上海樓市最近看著光鮮，但實際出現了嚴重分化。

很多大家看不上的房子，其實現在好賣得很——

比如青浦重固、青浦新城、嘉定菊園等遠郊區域，要么配套少要么地鐵遠，但是一個月通過中介有100套以上的成績，賣得飛快；

又比如市區1000萬+的新房們，就似乎沒有難賣的房子，外灘序超700%認購率、永興里近250%認購率，更別說那些核心區豪宅了，出一個就是秒光的命。

但火箭哥團隊根據數據統計發現，中間那一層的房子，現在卻是煎熬得很、度日如年——

主力500-800萬的新房們現在的交易量正在快速腰斬，上個月能單月100套+的項目，這個月只有50套甚至更低。

如果說這只是一個項目，可能是自己的問題，但這如果是很多項目的共性，那就是大趨勢變化了。

根據火箭哥整理，我們將2022-2023-2024年各年的500-800萬新房銷售數據進行對比，結論也是驚人一致：

2022年供應約25000套，開盤去化率超80%；

2023年供應約40000套，開盤去化率超70%；

2024年供應約9000套，開盤去化率40%出頭

沒有對比就沒有傷害，你看：

今年500-800萬新房成交套數減少、占比減少、供應減少，但比前兩年要難賣了。

這個現象從10月至今特別明顯，業內人士應該都有同感；

如果要把標題起得驚悚一點，那么就可以總結為：

中產人群，正在逃離這個價位段，要么加杠桿到千萬級，要么縮預算到500萬；

500-800萬這個價位段的房子，不吃香了。

看500-800萬的房子好不好賣，我們還可以看一個先行指標——

上海2024年土拍中，預計總價500-800萬的新房土地比前兩年腰斬，這本身也說明一些問題；

這個總價段的房子很難賣，所以這類土地開發商都不愿意拿，自然也就不會上架土拍出售了。

要說具體是什么原因導致了這一點，我們換位思考成這個價位段的客戶就可以理解了——

現在上海最低純商貸15%首付，800萬和1000萬之間就差個30萬首付，而且貸款利率還是歷史最低水平，其實沒差多少錢；

對于越高總價的客戶來說，貸款比例是非常低的，豪宅全款客戶一抓一大把；但是對于中產這個階段來說，貸款一般都會選擇， 只是多少的問題而已。

只要你愿意夠一夠，外環外摸到中環邊都不是夢，做雞頭還是鳳尾，往里面跨一步總是好的。

這是個非常關鍵的行情信息，這可能也是為什么開發商不愿意拿這樣地的原因，這兩年高溢價拿的這個價位段的新房，目前幾乎100%都開了中介分銷，都在舉步維艱。

那對于我們來說，是不是有什么啟發呢——

每輪調整中，窮人本就買不起，富人根本不貸款，“最受傷”的可能都是中產。

關于中產階級的問題，火箭哥分享一本書給大家。

M型社會，是日本學者大前研一以日本近20年發展歷程為研究對象提出的一種對社會發展類型的判斷——

指在全球化的趨勢下，富者在數字世界中，大賺全世界的錢，財富快速攀升；

另一方面，隨著資源重新分配，中產階級因失去競爭力，而淪落到中下階層，整個社會的財富分配，在中間這塊，忽然有了很大的缺口，跟"M"的字型一樣，整個世界分成了三塊。

左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，但是中間這塊就忽然陷下去，然后不見了。

原本人數最多的中等收入階層，除了一小部分能往上擠入少數的高收人階層，其他大多數淪為低收入或中低收入，原本的中間階層凹陷下去，變得很小。

這里并不是說500-800萬的房子品質有問題，而是說這個價位段的房子受眾客群在當下變少了，這個問題不隨意志而轉移，從二手房市場中也能看出這個價位段的房子占比在變少；

2025年這個價位段的房子變少、千萬級新房變多是大概率事實，我們為大家整理了2025年上市新房優缺點表格，感興趣的同學可以私信我免費領取：

P.S.火箭哥為大家整理了上海最新各個板塊的租售比、房價成交行情和賣房技巧定期在群內分享；群內免費福利太多，我們都寫在這張海報里了，感興趣的朋友歡迎私信我入群！