文/謝逸楓

11月18日，一份財(cái)政部門數(shù)據(jù)顯示，前10月全國國有土地使用權(quán)出讓收入2.6971萬億元，同比下降22.9%，跌幅比上月收窄1.7%。對比2021年前10月土地收入5.9371萬億元，同比增長6.1%，意味著今年前10月土地收入堪稱斷崖式暴跌。

按照2019年前10月-2024年前10月全國賣地收入（國有土地使用權(quán)出讓收入）來看，分別為53335億元、55965億元、59371億元、44027億元、34992億元、26971億元，說明2024年前10月全國賣地收入沒有明顯好轉(zhuǎn)。

當(dāng)前全國土地市場處于筑底的邊際改善趨勢，與商品房銷售下降、房企資金緊張、商品房庫存與土地庫存高、到期還債期因素有關(guān)，遠(yuǎn)未達(dá)到頂峰，總體延續(xù)持續(xù)收窄改善的趨勢，說明土地市場沒有見底企穩(wěn)，但最低點(diǎn)時(shí)刻已經(jīng)過去了。

其一是前10月全國一般公共預(yù)算收入18.4981萬億元，同比下降1.3%，比上月跌幅收窄0.9%。支出22.1465萬億元，同比增長2.7%，比上月增幅擴(kuò)大0.7%，意味著全國財(cái)政收入不夠支出，收入不夠花，財(cái)政赤字規(guī)模持續(xù)性的擴(kuò)大。

2024年新增地方政府專項(xiàng)債券額度3.9萬億元，加上2023年結(jié)轉(zhuǎn)的1000億元，各地2024年新增專項(xiàng)債券額度4萬億元。截至2024年10月末，各地累計(jì)發(fā)行3.9萬億元，發(fā)行進(jìn)度98%。其中8至10月份發(fā)行2.1萬億元，超過1至7月份發(fā)行總額。

1月至10月份，專項(xiàng)債券投向項(xiàng)目3萬余個(gè)，支持了一大批早晚都要干、具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會效益的項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)發(fā)揮了推動地方經(jīng)濟(jì)社會平穩(wěn)發(fā)展的積極作用。各地用作項(xiàng)目資本金超3000億元，主要集中在交通基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

重點(diǎn)用于國家重大戰(zhàn)略項(xiàng)目，有效發(fā)揮政府投資“四兩撥千斤”的撬動作用。目前，財(cái)政部正在制定提前下達(dá)工作方案，更好保障重點(diǎn)領(lǐng)域重大項(xiàng)目資金需求，發(fā)揮政府債券資金對經(jīng)濟(jì)回升向好的重要作用。因此，12萬億元計(jì)劃是及時(shí)雨。

其二是前10月全國國有土地使用權(quán)出讓收入2.6971萬億元，同比下降22.9%，占前10月全國一般公共預(yù)算收入18.4981萬億元的14.58%，前9月14.28%，前8月13.68%，2023年-2020年分別為26.75%、32.81%、42.97%、46%。

按照2019年前10月-2024年前10月全國賣地收入（國有土地使用權(quán)出讓收入）增速來看，分別為同比增長6.9%、同比增長10.1%、同比增長6.1%、同比下降25.9%、同比下降20.5%、同比下降22.9%，呈現(xiàn)土地收入跌幅擴(kuò)大趨勢。

斷崖式暴跌的原因看，主要是房企拿地非常謹(jǐn)慎，大多房企停止拿地，重心放在去庫存、保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)。其次是土地出讓金分期付款，土地供應(yīng)下降，土地流拍，底價(jià)成交多。最后是城投、國企、央企拿地速度放緩，成交的面積減少了。

前10月全國國有土地使用權(quán)出讓收入2.6971萬億元，同比下降22.9%，占前10月地方一般公共預(yù)算本級收入10.2499萬億元的26.31%，前9月25.49%，前8月24.53%。2023年-2020年分別為49.47%、61.43%、78.36%、84.03%。

賣地收入占全國一般公共預(yù)算收入、地方一般公共預(yù)算本級收入比例高于其他行業(yè)收入。前10全國賣地收入2.6971萬億元，加上5項(xiàng)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入1.5775萬億元，房地產(chǎn)總收入達(dá)到4.2746萬億元，占二項(xiàng)比例大幅度提升。

其三是前10月5項(xiàng)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收1.5775萬億元，2023年-2020年分別為18538億元、19216億元、20793億元、19694億元，占前10月全國稅收收入15.0782萬億元的10.46%，前9月10.52%，2023年-2020年分別為8.74%、11.53%、12%、13%。

如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國總稅收入的20%以上，說明100塊收入里面，房地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn)20塊錢。

