2024年前11個月，東莞新房住宅網簽約2.18萬套，二手房住宅成交約2.41萬套，成交量已經筑底成功了。

多個城市上調房貸利率，現在的公積金又會如何變化？

數據要素成為第五大生產要素，財稅轉型正在進行時。

成交量筑底，2025年東莞漲還是跌？

前11個月，新房住宅賣了2.18萬套，二手房賣了2.41萬套，成交量已經初步筑底成功了。

同時，從東莞今年前11個月成交房價數據來看，相比上半年，新房網簽均價下半年回落了10%左右，二手房成交均價回落15%左右，二手市場價格波動更為隨機性；部分樓盤的價格還需要接受市場的考驗，特別是部分二手樓盤會看齊合理的租售比空間。

例如，一套250萬的房子，年租金4萬，租售比才1.6%，現在國債收益率2%左右，接下來要么通脹漲租金，不然就是降房價，還有什么選擇嗎？

悅府示意圖

對于大家特別關心的房價漲跌問題？我們要撕裂開來看待，具體板塊、樓盤和戶型，具體分析，本質就是看供需關系的變化。

值得注意的是房價走勢跟房貸利率緊密相連，房貸利率止跌之時就是房價企穩的時候，還有就是國家層面的收儲房子動作，還沒大面積拉開序幕。

房地產未來無論如何演變，在大城市里的好房子大概率會持續具備金融屬性，但不要忽視它的周期性。

多城房貸利率上調，房價將止跌回穩

從10月底至今，廣州、武漢、長沙、南京、東莞、蘇州、佛山等多城陸續上調了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。

為何房貸利率會上調呢？

瑧灣匯示意圖

一是，LPR已經有多輪下調，房貸利率再創新低，使得與公積金貸款利率出現“倒掛”，商業銀行需要平衡房貸投放的成本和收益關系。

插曲：公積金利率也將調整，還是把其轉變為地方共有產權房建設基金？

二是，從商業銀行的資金、風險、運營、稅收等成本考慮，大部分銀行房貸的保本利率不能低于3%，除非存款利率進一步下調。

綜合來看，房貸利率的持續低位運行，是樓市成熟的具體表現之一，同時現階段出現觸底回調的動作，更有助于房價的穩定健康發展。

從資產定價邏輯角度來看，房貸利率的上調有助于房價止跌回穩，同時房子作為金融屬性商品，利率水平的高低直接可以體現出其價格走勢。

對此，房貸利率的不再下滑，某種程度上可以證明很多房子的價格也將陸續進入穩定階段。

財稅轉型，數據和股權正在蓄力

房地產市場一直是一個“管理”的工具，它的使命并沒有結束，只是不再持續負重獨行，有“新人”參與分擔了。

數據要素、股權、國債是否會替代房地產？

從土地，資本，技術，勞動力后，數據已經被國家層面定義為新的生產要素了。有人甚至說，數據是“未來房地產”，例如過去的管理模式是在房地產體系鋪開，釋放勞動力和儲蓄勞動剩余價值，這是一種模式的選擇。

華僑城松湖原岸?歡樂海岸公館示意圖

現在數據已經有類似房地產的現象，例如數字中國，從上到下都成立了數據局部門，“東數西算”工程，多地成立大數據公司和數據交易確權機構，甚至已經數據資產入表了。

如果你還對數據陌生，例如你在某寶，某東的數據，然后給推薦商品等。再例如，某殼上你找房的數據等等行為都可以成為數據資產。

現在我們的數據很多都是屬于無主狀態，未來塔尖gov可能要代表人民向所有產生用戶數據的平臺收取使用費或稅費。

我們可以預想的是信息化和數字化，一個循序漸進的過程，大數據（智慧城市）將陸續會成為一種新的體系管理模式。

對于地方來說，會持續發力股權財政，例如東莞去年創立的2000億高質量發展基金。同時，地方將有持續現金流的企業打包進入資本市場，獲取持續現金流，支持城市的運營和服務。