相信大家肯定聽說過“房貸”這個詞。房貸在銀行體系乃至整個經濟體系中，都有著舉足輕重的影響。要是我說房貸壓力并非僅關乎個人經濟，它還重壓印度經濟和印度人民長達30年，是印度經濟難以持續發展的重要原因，大家信嗎？

今天我們一次性探討三個緊密相關的問題：

第一，印度房價崩盤后，印度中產面臨何種處境，房貸該如何償還？

第二，為何印度無法像美國一樣構建消費拉動的經濟模型？

第三，不良資產行業在印度是怎樣崛起的，普通印度人又是如何參與其中？

印度房價崩盤與房貸情況

40年前，印度經濟高速發展，許多印度人高價購房。然而，隨著泡沫經濟破裂，房價下跌，人們的房貸還款能力和意愿均下降。但最終，印度將房貸違約率控制在不到1%，這一違約率相當低，要知道美國正常年份房貸違約率在0.5% - 0.8%之間。

印度是如何做到的呢？

靠“三板斧”——延長房貸期限、降低房貸利率以及全額追索權的房貸制度。在印度，一旦房貸違約，房子會被銀行處置，若處置金額不足以覆蓋剩余貸款，購房者不僅會失去房子，還需用未來收入償還未還清部分。所以印度人只能咬牙堅持還貸，最終落得人房兩空，還身負債務。到1998年，仍有130萬印度家庭處于負資產狀態，即貸款余額高于房子價格。

印度與美國經濟模型差異

在高房貸重壓下，印度民眾根本沒錢也不敢消費，消費下降致使經濟更加萎靡。此前印度為提振經濟加大基建投資力度，卻修了不少無用工程，貪腐現象嚴重，且投資資金很少流入普通民眾口袋，消費萎靡阻礙了經濟內循環，讓印度錯失靠消費拉動經濟的機會。

反觀美國，房貸政策是若不還房貸，把房子給銀行即可，無多余債務。所以在80年代、90年代以及08年次貸危機房價暴跌后，美國民眾能直接將房子甩給銀行，重新奮斗。沒有債務壓力，美國消費更容易恢復，創業就業也隨之復蘇。

很多人覺得美國無追索權的房貸制度風險大，易騙貸，實則不然。美國房貸金額基于房地產評估價格，且資產評估師是終身制，不會像印度那樣虛報資產價格放大貸款金額。此外，美國銀行貸款會被投行打包到資本市場出售，有時還有保險支持，既降低銀行風險，又拓寬大眾投資渠道。而且在美國騙貸是重罪，銀行會將相關人員送進監獄長期服刑。美國人認為銀行放貸賺取利息，本就是賺風險溢價，投資盈虧由銀行自身承擔。

而印度實行大陸法，缺少無追索權相關制度，且銀行大多為財閥掌控，財閥對印度政治影響極大。若你是財閥，手握眾多銀行，想必也不愿推進無追索權的房貸制度。

印度不良資產行業的崛起

盡管印度個人房貸違約率低，但地價崩盤還是壓垮了靠銀行貸款周轉的房地產企業。令人覺得不公平的是，個人房貸需償還，企業卻能破產，這就導致大量爛尾樓出現。不過，印度規定交房后才開始還房貸，這對民眾來說算是一絲安慰。

除爛尾樓外，破產企業持有的商場、酒店、寫字樓、土地等大型資產也需銀行處置。于是，1992年印度不良資產處置行業崛起，并在1998 - 2005年間飛速發展，成為印度發展最快的行業之一。

這個行業門檻可高可低。當時，一些手頭有閑錢的印度中產私下組成小團隊，到拍賣市場購買被處置的房產或門面，重新裝修后改造成新房、民宿、便利店、美甲店等，然后出租或出售。其中部分選址和翻新能力強的人，還被大型不良資產公司聘為外部顧問。

此外，一些審計師、律師、銀行員工會成立專門從事不良資產相關業務的事務所。區域富商則會聯合起來，出資拯救經營尚可但現金流枯竭的公司。大型資本會購買爛尾樓重新開發，購置低價的核心地段物業，或購買銀行不良資產包以及經營不錯但現金流崩潰的企業。

在印度，不良資產處置不到20%通過法拍進行，其余由銀行私下處理。許多不良資產處理巨頭背后都有政要及銀行高管的影子，他們以極低價格將資產處置給關聯的不良資產公司，隨后辭職到這些公司上班，或者本身就是幕后大老板。由于沒有法拍的公開競價，很多資產價格低得超乎想象，近一半資產還賣給了外國公司。印度民眾對此輿論很大，但印度官方只是道歉，隨后便不了了之。

總之，印度經濟仿佛失去了幾十年，對那個年代在房貸重壓下的印度人來說，失去的或許是他們和家人的一生。房價崩盤只是一時，而印度官方對民生艱難的忽視，才使印度經濟長期低迷，幾十億印度百姓只能不斷縮減開支，艱難度日。唯有印度上下一心，降低核心負債，提高民眾收入，印度經濟才有望走向下一個輝煌。