曾經，青島市最大的城中村，2萬多常住人口、6萬多流動人口；

如今，安置區提前半年交付，多個高品質樓盤去化加快；從備受歧視的嶗山落后板塊到產品力不斷進階、中高端樓盤林立……

2024年，市區城市更新多個板塊，變化最大的當屬張村河。

道路坑坑洼洼、農民工聚集地、臟亂差，五年時間，全變了。從山東頭、朱家洼，到張村河，嶗山舊村改造的力度，確實值得稱贊。

當然，這也離不開眾多開發企業的堅持不懈，不斷兌現。

今天，咱們一起聊聊張村河片區樓市這幾年是如何變化的，現狀，各個盤的銷售情況，優劣對比等。

1、運氣的PK，苦熬時期

張村河片區，位于嶗山西北部，與市北、李滄毗鄰，共有12個社區。

2020年，張村河被列為重點攻堅的青島市十大低效片區之一，嶗山舉全區之力，推進張村河拆遷改造。

很快，拆遷騰出了大量土地。海信地產、魯信、華潤、越秀等房企紛紛進駐，一時間，張村河南岸遍地是在建樓盤。

2021—2023，這幾年，張村河樓盤的競爭對手，就是浮山后F4。

浮山后的運氣，太好了。學區加持，讓很多改善紛紛在此安家。加上價格優勢，把張村河的幾個盤給壓制了。

那兩年，浮山后F4，價格維持在三萬出頭，精裝房較多，總價400—500萬為主。

而張村河呢，融創壹號院走高端路線，單價四萬左右，高開低走，招牌險些被砸；

靜山悅園，干掛石材、頂級園林、不計成本等，但中途停工，后復工，五萬的單價，曾計劃把綠地拉進來代銷，太難熬了。

2021年9月，魯信在張村河拿地，頂級產品有鄰花園來了。一年多之后，上市開盤，業績很不錯，全靠“魯信”加持，完全的獨立行情。

2022年12月，海信和華潤“競品質”，各拿一塊地，就是現在的悅府和君璽，地價接近兩萬一平，都是高端產品系。這兩個盤，首開都挺難的。

那時候，張村河雖然熱度挺高，但學校資源等改善群體關心的多項配套，還在推進中，加上價格因素，好多人最終選了浮山后。

2023年，越秀和青鐵高價殺入張村河，以區域地王姿態，和樾府誕生。對于這個地王，大家持觀望、看戲的態度更多。

那兩年，張村河樓市備受煎熬的時候，浮山后幾家樓盤的去化速度太快了。

2023年底，浮山后F4，僅剩兩家在售。

2、終于有盼頭了！

等到今年，國家大力倡導“好房子”，高品質住宅，張村河走高端路線的幾個盤“久旱逢甘霖”，有盼頭了。

浮山后那邊，新房存量更少了，按說供應減少，更受寵才對。可是，剩下的都是高層為主，被之前交付的次新房“背刺”嚴重，價格守不住了。

張村河的幾個盤，也調整了營銷策略，促銷力度加大，一下子去化速度上來了。

華潤悅府幾近售罄；和樾府拿出新樓棟做活動，吸引力瞬間提升；璞悅位置雖遜色一些，但實景呈現，加上不斷做活動，成交一直很穩定。

7月份，青島市政府新聞辦專門召開張村河片區城市設計和開發建設新聞發布會，多位政府領導出席。

如此高規格的發布會，專門針對一個片區，是非常罕見的。可見，張村河片區改造，確實是青島城市更新的重中之重。

8月份，“青島大學附屬中學嶗山學校”揭牌，同時，青大附中與張村河小學、遼陽東路小學開展集團化辦學！

張村河的教育短板正在補齊。

9月份，片區五條道路擬建設，總投資2.54億元，嶗山區人民醫院周邊道路也在建設中，旨在完善區域市政配套和道路網。

10月份，張村河生態修復和環境整治提升一期工程青銀高速以東1.2公里先行啟動區對市民正式開放。

“該段河道生態修復和綜合治理，成為我市河道綜合治理新樣板。”——這是官方定論。

到今天，張村河樓市的熱度完全蓋過了浮山后。

海信君璽，約2600平會所早已實景呈現，幾個盤里面的高端代表，這幾個月去化還不錯；

璟悅和和樾府，產品極其相似，定位都很高。半年去化之后，兩個盤都算走出了最困難時期。

而最新亮相的海信臻悅，面積段和總價段更友好一些。

張村河1平方公里核心區域，也是官方認可的，片區最具高品質、高活力、高附加值的“魅力都芯”，這幾個盤都在其中。

3、七星聚會，自我救贖

會下象棋的朋友都知道，在象棋排局中，“七星聚會”，亦名“七星同慶”、“七星拱斗“，影響大，流傳廣，并被譽為“棋局之王”。

現在的張村河南岸核心區，就是這么經典的布局。君璽、璟悅、臻悅、華潤悅府、和樾府、有鄰花園、壹號院+靜山悅園（這倆算一顆星），陸續抗過了最難的兩年時光。

還有一個細節，張村河的這些樓盤，容積率相對低一些，小高層產品為主；戶型設計，贈送層面，相對靈活。

從大門、園林、架空層，到戶型、精裝……都是高水平。海信、魯信、華潤、越秀，都拿出了看家本領，沒一個差的，沒一個掉隊的。

最難的時刻，還真是靠這些產品細節在支撐。熬過之后，豁然開朗。

張村河的區域抗性，比如綜合配套兌現、城市面貌、期房比例高等，已經越來越弱了。

綜合來看，浮山后樓盤勝在學區好和運氣好（入市時機很重要）。

但與張村河片區相比，浮山后在產品力、規劃、未來發展層面又有些差距。

2024年，這兩個板塊的表現能看出，隨著張村河的配套兌現加快，張村河樓盤去化也加快了，競爭力更強了。

十幾年前，青島人心向往之的市南嶗山沿海一線，新房越來越少。

嶗山金家嶺之后，張村河能否接棒崛起？

2025年、2026年，張村河那幾個高端盤的交付，能否完美過關，至關重要。