“ 經(jīng)紀(jì)公司和58安居客的矛盾，核心在于58安居客的效果下滑。

文 | 房互君?????

圖 | 受訪者供圖

12月3日，蓋有青島33家經(jīng)紀(jì)公司公章的一封公開(kāi)信，迅速在業(yè)內(nèi)傳播。

公開(kāi)信用詞激烈，寫道：即日起停止與58同城的合作，停止采購(gòu) 58 同城旗下任何房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)端口，直到訴求的得到有效解決。

公開(kāi)信的部分參與者向房互君表示，青島房?jī)r(jià)和成交量近年來(lái)都出現(xiàn)明顯下滑，而58安居客的價(jià)格連年上漲，造成經(jīng)紀(jì)公司運(yùn)營(yíng)成本高企，生存出現(xiàn)困難。

他們表示，在此之前，他們已經(jīng)多次通過(guò)不同形式向58安居客的售價(jià)過(guò)高表達(dá)了不滿，但是都沒(méi)有得到正面回復(fù)。

公開(kāi)信發(fā)布之后，仍然陸續(xù)有經(jīng)紀(jì)公司要求加入和58安居客的降價(jià)要求戰(zhàn)。12月5日，參與要求58安居客端口費(fèi)降價(jià)的企業(yè)達(dá)到了43家。

占據(jù)青島58安居客端口使用量超過(guò)三分之一的33家公司“起義”，到目前為止還沒(méi)有收到58安居客青島方面的回復(fù)。58集團(tuán)方面對(duì)媒體表示，公司端口費(fèi)從2019年開(kāi)始未進(jìn)行調(diào)整，并且推出了推廣幣等新的推廣方法。但聯(lián)名信成員并不認(rèn)可此解釋。

青島一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)公司和58安居客的矛盾，核心原因在于58安居客的效果下滑，但是市場(chǎng)上同類型的產(chǎn)品又沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，造成雙方矛盾僵持不下，“現(xiàn)在58安居客有點(diǎn)雞肋，食之無(wú)味，棄之可惜。”

此外，經(jīng)紀(jì)公司和58安居客矛盾的激化，也同時(shí)暴露了當(dāng)下部分經(jīng)紀(jì)公司的困境，“當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境下行時(shí)，希望仍然保持獨(dú)立性、不加入任何平臺(tái)的經(jīng)紀(jì)公司，就需要強(qiáng)化自身沒(méi)有流量獲取能力，以獲得跟流量平臺(tái)的議價(jià)權(quán)。”

不斷上漲的端口費(fèi)

根據(jù)青島33家經(jīng)紀(jì)公司聯(lián)合成立的“青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟”提供的數(shù)據(jù)，58集團(tuán)在青島的網(wǎng)絡(luò)端口費(fèi)從2015年開(kāi)始大幅上漲。

· 青島58安居客端口費(fèi)價(jià)格 青房聯(lián)供圖

數(shù)據(jù)顯示，2015年，58同城單網(wǎng)月單價(jià)售價(jià)167元，安居客月單價(jià)216元；2023年，58同城、安居客單網(wǎng)2200元每個(gè)季度，月單價(jià)高達(dá)733元每月，相比2015年上漲了4倍左右。

2024年，58安居客在青島取消了單網(wǎng)銷售，以58、安居客兩個(gè)網(wǎng)絡(luò)端口打包成全網(wǎng)通形式進(jìn)行售賣，售價(jià)3000-5000元每個(gè)季度，月單價(jià)高達(dá)1000-1666元。

王歡（化名）是此次參與公開(kāi)信發(fā)布的33家經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人之一。他在青島擁有5家店共計(jì)50多名經(jīng)紀(jì)人，“一位經(jīng)紀(jì)人在一年在58端口費(fèi)上的花費(fèi)就高達(dá)1萬(wàn)2，一個(gè)店里10個(gè)經(jīng)紀(jì)人如果都買端口，一年要花十多萬(wàn)。一個(gè)店一年的利潤(rùn)都不一定有這么多。”

在青島，不同的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)房產(chǎn)端口費(fèi)用支出形式不一，部分經(jīng)紀(jì)公司可以為經(jīng)紀(jì)人支付端口費(fèi)用，但是給經(jīng)紀(jì)人提傭會(huì)相應(yīng)降低，部分經(jīng)紀(jì)人也會(huì)選擇自行采購(gòu)端口而分傭增加的形式。

王歡表示，不管端口費(fèi)是經(jīng)紀(jì)公司支付還是經(jīng)紀(jì)人支付，本質(zhì)上都是算在經(jīng)紀(jì)公司的成本。

讓王歡和他的同行們初步?jīng)Q定和58安居客進(jìn)行正面交涉的，有多個(gè)原因。

一方面，經(jīng)紀(jì)公司老板們發(fā)現(xiàn)，58集團(tuán)的端口獲客成本越來(lái)越高了。

據(jù)王歡統(tǒng)計(jì)，他旗下門店經(jīng)紀(jì)人使用58安居客全網(wǎng)通端口，平均一個(gè)月能獲得12組客戶，按照端口費(fèi)月單價(jià)1000元計(jì)算，通過(guò)58端口一組客戶的獲客成本高達(dá)80多元。

