曾經(jīng)，青島市最大的城中村，2萬多常住人口、6萬多流動人口；

如今，安置區(qū)提前半年交付，多個高品質樓盤去化加快；從備受歧視的嶗山落后板塊到產(chǎn)品力不斷進階、中高端樓盤林立……

2024年，市區(qū)城市更新多個板塊，變化最大的當屬張村河。

道路坑坑洼洼、農(nóng)民工聚集地、臟亂差，五年時間，全變了。從山東頭、朱家洼，到張村河，嶗山舊村改造的力度，確實值得稱贊。

當然，這也離不開眾多開發(fā)企業(yè)的堅持不懈，不斷兌現(xiàn)。

今天，咱們一起聊聊張村河片區(qū)樓市這幾年是如何變化的，現(xiàn)狀，各個盤的銷售情況，優(yōu)劣對比等。

1、運氣的PK，苦熬時期

張村河片區(qū)，位于嶗山西北部，與市北、李滄毗鄰，共有12個社區(qū)。

2020年，張村河被列為重點攻堅的青島市十大低效片區(qū)之一，嶗山舉全區(qū)之力，推進張村河拆遷改造。

很快，拆遷騰出了大量土地。海信地產(chǎn)、魯信、華潤、越秀等房企紛紛進駐，一時間，張村河南岸遍地是在建樓盤。

2021—2023，這幾年，張村河樓盤的競爭對手，就是浮山后F4。

浮山后的運氣，太好了。學區(qū)加持，讓很多改善紛紛在此安家。加上價格優(yōu)勢，把張村河的幾個盤給壓制了。

那兩年，浮山后F4，價格維持在三萬出頭，精裝房較多，總價400—500萬為主。

而張村河呢，融創(chuàng)壹號院走高端路線，單價四萬左右，高開低走，招牌險些被砸；

靜山悅園，干掛石材、頂級園林、不計成本等，但中途停工，后復工，五萬的單價，曾計劃把綠地拉進來代銷，太難熬了。

2021年9月，魯信在張村河拿地，頂級產(chǎn)品有鄰花園來了。一年多之后，上市開盤，業(yè)績很不錯，全靠“魯信”加持，完全的獨立行情。

2022年12月，海信和華潤“競品質”，各拿一塊地，就是現(xiàn)在的悅府和君璽，地價接近兩萬一平，都是高端產(chǎn)品系。這兩個盤，首開都挺難的。

那時候，張村河雖然熱度挺高，但學校資源等改善群體關心的多項配套，還在推進中，加上價格因素，好多人最終選了浮山后。

2023年，越秀和青鐵高價殺入張村河，以區(qū)域地王姿態(tài)，和樾府誕生。對于這個地王，大家持觀望、看戲的態(tài)度更多。

那兩年，張村河樓市備受煎熬的時候，浮山后幾家樓盤的去化速度太快了。

2023年底，浮山后F4，僅剩兩家在售。

2、終于有盼頭了！

等到今年，國家大力倡導“好房子”，高品質住宅，張村河走高端路線的幾個盤“久旱逢甘霖”，有盼頭了。

浮山后那邊，新房存量更少了，按說供應減少，更受寵才對。可是，剩下的都是高層為主，被之前交付的次新房“背刺”嚴重，價格守不住了。

張村河的幾個盤，也調整了營銷策略，促銷力度加大，一下子去化速度上來了。

華潤悅府幾近售罄；和樾府拿出新樓棟做活動，吸引力瞬間提升；璞悅位置雖遜色一些，但實景呈現(xiàn)，加上不斷做活動，成交一直很穩(wěn)定。

7月份，青島市政府新聞辦專門召開張村河片區(qū)城市設計和開發(fā)建設新聞發(fā)布會，多位政府領導出席。

如此高規(guī)格的發(fā)布會，專門針對一個片區(qū)，是非常罕見的。可見，張村河片區(qū)改造，確實是青島城市更新的重中之重。

8月份，“青島大學附屬中學嶗山學校”揭牌，同時，青大附中與張村河小學、遼陽東路小學開展集團化辦學！

張村河的教育短板正在補齊。

9月份，片區(qū)五條道路擬建設，總投資2.54億元，嶗山區(qū)人民醫(yī)院周邊道路也在建設中，旨在完善區(qū)域市政配套和道路網(wǎng)。

10月份，張村河生態(tài)修復和環(huán)境整治提升一期工程青銀高速以東1.2公里先行啟動區(qū)對市民正式開放。

“該段河道生態(tài)修復和綜合治理，成為我市河道綜合治理新樣板。”——這是官方定論。

到今天，張村河樓市的熱度完全蓋過了浮山后。

海信君璽，約2600平會所早已實景呈現(xiàn)，幾個盤里面的高端代表，這幾個月去化還不錯；

璟悅和和樾府，產(chǎn)品極其相似，定位都很高。半年去化之后，兩個盤都算走出了最困難時期。

而最新亮相的海信臻悅，面積段和總價段更友好一些。

張村河1平方公里核心區(qū)域，也是官方認可的，片區(qū)最具高品質、高活力、高附加值的“魅力都芯”，這幾個盤都在其中。

3、七星聚會，自我救贖

會下象棋的朋友都知道，在象棋排局中，“七星聚會”，亦名“七星同慶”、“七星拱斗“，影響大，流傳廣，并被譽為“棋局之王”。

現(xiàn)在的張村河南岸核心區(qū)，就是這么經(jīng)典的布局。君璽、璟悅、臻悅、華潤悅府、和樾府、有鄰花園、壹號院+靜山悅園（這倆算一顆星），陸續(xù)抗過了最難的兩年時光。

還有一個細節(jié)，張村河的這些樓盤，容積率相對低一些，小高層產(chǎn)品為主；戶型設計，贈送層面，相對靈活。

從大門、園林、架空層，到戶型、精裝……都是高水平。海信、魯信、華潤、越秀，都拿出了看家本領，沒一個差的，沒一個掉隊的。

最難的時刻，還真是靠這些產(chǎn)品細節(jié)在支撐。熬過之后，豁然開朗。

張村河的區(qū)域抗性，比如綜合配套兌現(xiàn)、城市面貌、期房比例高等，已經(jīng)越來越弱了。

綜合來看，浮山后樓盤勝在學區(qū)好和運氣好（入市時機很重要）。

但與張村河片區(qū)相比，浮山后在產(chǎn)品力、規(guī)劃、未來發(fā)展層面又有些差距。

2024年，這兩個板塊的表現(xiàn)能看出，隨著張村河的配套兌現(xiàn)加快，張村河樓盤去化也加快了，競爭力更強了。

十幾年前，青島人心向往之的市南嶗山沿海一線，新房越來越少。

嶗山金家?guī)X之后，張村河能否接棒崛起？

2025年、2026年，張村河那幾個高端盤的交付，能否完美過關，至關重要。