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正文

人與人的悲歡并不相通，城市與城市也一樣，這是一個“大分化”時代，什么都很好，又感覺什么都不太好。

你說樓市很差，不對；如果樓市很差，為什么還有那么多房企去爭奪地王；

你說樓市很好，也不對；如果樓市很好，為什么還有地方要出售30年的“天”、30年的車位緩解地方財政壓力？

只能說，城市與城市，各有各命運，各有各的精彩！

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哪些城市精彩？哪些城市背負命運？

2023年5月，官媒就爆出地方為了增加收入，頻繁出售公共設施的特許經營權。

公共停車場、學校食堂、公交線路、共享單車等等，“萬物皆可賣”。

2023年10月，廣東肇慶四會轉讓停車位30年使用權。

時隔三個月，2024年1月，四會再次轉讓停車位使用權，兩次出售時間相差不到3個月，可見地方城市的口袋是真的沒米了。

還有些城市賣更牛掰，之間發揮低空經濟的優勢，向天再借30年，賣天也開始了

2024年11月，濟南出讓平陰縣低空經濟30年特許經營權，這類似于賣地后獲得的排他性土地使用權。

換句話說，其他要在濟南平陰縣使用低空空域的經營者（如低空物流企業），需要向擁有相關特許經營權的企業繳納使用費，類似于高速公路的通行費。

這不僅僅在全國屬于首例，在世界上也是首創。

原來“天上不會掉餡餅，但是有可能會掉鋼镚”。

與之相反的，則是一線城市。

北上廣深“總價地王”、“單價地王”像春筍一樣冒出來。

上海：2024年8月，綠城以樓面價13.1萬/平方米拿下上海徐匯濱江原小米總部地塊，刷新全國單價地王紀錄；

廣州：2024年9月，經過148輪競價，保利以樓面價6.7萬/平方米拿下廣州天河南方面粉廠地塊，樓面地價登上了天河區TOP1；

北京：6月，中建智地以總價112億元拿下中關村朝陽園組團地塊， 刷新北京總價地王紀錄。

隨后11月，中海以153.32億元總價拿下朝陽“巨無霸”地塊，一年之內，北京總價地王紀錄二次刷新。

深圳：經過295輪競價，華潤中海聯合體以185.12億總價拿下深圳后海地塊，成為深圳總價及樓面價最高的涉宅“地王”。

除了北上廣深以外，如成都、西安、杭州、寧波、合肥等強二線城市也都出現了一批高溢價地塊。

其中，這些高溢價地塊不乏民企的身影，但是這些地塊普遍較小，總價不高，因此業內喜歡稱之為“小而美”的地塊。

如果說，北上廣深的地王，是汽車界的勞斯萊斯，高調又奢華，國央企巨頭才能駕馭。

那強二線城市小體量高溢價地塊，就像寶馬mini一樣，“時尚又小巧”，民企也能玩得起。

所以，在這個“大洗牌”的時代，所有人都在重新找到自己的定位。國央企在一線城市找到了自己的勞斯萊斯，民企在強二線城市也找到了自己的寶馬mini。

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不過呢，可以肯定的是：相比賣天的城市，一線城市還能繼續賣地！

無論是央國企，還是民企，拿地積極性在上升，這是肉眼可見的事情。

可以確切地說，9月新政以來，一切向好的因素正在持續穩定地積聚。

據中指研究院統計，11月單月，300城土地出讓金3199億元，同比增長了23.4%。

1-11月，百強房企拿地總額7431.8億元，同比下降了31.5%，相較1-10月降幅收窄7.1個百分點。

換句話說，11月房企打雞血般攻城略地，成功地使今年1-11月百強房企拿地出讓總金降幅收窄了，很多的城市土地“既有價，也有量”。

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房企敢于積極“補倉”，增加土儲，恰恰說明了房企對一線城市樓市看好。

畢竟，大家都知道。

現在的房企為了追求“安全”，普遍采取“以銷定投”的策略，沒有10月、11月一線城市成交量的暴漲做作為支撐，沒有對后市的足夠把握，房企必然不會輕易冒進爭搶地王。

所以，房企看好一線城市的樓市，是真金白銀表態的。

924新政之后，大家長的“止跌回穩”，讓市場行情徹底點燃。

在11月傳統淡季里，四大一線城市新房成交在10月份高熱的情況下，環比還繼續增長了5%，同比去年更是暴漲了57%。

以廣州為例，9月底，廣州全面解除限購，10月新房成交量便創了今年新高。

11月，廣州似乎發現了市場出現疲軟的苗頭，便立刻出臺了公積金新政、購房落戶等政策刺激，結果二手房成交量再創新高。

廣州出臺政策比以往果斷得多了，目的就是讓市場這把火能夠持續地燃燒。

深圳樓市回暖則更加明顯。

早在11月27日，深圳11月單月新房成交量已經突破7000套，創下新高；而二手房成交量也達到了6585套，超過了10月整月的6320套。

魔都上海，今年以來新房已經連續10個月上漲了，

而在11月，二手房成交量更是創下近44個月的新高。新房有價，二手房有量，魔都大上海的樓市就是這么“魔幻”。

帝都北京，11月，北京二手住宅網簽量18763套，環比增長8.0%，同比增長49.6%，網簽量創下了近20個月的新高。

南京、蘇州、合肥、廈門、青島等強二線城市，11月份的新房成交量也在明顯回升，同環比均錄得正增長。

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最后，簡單說幾點。

1、你可以永遠相信“他們”。

因為一直以來，所有的市場外在表現，內在邏輯都是他們一力促成的

——2020年，三道紅線政策出臺，2021年樓市躍過峰值后開始下行，2022年終于實現了“房住不炒”；

——2024年，提出“止跌回穩”，10-11月市場快速向上反彈，那么2025年市場怎么也不可能繼續往下走，

因為“止跌”兩個字，是必須要守住的底線。

2020年，“三道紅線”，是底線；2024年，“止跌回穩”也是底線。

前者讓峰值回落，后者讓谷底反彈。

削峰填谷，就是一波行情

2、歷史的影子。

2008年也受到全球金融危機的影響，我們迎來了2009年“4萬億計劃”，也迎來了“地王“此起彼伏的誕生

從2010年開始，樓市的火熱，促使全國各地開始大范圍地出臺限購政策。

2024年9月，利好的綠燈再次全線打開，松限購、降首付、降利率、取消豪宅稅，房地產市場徹底火了起來。

歷史總是驚人地相似，在10萬億化債方案公布的11月份，全國“地王”也像2009年一樣，在各地冒了出來。

2025年樓市會怎么走？其實，在2010年就已經有了答案。

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老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

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