11月正式進(jìn)入冬季，但全國(guó)樓市熱度反而不減，迎來(lái)新周期。

單成都11月就創(chuàng)下全年銷(xiāo)售新紀(jì)錄，交易量連續(xù)三個(gè)月上漲，量?jī)r(jià)均有所回升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，成都11月新房+二手房共賣(mài)出約3.75萬(wàn)套，比十月多1萬(wàn)多套，環(huán)比上漲38%，其中新房11401套，二手房26219套。

市場(chǎng)情緒高漲，樓市“止跌回穩(wěn)”信號(hào)強(qiáng)烈。

PART.01

連漲3月，11月創(chuàng)全國(guó)紀(jì)錄

成都樓市的熱度之高，從量上可見(jiàn)一斑。

整個(gè)11月，成都全市新房成交11401套，環(huán)比上漲幅度58.6%，創(chuàng)年內(nèi)成交最高值；二手房更是狂賣(mài)26219套，環(huán)比上漲32.4%，這是成都20個(gè)月以來(lái)最高紀(jì)錄，還創(chuàng)下了全國(guó)二手房成交紀(jì)錄。

圖源：成都購(gòu)房通小程序

成都樓市上揚(yáng)的數(shù)據(jù)，并非是從上個(gè)月才開(kāi)始的。

9月開(kāi)始，成都樓市銷(xiāo)量就已經(jīng)開(kāi)始上揚(yáng)。9月-11月，成都全市銷(xiāo)售量分別是20527套、27076套和37620套。目前已實(shí)現(xiàn)3連漲。

圖源：成都購(gòu)房通小程序

除了銷(xiāo)售數(shù)量看漲，價(jià)格方面也有所上升。新房?jī)r(jià)格走勢(shì)從7月開(kāi)始一路上揚(yáng)，11月達(dá)到目前最高點(diǎn)。

圖源：成都購(gòu)房通小程序

連續(xù)多月上漲，且量?jī)r(jià)雙雙上升，這意味著成都樓市的確熱起來(lái)了。

PART.02

止跌成功，供需關(guān)系悄悄變了！

成都樓市回暖跡象，和今年10月政府出臺(tái)的“一攬子”樓市新政分不開(kāi)。

這些政策涉及購(gòu)房落戶(hù)、公積金貸款、取消限售、商轉(zhuǎn)公等多個(gè)方面，對(duì)樓市的促進(jìn)作用十分明顯。

11月的“成績(jī)單”，也說(shuō)明成都樓市止跌初見(jiàn)成效。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，成都是為數(shù)不多的止跌成功城市，且止跌幅度較大。

圖源：趨勢(shì)動(dòng)物

而重新熱鬧的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，又增強(qiáng)了買(mǎi)賣(mài)雙方的信心，帶動(dòng)了市場(chǎng)活躍度。因此不少人會(huì)焦慮，明年房子會(huì)漲嗎？

首先需要明確，房?jī)r(jià)的漲跌，和供需密切相關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲；供應(yīng)增多，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。

而這里需要明確一點(diǎn)，自從疫情開(kāi)始到現(xiàn)在，其實(shí)樓市一直處于“去庫(kù)存”階段。19年到現(xiàn)在，樓市多少房企不在了？這其實(shí)就是去庫(kù)存，拿地的開(kāi)發(fā)商少了，資金流入也少了，那么庫(kù)存就慢慢去化了。

（下一篇我們會(huì)單獨(dú)講明年樓市，更重磅更多維！）

PART.03

供應(yīng)減少，明年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

首先是土地供應(yīng)。土地供應(yīng)不僅是衡量一座城市樓市趨勢(shì)的重要指標(biāo)，很大程度上也反映了近年宏觀調(diào)控的趨勢(shì)。

成都樓市的土地供應(yīng)總體是減少的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年成都共成功出讓138宗地，2022年則是163宗地。

圖源：成都房小團(tuán)小程序

而今年上半年，成都共出讓63宗地塊（不含工業(yè)等其他用地），合計(jì)面積約3086畝，為5年來(lái)最低。

圖源：封面新聞

10月29日，成都出臺(tái)第三批次集中住宅供地清單。清單顯示，成都2025年1月僅出讓41宗地，和今年相比，仍舊呈減少趨勢(shì)。

圖源：成都市規(guī)劃和自然資源局

與土地供應(yīng)數(shù)量減少相反的則是持續(xù)刷新的土拍價(jià)格，今年以來(lái)，成都樓市屢次刷新“地王”，房企拿地成本增高。

圖源：好好選房

其次，成都目前的存量也面臨不足。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，成都中心城區(qū)（不含青白江、新津）新房去化周期均在18個(gè)月以?xún)?nèi)；而錦江、武侯、天府新區(qū)、金牛、成華、青羊等核心區(qū)域新房去化周期在10個(gè)月以?xún)?nèi)。

而一個(gè)區(qū)域內(nèi)，正常的去化周期就應(yīng)該是8-12個(gè)月。顯然，成都樓市整體都算健康，之前去庫(kù)存強(qiáng)周期已過(guò)，接下來(lái)的2025年就是“止跌企穩(wěn)”！

圖源：克而瑞

最后是成都人口增多。據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，2023年末，成都常住人口2140.3萬(wàn)人，比上年末增加13.5萬(wàn)人。人口增多，則意味著住房需求增加。

圖源：成都市人民政府

明年成都房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

如果只從理論出發(fā)，很大程度是的。成都樓市的“剛性需求量”這么高，庫(kù)存量又終于去到了合理的低位，其次還有國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略腹地的加持。

但是住房事關(guān)民生、宏觀經(jīng)濟(jì)、地方政策導(dǎo)向、市場(chǎng)供需等變化，且不同的板塊區(qū)域有不同的答案，不能一概而論。買(mǎi)房則需要多方面、謹(jǐn)慎考慮。

此文僅是對(duì)11月樓市的一個(gè)觀點(diǎn)、看法。本周還會(huì)出一篇更宏觀的觀點(diǎn)。

最后，你們認(rèn)為明年成都房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？

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