樓盤定價(jià)因素多樣

買過房的人都知道，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，即便是同樣的戶型，開發(fā)商的定價(jià)也是有所區(qū)別的。

開發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)，會(huì)綜合考慮住宅的采光效果、朝向、外部小區(qū)環(huán)境以及樓層數(shù)等多個(gè)因素。

由于樓盤的地理位置有限，因此從位置上來看，肯定存在優(yōu)劣之分。

例如，對(duì)于同樣戶型總價(jià)為100萬的房子，如果你選擇視野更佳的一棟單元樓，售樓銷售人員可能會(huì)告知你需要額外支付費(fèi)用。

這時(shí)，問題就來了：加的錢是否冤枉？是否劃算？是否真正體現(xiàn)了其價(jià)值？

而所謂的“樓王”，其實(shí)只是一種商業(yè)營(yíng)銷模式。

我多年來研究過眾多樓盤，發(fā)現(xiàn)所謂的“樓王”在風(fēng)水層面往往存在明顯的問題。

樓王營(yíng)銷與實(shí)際情況

曾經(jīng)有一位客戶向我咨詢風(fēng)水問題。

他當(dāng)時(shí)購買的是期房，銷售人員看他們經(jīng)濟(jì)條件不錯(cuò)，極力推薦他們購買小區(qū)的樓王——位于小區(qū)大門正對(duì)的一棟單元樓，前方還有一個(gè)開闊的人工湖。

這對(duì)夫妻聽后非常心動(dòng)，于是毫不猶豫地選擇了樓王中間層的一個(gè)位置。

然而，購房后的日子卻變得漫長(zhǎng)而煎熬。他們等待著交房的那一刻，但在這期間，他們開始關(guān)注起風(fēng)水問題。

他們拿著戶型圖在網(wǎng)上查詢，試圖找出是否存在問題。結(jié)果一查之下，發(fā)現(xiàn)所謂的“問題”一大堆，頓時(shí)讓他們愁眉苦臉。

其實(shí)，購買期房本身就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在房子建成之前，什么可能性都有。

比如規(guī)劃圖上的人工湖，交房后可能僅僅是一個(gè)小水池。

更有甚者，我曾聽說某個(gè)樓盤的湖水竟然是用油漆畫出來的，這顯然是因?yàn)橘Y金短缺而采取的權(quán)宜之計(jì)。

當(dāng)然，購買大開發(fā)商的房子可能會(huì)更有保障一些。但無論如何，購房者都應(yīng)該保持清醒的頭腦。

在房子沒有親眼看到之前，不要輕易相信宣傳資料。

就風(fēng)水而言，雖然有些人非常看重這一點(diǎn)，但也不能完全迷信。

我經(jīng)常去看一些大樓盤，被客戶領(lǐng)著去他家。

在路上，客戶常常會(huì)告訴我開發(fā)商請(qǐng)了什么風(fēng)水大師來看風(fēng)水，說這里的風(fēng)水特別好。

言下之意就是，他買的這里的房子，風(fēng)水應(yīng)該也是不錯(cuò)的。

開發(fā)商真實(shí)目的剖析

這里存在一個(gè)常見的誤區(qū)，那就是認(rèn)為開發(fā)商會(huì)關(guān)心每家每戶的風(fēng)水。

但實(shí)際上，開發(fā)商的主要職責(zé)是修建房屋，他們可能并沒有那么“博愛”去關(guān)注每家的風(fēng)水。那么，為什么有些開發(fā)商會(huì)找風(fēng)水師呢？

比如，我在成都看過的一個(gè)別墅盤，開發(fā)商老板因?yàn)樽约合胱≡谀抢铮跃驼?qǐng)我給他看看樓盤應(yīng)該怎么建，他應(yīng)該住在哪個(gè)方位。

但這只是個(gè)例，不能代表所有開發(fā)商。

通常情況下，開發(fā)商找人看風(fēng)水，更多的是出于一種心理安慰和祈求吉利的心理。

他們最關(guān)心的是樓盤能否順利建成并快速賣出，以回收資金。

在他們眼中，樓盤只是一件商品，他們關(guān)注的是如何順利完工并快速回款。

他們害怕中途出事故，害怕施工事故導(dǎo)致停工，因?yàn)橥９ひ惶斓膹?fù)用成本非常高。

因此，他們可能會(huì)找人看看，祈求樓盤建設(shè)過程中順順利利。

至于“樓王”這個(gè)概念，我們需要了解一個(gè)常識(shí)：

小區(qū)規(guī)劃建設(shè)通常是在建筑設(shè)計(jì)院完成的，圖紙規(guī)劃出來后要送審。

老百姓關(guān)心的綠化、容積率等硬性指標(biāo)，必須符合國家建筑標(biāo)準(zhǔn)。

這就像生產(chǎn)食品需要有一個(gè)符合生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的生產(chǎn)線一樣，樓盤的建設(shè)也需要按照規(guī)定進(jìn)行配置。

購房性價(jià)比需權(quán)衡

現(xiàn)在很多開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)樓盤時(shí)，為了達(dá)標(biāo)綠化率和提升營(yíng)銷效果，會(huì)將綠化重點(diǎn)集中在小區(qū)中心和小區(qū)大門方向。

這種設(shè)計(jì)雖然能在視覺上給人一種小區(qū)很大、環(huán)境很好的感覺，但實(shí)際上很多樓盤都存在通病。

小區(qū)視野好的地方往往綠化和景觀做得很好，但其他地方就顯得非常糟糕。

此外，由于樓間距太窄，很多單元樓里的住宅四面都被樓包圍，導(dǎo)致日照不足三小時(shí)。

這種情況下，盡管樓盤可能以住宅名義銷售，但房本上寫的卻是公寓性質(zhì)，即住宅類公寓。

樓王通常能確保采光和視野良好，但這并不涉及風(fēng)水概念。

樓王的優(yōu)點(diǎn)主要體現(xiàn)在視野和采光上，而風(fēng)水好壞則難以確定。有些樓盤打著樓王名號(hào)，但戶型格局卻亂七八糟。

直白地說，買樓王可能只是多花了兩倍價(jià)格買景觀。從風(fēng)水角度看，樓王與其他單元樓無本質(zhì)區(qū)別。

購買樓王后是否值得，需自行考量。

很多購買樓王的客戶后來感到后悔，因?yàn)榘崛牒罂赡艹霈F(xiàn)風(fēng)水問題，且賣房時(shí)不易處理，價(jià)格較高。

現(xiàn)在很多人買房注重性價(jià)比，特別是二手房。有能力接手樓王的人可能更傾向于購買更好的房產(chǎn)。

當(dāng)然，這并不絕對(duì)。