青島另一名經(jīng)紀(jì)公司老板告訴房互君，他旗下經(jīng)紀(jì)人使用58安居客端口，平均一個(gè)月獲客17組，獲客單價(jià)接近60元。

這個(gè)效果，對(duì)比之前下降明顯。上述經(jīng)紀(jì)公司老板稱，在2017年，端口費(fèi)用為400一個(gè)月，能獲得30組客戶左右，平均每組客戶為13元，“現(xiàn)在的獲客成本是2017年的5-6倍。”

58安居客端口獲客成本翻了數(shù)倍，另一方面，青島房?jī)r(jià)和成交量卻回到了數(shù)年前。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青島2017年青島二手房共計(jì)成交69954套，成交均價(jià)為18142元/平方米；2023年青島二手房成交共計(jì)64978套，相比2017年少了5000套左右，成交價(jià)方面，截止今年11月份，青島二手房均價(jià)為14015元每平米。

也就是說(shuō)，相比2017年，青島二手房交易量?jī)r(jià)齊跌。經(jīng)紀(jì)公司老板們認(rèn)為，市場(chǎng)在下行，端口平臺(tái)的成本卻一直在提高，58安居客沒(méi)有考慮到用戶的成本和需求，產(chǎn)品應(yīng)該降價(jià)處理。

讓中介老板不滿的，還有來(lái)自于58安居客對(duì)旗下加盟品牌的流量?jī)A斜。

近年來(lái)，58安居客在全國(guó)部分城市推出“安個(gè)家”“諾家”加盟品牌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在青島，“安個(gè)家”“諾家”目前共有100多家門店。

王歡和同行們發(fā)現(xiàn)，同是購(gòu)買了58安居客的端口，“安個(gè)家”“諾家”的經(jīng)紀(jì)人不僅可以以7折的價(jià)格購(gòu)買端口，并且，在新房端口，流量都直接給到了加盟店，二手房方面加盟店的端口評(píng)級(jí)更高，展示量更大。

· 青房聯(lián)成員認(rèn)為，加盟店獲得了流量?jī)A斜 ? ? ? ? ? ? ?

“這種既做裁判員，又做運(yùn)動(dòng)員的現(xiàn)象，是不公平的。”青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟在公開(kāi)信中表示。

不過(guò)，有青島“安個(gè)家”“諾家”的加盟商表示，盡管他們?cè)诙丝谫M(fèi)上可以獲得7折的價(jià)格優(yōu)惠，但并不比外部的經(jīng)紀(jì)公司效果好。

中介老板的困境

在和58集團(tuán)青島公司多次表達(dá)了降價(jià)訴求沒(méi)有得到回復(fù)之后，11月26日，王歡和部分經(jīng)紀(jì)公司的老板代表找到了58安居客青島公司負(fù)責(zé)人，并要求他們?cè)?1月30日給出答復(fù)。

在11月26日和58安居客進(jìn)行了第一正面交涉之后，部分參與交涉的經(jīng)紀(jì)公司老板接到了58安居客提出加盟“安個(gè)家”“諾家”的邀約，但均被拒絕，參與交涉的經(jīng)紀(jì)公司仍然希望自己的公司品牌獨(dú)立發(fā)展。

當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，讓仍然希望獨(dú)立發(fā)展的青島經(jīng)紀(jì)公司的老板們陷入困境。

獨(dú)立發(fā)展，就意味著需要耗資進(jìn)行流量獲客，“如果58安居客不答應(yīng)降價(jià)，流量成本居高不下，市面上短期內(nèi)又無(wú)法找到其他可替代的平臺(tái)。那就只有加入貝殼了。”

網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)顯示，目前青島共有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人16000余人。貝殼今年1月份公布的數(shù)據(jù)顯示，其在青島共計(jì)850家門店、8000多名經(jīng)紀(jì)人，也就是說(shuō)，像王歡這樣沒(méi)有加入貝殼的經(jīng)紀(jì)公司占市場(chǎng)一半左右。

在青島有過(guò)多年房產(chǎn)中介經(jīng)驗(yàn)的從業(yè)者表示，貝殼在青島市中心的市占率已經(jīng)遠(yuǎn)超五成。

沒(méi)有加入貝殼的公司，通過(guò)門店和線上獲取流量成為客戶的核心來(lái)源。由于端口成本是屬于前置的營(yíng)銷成本，當(dāng)線上端口成本越來(lái)越高，很有可能成為壓倒中介公司的關(guān)鍵角色。

接受房互君采訪的青島部分加入貝殼的經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人表示，加盟貝殼跟58安居客的端口費(fèi)和效果也有一定的關(guān)系，“現(xiàn)在市場(chǎng)沒(méi)法讓我們?cè)僮杂勺栽诘囊靶U生長(zhǎng)了。”

逼宮58安居客，結(jié)局會(huì)如何？

12月3日，因58安居客青島公司沒(méi)有對(duì)王歡等人的訴求給與答復(fù)，青島33家公司以他們加入的“青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟”名義發(fā)文，宣布不再使用58安居客的端口。

