廣東
正文
2024年11月30日，多個地方城市開始上調房貸利率。
對，你沒看錯，就是你的月供還款又要上漲了。
——11月30日起，寧波房貸利率上漲至3.1%
——11月30日，杭州房貸利率上漲至3.1%
這是杭州自2024年11月8號第一次調高房貸利率至3%之后，不足30天內第二次提高房貸利率。
——11月30日，蘇州房貸利率上漲至3.1%
這一個月內，蘇州房貸利率從2.9%到2.95%，再到3%，再到今天的3.1%。
短短一個月的時間，蘇州四次調高房貸利率，等于一周一次的頻次在給大家漲月供；
我看了一下信息來源，發現是江蘇省統一提高了首套房房貸利率，確定江蘇省首套房房貸利率最低標準是：3.1%
也就是說，江蘇省全境的地級市：南京、無錫、徐州、常州、蘇州、南通、連云港、淮安、鹽城、揚州、鎮江、泰州、宿遷等
全部執行首套房房貸利率最低3.1%的政策。
這個消息出來之后，很多人說“房貸利率”逆勢上揚。
我看到這樣的言論感覺很可笑，因為這些人前幾天還在說“樓市回暖”，今天又說房貸利率提高是逆勢上揚。
既然樓市回暖，那么利率上調就是必然，何來逆勢上揚的言論？
因為只要樓市有回暖的趨勢，上調房貸利率就是必然！
關于這種必然，我在這之前的文章里就告訴大家了、
就像我在2022年寫文章告訴大家一定會取消限購、取消限貸，降低首付、降低利率一樣，能接收到信號并執行的人太少了！
絕大多少人都是在事情“反轉”之后，才急急忙忙做出選擇。
真正能在趨勢發生之前就判斷、并做出決策的人太少了。
或許，這也從另外一個維度解釋了“為什么財富分配當中，永遠都是20%的富人擁有80%的財富”
01
首先，利率這件事兒
利率由2.9%上調至3.1%，對購房者而言，到底意味著什么？
我給大家算一筆賬就清楚了。
——之前
按照2.9%的商業貸款標準、30年貸款200萬等額本息計算，月供8324.6元，30年總利息是99.69元。
——現在
按照3.1%的商業貸款利率、30年貸款200萬等額本息計算，月供8540.33元，30年總利息是107.45元。
也就是說，因為貸款利率調整，購房者每個月的月供增加220元，30年總利息增加7.76萬元。
我知道，相比房價、相比月收入，大家能買房都不缺這220元，也不怕30年多付7.76萬。
但就感覺這錢給得有點“憋屈”，
為啥憋屈？
因為明明就是你兜里的錢，但他就能伸手拿走，然后你既不能出聲，也不能阻止，完事他連一句謝謝都沒有.
但我想告訴大家的是：憋屈也沒用，大概率他們達成了某種共識。
不知道大家注意了沒有，房貸利率降至2.9%的政策，不過就執行了十多天，
然后從廣州到南京、從武漢到長沙、從江蘇到廣東、從湖北到湖南步調高度一致：
——11月8日，蘇州、廣州、南京等城市至今取消了2.9%的房貸利率，或上調至2.95%、或上調至3.0%。
——11月30開始，全國一線城市、二線城市、部分三四線城市的首套房利率沒有低于3.1%的。
換句話說，從2024年11月30號之后，中國960萬平方公里的土地上，想房貸利率低于3.1%是不可能的。
不過可以肯定的是：房貸利率的錢，誰都不愿意給，所以怎么降低月供，推薦閱讀文章《》
02
其次，為什么短短一個月，就上調了房貸利率呢？
換句話說，之前說好的因城施政，現在怎么變成了步調一致呢？
原因無他，就是銀行沒利潤了。
房貸利率這件事，涉及兩個主體，一個是購房者，一個是銀行，這兩者之間是競合關系。
也就是說，購房者要想占便宜、降低率，這銀行就得吃虧、減少利潤；
這銀行要想盈利，就得增加利率，這購房者就得吃虧。
那么，現在房貸貸利率3.1%，銀行到底吃虧沒有？
換句話說，這房貸利率有可能再次從3.1%降下來嗎？
來，我給大家算兩筆賬。
第一筆賬：安全線。
大家要明白，給咱們貸款的銀行都是商業銀行，而商業銀行自己沒有“鈔票”，商業銀行的鈔票都來自于央媽。
但央媽的錢可不是白給的、
央媽給商業銀行的錢也要收利息，這個利息的標準是1.75%。
而商業銀行的凈息差安全線是1.8%。
在幾個月之前我看銀行業的凈息差數據還在1.6%，但今天寫文章又看了一眼：才1.54%。
也就是說，商業銀行的凈息差已經大幅低于安全警戒線了！
第二筆賬：虧錢。
央媽給錢是1.75%，當前的凈息差是1.54%，兩種之合是3.29%。
也就是說，現在首套房的房貸利率3.1%，對于商業銀行而言仍然低于當前的凈息差1.54%的標準。
