南京，又多了幾幅低密宅地。

上周，南京市規劃與自然資源局一口氣發了10條規劃編制修改，雨花人居森林、上秦淮、南站等板塊冒出一批優質宅地，“1”字頭容積率引起不少關注。

其中，人居森林宅地“回爐”后重新亮相，容積率從2.8降至1.5，板塊或將在不久后開啟低密改善時代，令一批買房人重燃熱情。

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人居森林迎1.5容積率地塊

11月14日，南京規劃局網站發布《秦淮新河入江口南岸片區龍藏大道以東地塊城市設計深化及控制性詳細規劃修編》SOa010-05規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢），對人居森林板塊一幅宅地進行了降容積率、降建筑高度等維度的修改。

這幅宅地討論度較高的兩個話題，一是地塊“回爐重造”后的驚艷亮相，二是人居森林開啟低密改善時代。

我們先來回顧一下這幅地塊的歷史。

2022年7月12日，金基以總價21.2億元、樓面地價20550元/㎡拿下人居森林2022G41地塊，地塊位于龍藏大道以東，東至綠羅路，西至岱山中路，南至吉祥路，北臨規劃一號路，容積率2.6、建筑高度80米。

拿地2年沒能等來新房上市，卻等來了退地傳聞被官方確認。

然而令更多人沒想到是的，這幅地塊退地幾個月后重新亮相，容積率降為1.5、建筑高度降為60米，搖身一變成為低密宅地，令人眼前一亮。

修改前：容積率≤2.8，建筑密度≤22%，建筑高度≤80m，綠地率≥35%。

修改后：容積率≤1.5，建筑密度≤25%，建筑高度≤60m，綠地率≥30%。

修改后的地塊容積率、建筑高度均有所降低，符合今年以來精細化土地出讓趨勢，同時也為人居森林板塊注入低密改善的新鮮血液。

人居森林板塊自2021年至今，共出讓過4幅宅地，2022G41地塊退地、寧南G15地塊待上市，僅有鉑悅江南、越秀天萃兩個住宅項目順利開發、銷售。

鉑悅江南、越秀天萃的容積率均為2.6，這也意味著此次規劃調整后，人居森林迎來首幅低密宅地，不久后若順利掛牌出讓，板塊也將正式迎來低密改善新格局。

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人居森林何時重現高光？

從最初板塊高調亮相到如今的低存在感，人居森林的高光時刻顯得有些短暫。

人居森林板塊原為足球小鎮，于2021年3月土地推介會上首次亮相，規劃部門以龍藏大道為分界線，對人居森林板塊進行了解析及整體開發建設規劃，并同步公示了1所初中、2所小學、3所幼兒園的建設規劃。

彼時樓市熱度高漲，這個由足球小鎮更名、與河西南一河之隔的板塊，一經亮相便引起了諸多關注。

2021年5月21日，雨花人居森林迎來首次宅地出讓，2021G40、G41地塊分別被越秀、華僑城觸頂搖號后拿下，樓面地價約2.5萬/㎡，毛坯限價33000元/㎡，也是目前板塊唯二商品住宅——越秀天萃和鉑悅江南。

同年12月，鉑玥江南以精裝均價3.5萬/㎡+升級裝修包3600元/㎡首開入市，越秀天萃以含包均價3.6萬/㎡緊隨其后，板塊新房市場起點就在高位。

2022年上半年，受市場大環境影響，房源去化速度減緩，同時板塊土拍遇冷、地塊頻頻流拍，市場熱度有所下降。

2022年7月，金基拿下G41地塊，不少買房人期盼項目早日上市以提振市場。

鉑玥江南

之后樓市行情趨于冷靜，為加速去化鉑玥江南和越秀天萃加入打折大軍，金基G41地塊遲遲未能更新動態，人居森林也逐漸淡出買房人視野。

2023年5月10日，南京寧南房地產開發有限公司以總價18.1億元、樓面地價20502元/㎡拿下人居森林G15地塊，拿地后一直未有動態傳出。

2024年7月份，有媒體曝出G41地塊退地，直至上周，該地塊“改頭換面”以低密宅地重新亮相。

從出道即巔峰到如今的沉寂，人居森林這幾年可謂跌宕起伏。

不過人居森林與河西南一河之隔的距離，仍是板塊一大優勢，加上交通、教育等生活配套的不斷落地，低密宅地的亮相或將改變板塊置業格局，重啟板塊熱度，為南京買房人提供更高品質的居住體驗。

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南京一批宅地容積率調整

近期除了人居森林，南站、上秦淮均有新宅地曝光，容積率、建筑高度等雙雙降低，相信不久之后掛牌出讓，南京將有更多低密住宅供買房人選擇。

南站

《南京市鐵路南站地區控制性詳細規劃》MCd080—08規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）文件顯示，鐵路南站片區西南側新增一幅低密宅地。

地塊東至綠都大道、南至秦淮新河、西至寧宣高速、北至宏運大道，用地面積約34.64公頃。

宅地容積率由≤3.0調整為≤1.8，建筑密度由≤22%調整為≤25%，控制高度由≤100m 調整為≤80m，綠地率由≥35%調整為≥30%。

同時沿農花路新增一處街旁綠地(G1c)，用地面積約0.19公頃，綠地率≥65%。

此前南站片區容積率多在2.5以上，低密新房選項不多，這幅1.8容積率的宅地將會很有看頭。

上秦淮

《南京上秦淮南部地區控制性詳細規劃》NJNBg042-04規劃管理單元圖則修改（公眾意見征詢）顯示，上秦淮小學旁將新增一幅容積率為2.4的住宅用地。

地塊東至天禧路，西至鳳儀街，南至長汀路，北至明關路，用地面積約 16.73 公頃，現狀主要為空地，規劃幼托用地、基層社區中心用地、綠地及二類住宅用地。

看重點：04-01地塊二類居住用地(R2)容積率由≤3.1調整為≤2.4，建筑密度由≤20%調整為≤22%，建筑高度由≤100 米調整為≤80 米。