公開(kāi)信發(fā)布之后，仍然陸續(xù)有經(jīng)紀(jì)公司要求加入和58安居客的“降價(jià)要求戰(zhàn)”。截止12月5日發(fā)稿時(shí)止，參與要求58安居客端口費(fèi)降價(jià)的企業(yè)達(dá)到了43家。

· 聯(lián)名信全文

這43家經(jīng)紀(jì)公司，共計(jì)購(gòu)買58安居客端口超過(guò)1000個(gè)。 據(jù)青島業(yè)界統(tǒng)計(jì)，58安居客當(dāng)前在青島共計(jì)購(gòu)買端口人數(shù)為3000左右，此次參與發(fā)布聯(lián)名信的經(jīng)紀(jì)公司占據(jù)了58安居客端口總量的二分之一到三分之一。

“青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟”公開(kāi)信對(duì)58安居客提出降價(jià)要求：

1、開(kāi)放58同城、安居客單網(wǎng)，停止捆綁銷售的壟斷行為:

2、58同城、安居客單網(wǎng)價(jià)格不高于1200元/季度;

3、全網(wǎng)通價(jià)格不高于2000元/季度;

4、商業(yè)端口價(jià)格不高于2000元/季度:

5、停止網(wǎng)絡(luò)端口的商機(jī)、流量?jī)A斜。

聯(lián)盟成員認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境遇冷，作為平臺(tái)方應(yīng)該與用戶共同度過(guò)困難，而不應(yīng)該利用自己在端口行業(yè)的支配地位進(jìn)行價(jià)格壟斷，他們希望58安居客將端口費(fèi)普遍降價(jià)三分之一。

中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，58集團(tuán)在回應(yīng)稱，自2019年起，公司推出了不同梯段的產(chǎn)品選擇，在原有的58同城單網(wǎng)產(chǎn)品基礎(chǔ)上，公司進(jìn)一步推出了58同城+安居客的全網(wǎng)通套餐，讓經(jīng)紀(jì)公司能夠根據(jù)自身需求自由選擇適合的產(chǎn)品和服務(wù)；此外，在原有版本的基礎(chǔ)上增加了推廣幣，對(duì)應(yīng)地調(diào)整了產(chǎn)品價(jià)格。

另外，58安居客還表示，公司為合作經(jīng)紀(jì)公司提供平等的流量機(jī)會(huì)，確保每個(gè)經(jīng)紀(jì)公司都能夠在公平的市場(chǎng)環(huán)境中獲得應(yīng)有的發(fā)展機(jī)會(huì)。

針對(duì)58同城的回應(yīng)，王歡等人表示，從他們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年開(kāi)始，58安居客的單網(wǎng)銷售價(jià)就開(kāi)始上漲，甚至在2024年在青島取消單網(wǎng)銷售方式，用戶不得不購(gòu)買全網(wǎng)通產(chǎn)品，沒(méi)有單網(wǎng)可以選擇。

此外，58安居客推出的推廣幣，更增加了他們的成本，“要想排名靠前，除了端口之外，還得再買推廣幣，每個(gè)月還要再花幾百塊錢。”

截止房互君發(fā)稿止，“青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟”成員仍然未收到58安居客青島方面的回復(fù)。房互君向青島58安居客部分工作人員發(fā)去信息，也未獲回復(fù)。???????????????????

“青島房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟”成員表示，如果58安居客對(duì)他們的訴求仍然置之不理，全體成員將下架房源。

對(duì)于58安居客這種流量平臺(tái)來(lái)說(shuō)，房源是獲取C端用戶的核心武器，如果房源量出現(xiàn)大量下降，其C端獲客能力會(huì)進(jìn)一步減弱，從而繼續(xù)影響其他端口使用者的獲客效果。

青島業(yè)界人士表示，按照青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和成交現(xiàn)狀，平均一個(gè)月一千元左右的端口費(fèi)用明顯過(guò)高，無(wú)論是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的新人還是經(jīng)紀(jì)老板都承擔(dān)不起。

眼下，部分經(jīng)紀(jì)公司和青島58安居客的矛盾已經(jīng)進(jìn)入白熱化，經(jīng)紀(jì)公司們希望通過(guò)抵制的方式“逼迫”58安居客降價(jià)，58安居客能否放棄短期利益向經(jīng)紀(jì)公司妥協(xié)尚不得而知。

“從目前的情況來(lái)看，如果58安居客仍然對(duì)大家的要求置之不理，那就是把這些經(jīng)紀(jì)公司送到貝殼手里。”上述青島業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

房互君獲得一份2023年1月份58同城青島的端口使用人數(shù)統(tǒng)計(jì)表顯示，2023年1月，58安居客在青島的端口使用量為5244人，目前使用者為不到3000人，下降明顯。

另外，從全國(guó)的情況來(lái)看，對(duì)58安居客端口費(fèi)價(jià)格有微詞的城市經(jīng)紀(jì)公司不在少數(shù)。如果青島降價(jià)，如何處理其他城市經(jīng)紀(jì)公司的需求，極大考驗(yàn)58安居客的決策層。 （正文完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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