前10月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4273億元，同比下降12.2%。房產(chǎn)稅3953億元，同比增長18.6%。城鎮(zhèn)土地使用稅2066億元，同比增長10.3%。土地增值稅4347億元，同比下降8.3%。耕地占用稅1136億元，同比增長22.5%。

前10個(gè)月全國一般公共預(yù)算中的非稅收入3.4199萬億元，同比增長15.3%，遠(yuǎn)高于同期稅收增速（下降4.5%）。其中10月份非稅收入2855億元，同比增長約40%，較9月增長25%，擴(kuò)大約14%，明顯高于10月稅收收入同比增速1.8%。

這主要是地方通過處置閑置資產(chǎn)等方式，加大資源、資產(chǎn)盤活力度，帶動國有資產(chǎn)有償使用收入、國有資本經(jīng)營收入增長。目前非稅收入主要由國有資產(chǎn)有償使用收入、專項(xiàng)收入、行政事業(yè)性收費(fèi)、罰沒收入、國有資本經(jīng)營收入等組成。

其四是前10月全國國有土地使用權(quán)出讓收入2.6971萬億元，加上5項(xiàng)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收1.5775萬億元，房地產(chǎn)總收入4.2746萬億元。2023年-2020年分別為7.6531萬億元、8.6070萬億元、10.7844萬億元、10.3836萬億元。

房地產(chǎn)總收入4.2746萬億元，占全國一般公共預(yù)算收入18.4981萬億元的23.10%，2023年35.30%、占地方一般公共預(yù)算本級收入10.2499萬億元的41.70%，2023年65.28%、占全國稅收收入15.0782萬億元的28.34%，2023年42.25%。

如包括房地產(chǎn)領(lǐng)域5項(xiàng)稅收的住宅房產(chǎn)稅（上海、重慶）、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等建筑業(yè)稅收，占到全國稅收入的35%以上，說明100塊財(cái)政收入里面，房地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)35塊錢。

其五是非稅收收入瘋狂暴漲，背后的真相是什么？數(shù)據(jù)顯示，前10月全國稅收收入15.0782萬億元，同比下降4.5%，跌幅比上月收窄0.8%。而非稅收入3.4199萬億元，同比增長15.3%，增幅擴(kuò)大1.8%。非稅收收入占稅收收入的22.68%。

非稅收收入、占稅收收入過去呈現(xiàn)上升的趨勢，前10月3.4199萬億元，同比增長15.3%、前9月3.1344萬億元，同比增長23.79%，前10月占比22.68%、前9月占比23.79%、前8月占比22.06%、前7月占比21.95%，前10月占比小幅度收窄。

非稅收入中占比較高且彈性較大的主要是國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入和國有資本經(jīng)營收入，二者合計(jì)占非稅收入比重在40%以上。而罰沒收入今年以來部分地區(qū)增速較快，但整體基數(shù)較小，占非稅收入比重處于9%-12%。

非稅收入高增長，主要是稅收收入和增長下降，背后是經(jīng)濟(jì)偏弱、稅收收入較低時(shí)期，2014年底至2015年、2019年底至2020年新冠疫情爆發(fā)初期、2022年以及2024年，表現(xiàn)為非稅收的高速增長，反映地方財(cái)政壓力加劇與稅收下降。

非稅收入，包括國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入、專項(xiàng)收入、行政事業(yè)性收費(fèi)、罰沒收入、國有資本經(jīng)營收入組成，而非稅收收入大部分來源于地方政府，說明地方政府在非稅收入的征收上有較大的自主權(quán)，占非稅收入9%-12%之間。

其六是據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照過去十三年（2011年-2023年）賣地收入數(shù)據(jù)顯示，總計(jì)70.7343萬億元，年均5.4411萬億元的賣地收入。所以，賣地收入堪稱一筆巨大的地方財(cái)政收入之外的收入，用來支持地方發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、保障房、教育與水利等建設(shè)。

財(cái)政部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年-2023年全國賣地收入分別為33166億元、28422億元、41250億元、42940億元、32547億元、37457億元、52059億元、65095億元、77914億元、84142億元、87051億元、66854億元、57996億元。

2011年-2023年全國賣地收入增速分別為22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%，表明賣地收入增速呈現(xiàn)先高后低的趨勢，與土地、樓市、金融波動相同。

值得注意的是1999年-2020年，全國土地出讓收入累計(jì)58.9萬億元，2021年已經(jīng)達(dá)到67.6051萬億元，2022年為74.2905萬億元，2023年突破80.0901萬億元，短短25年時(shí)間破80萬億元，意味著全國賣地年均收入達(dá)到3.2036萬億元。