而之前2.9%的房貸利率，商業銀行還給央行的利息是1.75%，息差只有1.15%
所以，很多商業銀行調高房貸利率至3.1%，還一臉哭喪的說“我們不賺錢”這件事是真的。
另外，按照最新的貸款市場利率報價LPR基準來看，房貸適用的5年期貸款利率標準是3.6%
為啥是3.6%呢？
大家要清楚，無論央媽還是商業銀行，其發布的每一個數據、標準都是經過極其復雜的精算的。
所以5年期房貸利率LPR基準線3.6%不是憑空想象出來的，而是精算過的。
其邏輯就和我前文給大家計算的一樣。
——3.6%減去1.75%等于1.85%，剛剛好高過銀行凈息差的安全線1.8%。
所以，按照咱們當前在LPR基準線上調基點、下調基點從而調高、或者降低房貸利率的做法，
本質上就是讓商業銀行跟隨市場自行調整。
所以，從這個維度看，目前首套房貸款利率3.1%確實是低的。
但是，
如果按照中國無風險之錨[中長期國債收益率]和[實際利率]來看，我們目前的貸款利率還可以下降。
先來說說中長期國債收益率——
大多數購房者搞不懂，我為啥要說'中長期國債收益率’這玩意對房貸利率的影響是什么？
我簡單地和大家解釋一下。
無論是央媽批發“錢”的利息1.75%，還是商業銀行政策性貸款的2.25%，這些標準的由來，
本質上都是以中長期國債為標準的。
而中長期國債收益率在過去20年最低也就在2.5%到2.6之間，現卻“干”到了2.2%，10年起國債收益率甚至一度創20年新低！
為此，央行還借入國債，來穩定國債收益率！
所以，如果中長期國債收益率穩定在2.5%或者2.6%之上，那么房貸利率在3.1%是大概率事件；
如果中長期國債收益率穩定在2.2%或者2.2%之下，那么房貸利率在2.7%到2.9%之間是大概率事件；
所以按照當前2.2%的中長期國債收益率來看，目前3.1%的房貸利率是略高的。
再來說說實際利率——
這個維度有點復雜，我之前寫過文章，好幾個伙伴私信說“看幾遍都沒看懂”，所以放棄嚴謹性，直接比喻。
——假如你去貸款一百萬，年利率是5% ，白紙黑字寫的，這個利率是不會根據市場變化而變化的，那么這就是名義利率。
你貸款一百萬，用這100萬投資，回報率是5%，剔除通脹率2%，那么3%就是真實利率。
從目前國內的真實利率水平來看，真實利率大概在1.8%到2.0%之間。
所以，從刺激經濟的角度看，理論上房貸利率要貼近真實利率才當下的經濟情況。
可理論永遠是理論，實際情況卻千差萬別。
比如——
執行首套房貸款利率最低3.1%這件事，就是地方城市、商業銀行、央媽結合市場行情，權衡利弊之后的“定奪”。
另外，像廣州部分項目，其住宅的租金回報率都可以達到2.6%，已經超過中長期國債收益率，超過真實利率。
哦，對了，如果你認真看文章到這里，那么你會收獲硬核知識：資產估值
簡單來說，就是項目的租售比超過中長期國債收益率，那么這個項目的價格就屬于低的狀態，也就是低估值！
那么，哪里有這樣低估值的項目，掃描下方二維碼，我會在直播中告訴大家。
在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》
03
最后，說幾點！
1、選擇
銀行比較雞賊，他們也清楚這些“彎彎繞”的邏輯。。
所以，樓市上行、利率高的時候，房貸合同都簽“死當”。
也就是說，不論市場如何、基準利率LPR怎么變化，購房貸款都按照“死當”的標準執行。
現在利率處于低位，所以給購房者的選擇是3個月、6個月、12個月，全部都是“活當”合同。
之前很多人問我，房貸合同利率的期限到底選3個月、6個月、還是12個月？
那我問大家：你把貸款合同都看完了嗎？看完了你又能怎么樣？
按我的經驗，高利息的時候和銀行簽“死當”合同容易，低利息的時候和銀行簽“死當”合同很難。
所以，3個月、6個月、12個月區別大嗎？
只要是“活當”合同，他們從你兜里掏錢的時候就會理直氣壯。
所以，省點心，直接12個月！
2、市場還是熱了
銀行敢把房貸利率上調，除了前文說的因素之外，還有一個重要原因，就是：樓市確實熱了。
樓市如果和之前一樣，他們真不敢‘嘚瑟’
可現在樓市熱度起來了，他們不僅敢嘚瑟，還敢從你兜里掏錢。
說到底，樓市復蘇了，他們才敢豪橫地告訴大家：對，我就漲了，說不準以后還漲。
所以，過這村、沒這店，漲字為先！
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