上，城中村改造的范疇從35個城市擴展到300個以上。

我們的高層在10月發表的講話中就已經提到，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造不僅是100萬套，后期推開效果好，還會擴容。

所以新增的100萬套并不是總量，而是開始的第一步。

而我們的樓市當前面臨最大的問題，除了經濟的基本面，更直接的還是供需失衡。

在樓市去庫存的過程中，我們收儲存量房的工作效果還是有必要再進一步提升。

根據中指研究院數據顯示，今年以來已有超50城發布收購存量房作為保障性住房的公告，但根據央行公布數據，截至今年9月末，用于收購存量商品房的3000億 元保 障性住房再貸款余額162億元，較6月末僅增加41億元，各地收儲工作整體進展較緩慢。

說明，通過“收儲”的方式去庫存力度還不夠。

在樓市急需加速去庫存的情況下，這就很有必要在其他方面的加碼了。

而之前的城中村改造利好釋放，很多人之所以感受不到政策的實質性，是因為覺得“不可能給錢，到最后給的肯定是房票”。

但現在各個方面都形成了閉環。

比如各個城市包括城中村，存在閑置的土地都是常見的情況。

像廣州海珠區的大干圍、深圳的深超總、前海等，地段區域都存在企業無力繼續開發的商業用地的案例，若回收資金需求量自然是不小。

但運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地，資金的問題就有機會解決了。

比如城中村改造安置，同樣也是因為資金的問題，就算是一線城市都不少項目擱置。

像深圳待舊改的項目就有上百個，企業無力支付過渡金，村民也無法及早住新房的不在少數。

但是若支持貨幣安置，資金源頭就有希望解決，村民拿到資金補償了也就可以盡早選擇新房。

而這一點，在兩部門的通知就特別強調到，“通過貨幣化安置等方式實施城中村改造，能夠更好地滿足群眾自主選擇房型、區位等需求，縮短群眾在外過渡時間，讓群眾盡早住上新房”。

即使無法給予有效的貨幣，也一定會使房票變成更自由的補償工具。

比如廣州的房票，從僅限本區內使用已經落實到可全市范圍內跨區使用，大家被征收安置的意愿也會強化。

所以，全國范圍層面的城中村改造一定會誕生大量的剛性買房需求。

而這也將是一場史無前例的托舉。

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作者觀點，不代表格隆匯立場