回龍觀的次新盤【公園悅府】，這個小區怎么樣，今天就來跟大家好好聊聊。

公園悅府最大賣點：空中花園5萬平米的內部公園，所以它名字里的"公園"不是噱頭，是真的有！整整5萬平米的內部公園，就在小區里面，業主獨享。你想想，在寸土寸金的北京，能有這么大一片綠地給你遛娃、運動，這不香嗎？

公園里配套挺全的，兒童游樂場、籃球場、網球場都有。我去實地看過，確實挺不錯的，特別適合有娃的家庭，孩子下樓就能玩，大人飯后遛彎鍛煉也很不錯。

公園悅府共分三期，雖然都在一個大院子里，但產品差異還挺大的。

一期（2015年）：總共9棟樓，11-22層的板樓，有一梯兩戶也有兩梯四戶。戶型主要是81平南向兩居、89平南北兩居、93平南北兩居，還有114平的南北三居。

81平南向2居

114南北3居

但說實話，一期的戶型確實一般。89平的雙臥朝北，客廳朝南；92平的是刀把戶型，只有一個臥室朝南。這種格局住起來確實不太舒服。（大家可以實地去感受一下）

二期（2017年）：5棟11層的塔樓，一梯四戶。主力戶型是91平東南兩居和89平東西北兩居。戶型還行，但塔樓的梯戶比高，還有底商，很多人不太喜歡。

左91平東南向 右89東西北向

三期（2020年）：這是重點！6棟11-27層的板樓，兩梯四戶。戶型明顯好很多，87平的東南/西南兩居，還有113平、118平、135平的南北三居，甚至還有153平的南北四居。

左87平東南向 右113平南北三居

153平南北四居

三期的戶型設計確實用心了，兩居基本都是南北通透，三居和四居都是三面朝南，格局方正實用。

價格差異明顯，三期最貴

由于建成年代、戶型、地鐵上蓋等因素影響，公園悅府內部價差還挺大的。三期明顯比一二期貴，拿一期81平南向兩居和三期87平兩居對比，總價能差100多萬！（當然同樣的配套，那就只能看品質了）

為什么三期這么貴？除了戶型好，還有個重要原因就是業主買入成本高。87平的中高樓層買入就要500萬左右，還是毛坯交付，加上裝修費用，業主總投入得600萬往上。成本在那擺著，當然不會輕易降價。

從過往成交看，三期的房源裝修普遍不錯，加上才交付兩三年，房子還比較新，所以價格也有裝修加成。

地鐵上蓋：有利有弊

說到公園悅府，地鐵上蓋這個話題繞不開。小區緊鄰8號線平西府站，出行確實方便，但一二期是架高起來的，進小區要坐4層電梯，后面還有地鐵修理廠。

有些業主覺得沒什么影響，但確實有人會介意。不過話說回來，正是因為這種特殊的地下結構，地上承載有限，才有了這5萬平米的大公園。這算是因禍得福吧。

跟美唐、華府怎么比？

大家經常把公園悅府跟國風美唐、金域華府放一起比較，其實主要說的是公園悅府三期。

從單價看，三期確實跟美唐、華府一個檔次，但一二期的單價跟紫金新干線、首開智慧社差不多。

美唐有雙地鐵優勢，華府有新龍澤站和更好的城市界面，公園悅府勝在小區內部環境好。出了小區看周邊，公園悅府確實要差一些，但配套其實還算完善。

買房建議

如果你預算充足，想要更好的居住品質，三期絕對是首選。87平的兩居或者118平、135平的三居都不錯，特別是153平的四居，在回龍觀想買大面積改善房的，這個戶型值得考慮。

如果預算有限，一二期也不是不能考慮，特別是一期總高11層的那些樓棟，得房率還可以。就是戶型差點，但勝在總價低，而且同樣能享受到5萬平米的公園。

最后提醒一句，小區里還有清華附中昌平悅府小學，上學很方便。

總的來說，公園悅府是個不錯的選擇，就是要根據自己的預算和需求，選對期數和戶型。你們覺得呢？