作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

新房自由定價后，第一批任性的開發商出現了。

出乎意料的價格

近日（11月26日），位于南山南頭的天源華府，獲批預售，297套住宅，建面約77—238平，備案均價約108340元/平，單價區間約9.6萬—13.2萬/平，總價區間約778萬—2945萬/套。

隨著備案價的出爐，天源華府如同一枚深水炸彈，驚得一眾深圳購房群體直呼太貴了。

要知道，在項目獲批預售前，市場對項目的預期是六字頭，可能會擠爆，大概率是8字頭，最低價也要7萬元。

如今，相比購房群體的預估價，不僅高了，還高出了一大截。

即使項目接下來有可能會放出開盤折扣，但折后價也不會太低了。

據了解，項目對標的是南山強勢的核心區核心地段的綠景白石洲舊改項目。

實際上，天源華府周邊還有距離更近的卓越九瓏以及荔源雅苑。

卓越九瓏今年2月入市，249套住宅，建面約83-145平，備案均價約86822元/平，單價區間約7.68萬-9.21萬/平，總價區間約673萬—1303萬，按裝配式建筑實施方案交付。

荔源雅苑今年6月入市，251套住宅，建面約50—117平，備案均價約73274元/平，單價區間約6.81萬-7.95萬/平，總價區間約343萬—929萬/套，按裝配式建筑實施方案交付。

這兩個項目，前者距離天源華府約2公里，后者距離天源華府約2.4公里。

即使不以兩者作為價格的參考，按照同地段板塊的項目價格，步行距離約1.8公里的鴻榮源尚璟公館，2022年4月入市，備案均價約89390元/平，單價區間約8.58萬—9.21萬/平，總價區間約513萬—722萬/套。

于是有網友調侃，即使打6折，也未必有市場，更何況折扣最大限度是85折，看這個備案價，開發商是不打算誠心賣了。

可見，即使市場存量新房競爭激烈，開發商依然對新房市場充滿了信心。

同時也進一步證明，新房備案指導放開后，開發商的定價自由達到了前所未有的高度。

但若天源華府打算以一己之力拉高整個片區的價格，以此調動市場的積極性，在當下的市場階段，恐怕是難了。

要知道，周邊的二手房，市場價如今基本在5萬-8萬/平區間。

并且以9.6萬—13.2萬/平的價格區間，不僅可以選擇地段位置配套更優越的寶安中心、前海、白石洲、科技園等位置的項目，還能選擇戶型設計及布局更出彩的項目。

如今南頭整體的價格天花板已經擺在這，如果以108340元/平的均價進場，未來將以什么價格二次轉讓才能體現出投資的潛力？

巨大的資金壓力

雖然9月后，深圳樓市活躍了不少，在政策的大力支持下，無論是新房還是二手房，都有不錯的表現，但超出市場預期價格的項目，依舊沒什么人氣。

基本上能夠順銷的項目，不是備案價低于市場價，就是推出了力度不小的折扣。

比如光明的中建觀玥，比如龍華的深業上城。

這都是“低價換量”的例子，還不能證明市場的復蘇已經很牢固了。

現在，天源華府以一己之力突破片區地段的價格天花板，若不是當初地價成本擺在開發商的眼前，很難解釋的過去。

要知道，就項目地段而言，雖地處南山，但區位和地段以及配套都不是南山最好的。

區位地段上，既有蛇口的招商名邸，又有西麗的總章疊翠公館，更有華僑城即將入市的深業世紀山谷。

而配套方面，周邊暫時沒有大型的商業綜合體，稍微大一點的商業是項目一公里開外的南山天虹商場，學校教育資源屬于南頭城小學，九年一貫制，在南山區范圍內一般。

并且項目周邊扎堆著工業區、自建房以及一些老舊小區，城市界面也一般。

即使項目旁邊具備優質的公園綠化資源，但項目真正能夠享受中山公園景觀的戶型及觀景面并不多。

更重要的是，項目由深圳市乾富控股有限公司開發。

而根據天眼查顯示，開發商正面臨著司法案件和糾紛，其中，2023年7月開發商被深圳市中級人民法院立案，被執行金額約8.031億元，其中未履行金額約8.019億元。除此之外，開發企業被法院列為限制高消費企業，同時也涉及民間借貸糾紛。

并且開發商2019年更是將公司股權出質給了中國信達資產管理股份有限公司深圳市分公司，時間已經過去5年多，股權出質狀態還處于有效中。

而中國信達資管是我國四大AMC機構之一，專門從事不良資產評估、管理、收購及處置等業務。

這就意味著，開發商已經將公司部分股權作為質押物向中國信達借了款，若不能按時還款，那么中國信達就有可能有權限處置開發商的股權。?

而從項目實地考察來看，項目目前仍處于施工中，外墻、花園等亦未完善。

毫無疑問，這對于開發商而言，眼下正面臨著非常大的資金以及交樓雙重考驗。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

獲取更多投資價值的內容，可以掃描下方二維碼，預訂直播。

作者觀點，不代表格隆匯立場