2024年前11個(gè)月，東莞新房住宅網(wǎng)簽約2.18萬套，二手房住宅成交約2.41萬套，成交量已經(jīng)筑底成功了。

多個(gè)城市上調(diào)房貸利率，現(xiàn)在的公積金又會(huì)如何變化？

數(shù)據(jù)要素成為第五大生產(chǎn)要素，財(cái)稅轉(zhuǎn)型正在進(jìn)行時(shí)。

成交量筑底，2025年東莞漲還是跌？

前11個(gè)月，新房住宅賣了2.18萬套，二手房賣了2.41萬套，成交量已經(jīng)初步筑底成功了。

同時(shí)，從東莞今年前11個(gè)月成交房價(jià)數(shù)據(jù)來看，相比上半年，新房網(wǎng)簽均價(jià)下半年回落了10%左右，二手房成交均價(jià)回落15%左右，二手市場價(jià)格波動(dòng)更為隨機(jī)性；部分樓盤的價(jià)格還需要接受市場的考驗(yàn)，特別是部分二手樓盤會(huì)看齊合理的租售比空間。

例如，一套250萬的房子，年租金4萬，租售比才1.6%，現(xiàn)在國債收益率2%左右，接下來要么通脹漲租金，不然就是降房價(jià)，還有什么選擇嗎？

悅府示意圖

對于大家特別關(guān)心的房價(jià)漲跌問題？我們要撕裂開來看待，具體板塊、樓盤和戶型，具體分析，本質(zhì)就是看供需關(guān)系的變化。

值得注意的是房價(jià)走勢跟房貸利率緊密相連，房貸利率止跌之時(shí)就是房價(jià)企穩(wěn)的時(shí)候，還有就是國家層面的收儲(chǔ)房子動(dòng)作，還沒大面積拉開序幕。

房地產(chǎn)未來無論如何演變，在大城市里的好房子大概率會(huì)持續(xù)具備金融屬性，但不要忽視它的周期性。

多城房貸利率上調(diào)，房價(jià)將止跌回穩(wěn)

從10月底至今，廣州、武漢、長沙、南京、東莞、蘇州、佛山等多城陸續(xù)上調(diào)了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。

為何房貸利率會(huì)上調(diào)呢？

瑧灣匯示意圖

一是，LPR已經(jīng)有多輪下調(diào)，房貸利率再創(chuàng)新低，使得與公積金貸款利率出現(xiàn)“倒掛”，商業(yè)銀行需要平衡房貸投放的成本和收益關(guān)系。

插曲：公積金利率也將調(diào)整，還是把其轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤焦灿挟a(chǎn)權(quán)房建設(shè)基金？

二是，從商業(yè)銀行的資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營、稅收等成本考慮，大部分銀行房貸的保本利率不能低于3%，除非存款利率進(jìn)一步下調(diào)。

綜合來看，房貸利率的持續(xù)低位運(yùn)行，是樓市成熟的具體表現(xiàn)之一，同時(shí)現(xiàn)階段出現(xiàn)觸底回調(diào)的動(dòng)作，更有助于房價(jià)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

從資產(chǎn)定價(jià)邏輯角度來看，房貸利率的上調(diào)有助于房價(jià)止跌回穩(wěn)，同時(shí)房子作為金融屬性商品，利率水平的高低直接可以體現(xiàn)出其價(jià)格走勢。

對此，房貸利率的不再下滑，某種程度上可以證明很多房子的價(jià)格也將陸續(xù)進(jìn)入穩(wěn)定階段。

財(cái)稅轉(zhuǎn)型，數(shù)據(jù)和股權(quán)正在蓄力

房地產(chǎn)市場一直是一個(gè)“管理”的工具，它的使命并沒有結(jié)束，只是不再持續(xù)負(fù)重獨(dú)行，有“新人”參與分擔(dān)了。

數(shù)據(jù)要素、股權(quán)、國債是否會(huì)替代房地產(chǎn)？

從土地，資本，技術(shù)，勞動(dòng)力后，數(shù)據(jù)已經(jīng)被國家層面定義為新的生產(chǎn)要素了。有人甚至說，數(shù)據(jù)是“未來房地產(chǎn)”，例如過去的管理模式是在房地產(chǎn)體系鋪開，釋放勞動(dòng)力和儲(chǔ)蓄勞動(dòng)剩余價(jià)值，這是一種模式的選擇。

華僑城松湖原岸?歡樂海岸公館示意圖

現(xiàn)在數(shù)據(jù)已經(jīng)有類似房地產(chǎn)的現(xiàn)象，例如數(shù)字中國，從上到下都成立了數(shù)據(jù)局部門，“東數(shù)西算”工程，多地成立大數(shù)據(jù)公司和數(shù)據(jù)交易確權(quán)機(jī)構(gòu)，甚至已經(jīng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)入表了。

如果你還對數(shù)據(jù)陌生，例如你在某寶，某東的數(shù)據(jù)，然后給推薦商品等。再例如，某殼上你找房的數(shù)據(jù)等等行為都可以成為數(shù)據(jù)資產(chǎn)。

現(xiàn)在我們的數(shù)據(jù)很多都是屬于無主狀態(tài)，未來塔尖gov可能要代表人民向所有產(chǎn)生用戶數(shù)據(jù)的平臺收取使用費(fèi)或稅費(fèi)。

我們可以預(yù)想的是信息化和數(shù)字化，一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，大數(shù)據(jù)（智慧城市）將陸續(xù)會(huì)成為一種新的體系管理模式。

對于地方來說，會(huì)持續(xù)發(fā)力股權(quán)財(cái)政，例如東莞去年創(chuàng)立的2000億高質(zhì)量發(fā)展基金。同時(shí)，地方將有持續(xù)現(xiàn)金流的企業(yè)打包進(jìn)入資本市場，獲取持續(xù)現(xiàn)金流，支持城市的運(yùn)營和服務(wù)。