作者 | 宋金煜

編輯 | 梁秀杰、劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

11月25日，凱德65折出售上海浦發大廈的消息震驚整個地產圈：每平米折合3萬+的均價可是要改寫陸家嘴寫字樓的命運！

睿和智庫從多方消息源獲悉，凱德的確為上海浦發大廈找到了下家，即首創集團旗下相關公司，但因價格過低，消息意外傳出后又被叫停。

不止浦發大廈，凱德在內地的很多資產都在賣。但并非坊間部分媒體渲染的，撤出中國，而是持續調整內地投資組合。目前來看，中國市場仍是凱德除新加坡及東南亞大本營外最大的投資市場，未來撼動此地位也有難度。

其實不止凱德在賣資產，普洛斯、黑石、中海、華潤、招商等資本和企業，也都在騰挪存量資產，調整中國投資策略。

從10w+到3w+，陸家嘴寫字樓走下神壇？

近期，市場消息稱，凱德集團與AEW將出售上海浦發大廈70%面積，與買家首創集團初步談攏該價格約18億元，較2019年27.52億元的收購價格，相當于打了65折。

若按70%面積46379.65平方米計算，折合3.88萬元/㎡，已跌破了陸家嘴核心寫字樓9-10萬元/㎡的常規均價。

回顧今年早些時候，有陸家嘴三件套之一稱的上海環球金融中心第71層被擺上拍賣桌，價格降至6.3折，約每平米9.38萬元，但因無人出價三次流拍。相應的陸家嘴商圈的另一棟上海城建國際中心大廈的兩層，以均價3.3萬/㎡元成交。

更有甚者，睿和智庫在視頻號上還能看到2w+均價出售陸家嘴寫字樓的視頻，雖然有明顯的廣告之嫌，但上海寫字樓資產價格走跌的趨勢，在持續挑戰資產持有方的心理底線。

均價2w+出售陸家嘴寫字樓視頻號截圖

凱德為何要賠本賣資產？

賣出去，總比砸在手里好。如果還能賺到錢，那是更好的。凱德等頭部企業在這兩年選擇低價賣資產的策略，也體現了行業對于高周轉住宅房地產與經營性不動產投退邏輯理解的進步。

圖表1：2024年凱德出售國內資產盤點

數據來源： 網絡、睿和智庫整理

其實從今年前四宗凱德出售的資產來看，基本沒賣虧。其中，出售雙井購物中心，預計凈收益估計約為6.9億元，凈利潤約為1.33億元；

2022年通過法拍以20.37億元獲得星貿項目全部股權，改造運營1年多轉手95%的股權賣了24億元；

還有天津公寓以高于賬面價值的價格出售，上海雅詩閣酒店出售后還保留了運營權。

以上四次交易也符合凱德的兩種交易邏輯，一是從開發孵化到培育、產生現金流的長周期運營，搭配其金融能力實現規模擴張，另一種收購改造后高價賣出，差價就是凱德的工匠“手藝”。

反觀出售浦發大廈，樓宇建于2002年，樓品及設備設施老舊，加之剩余產權年限接近退出臨界點。看似凱德低價甩賣，實則希望盡快收回資產殘值，再投資新的資產。這一選擇非常理性，只可惜輿論力量強大，買賣雙方不得不暫停交易。

區域多元布局勝在快！中國仍是主戰場之一

市場傳聞說凱德財務惡化，不斷甩賣中國資產，那要看看他們是否還在買資產，買了什么。2024年，凱德新購入了新加坡、韓國、印度、美國等眾多資產。

圖表2：2024年凱德購入全球資產盤點

數據來源：網絡、睿和智庫整理

今年年初在2023年財報發布時，對于業績下行的原因，凱德投資提及了“中國租金疲軟和美國利率上升。”因此，凱德給出的解題思路是，出售中國部分資產和買入新加坡以及美國等資產。

然而，凱德的策略并非短視，其正在籌劃更為長遠的布局。在今年11月22日投資者活動中，凱德投資首席執行官李志勤表示，將重新平衡旗下投資組合，發展印度和東南亞業務，優化在中國的投資組合，通過并購在日本、韓國和澳大利亞等重點市場實現增長，并將目光投向美國和歐洲等亞洲以外的發達市場。

最終的目的依然是盈利，盈利，盈利！凱德投資設定的新目標是：2028年將其基金資產管理規模翻倍至2000億新元的目標，并力爭到2028-2030年將經營利潤提高兩倍以上，超過10億新元。

那么，中國還重要嗎？中國，依然是凱德僅次于新加波及東南亞的主戰場。

圖表3-5：2022-2023年凱德資產和基金管理區域分布

2023年凱德資產管理區域分布圖

凱德物業資產管理區域分布份額

凱德基金管理區域分布份額

數據來源： 凱德投資財報，睿和智庫整理

無論是資產管理，還是基金管理，小額下滑并不影響中國市場的地位。

據官方數據顯示，凱德集團自1994年進入中國，至今已有30年的發展歷史。截至2023年底，凱德業務覆蓋中國40多個城市、300多個項目，資產管理規模約3000億元，基金資產管理規模近1500億元。

以上數據很好解釋了，為什么國內市場中有很多凱德資產在詢價，也有成交。而且，今年凱德投資新私募產品完成首輪募資，將投資于中國的產業園區領域，這也意味著，凱德不僅在全球重構資產大布局，也在區域內重構資產組合。

結語

企業基業長青靠的是踩對周期節奏，而且有實力抓住周期變化中的商機。

2021年凱德集團將旗下業務分拆兩大板塊：凱德投資、凱德發展（又稱凱德地產）兩大業務，2023年前重點投資中國市場，2024年后開始調整份額以及內部結構。

但可以肯定的是，凱德在中國不是大撤退，一方面中國的資產仍有盈利空間，另一方面300個資產也不會馬上全部脫手。因為像2018年萬科印力83.65億元一口吃下凱德20多個購物中心難再現了。

未來，就看資產管理規模亞洲第一、全球前三的房地產投資管理公司，如何調整優化，是否能達成最新目標了。

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