很多人在買房前都會問這樣一個問題：

買這個房子保不保值，以后二手房好不好賣？

那么如果判斷一種房子保不保值呢，和所有商品一樣，本質就是看四個字：

供需關系

在市場供應越少、需求越多的房子，自然價格也就更堅挺；

房子本身越是平庸、越是“普信男”，那也就能賣出溢價。

在買房前，充分了解市場供求情況其實是一門必做的功課，火箭哥今天就給大家看看——

什么樣的房子在未來會更緊俏、什么樣的房子正在滯銷中；

把這篇文章收藏轉發給身邊的買房朋友，他會感謝你的。

01 “環線：越往內越好賣”

和大多數人的體感一樣：

過去3年中，內環內的房子一直都是供小于求，所以積分一直居高不下；

從2024年開始，從內環到郊環供應都大大超發，銷售難度實際是越來越大的。

這里我們也說明下這張圖表的含義：

下圖中的每個數字，代表供應套數÷成交套數的結果，數字大于1，說明供應遠大于需求，房子越難賣；數字小于1，說明供應小于需求，房子會好賣。

內環從23年下半年后市場下行，供應沒有太大變化，但成交量下滑明顯；

在價格還上漲的情況下，2025年內環新房可能并不好賣。

內中環整體表現穩定，除21年嚴重供不應求外，近3年供求關系總體平衡，市場最為健康；

外環外銷售壓力仍然很大，幾乎每個項目都出現降價促銷的競價局面。

郊環外供求波動明顯，也說明剛需需求受大環境影響最大，今年供不應求的局面是在供應減少和政策刺激共同作用下實現的，需要考慮往年存量和未來供應增加后對低總價房源的分流影響。

P.S.我們為大家整理了2025年上市新房的價格、戶型、地鐵站距離和優缺點表格，感興趣的同學可以私信我免費領取：

02 “總價段：1200萬最好”

看完了環線，我們來看看什么價位段的房子最緊俏。

首先要明確的是：

500萬以下剛需產品過去幾年供應太多了，導致嚴重供大于求，經典案例就是大虹橋；

500-800萬的剛需剛改產品近3年來供求較為平衡，整體表現穩定；

800-1200萬價格段今年需求量下滑較明顯，除了唐鎮還算不錯之外，其他地方賣得都不咋地；

1200-3000萬總價段產品近年來一直供應不足，雖然今年新增供應超過了成交，但總體仍供不應求，缺口明顯；

3000萬以上豪宅產品在22年之前嚴重供應不足，供不應求，但23年以來集中放量后，雖然成交明顯上升，但供應壓力開始凸顯，未來可能存在分化。

03 “面積段：小三房好賣”

很多人覺得90平小戶型住著不舒服，但實際卻是最好賣的——

90平以下剛需產品的市場需求穩定，供求關系整體平衡，受大行情影響較小。7090政策取消后，小面積產品的供應減少，可能導致供不應求局面的加劇。

90-140平產品受7090政策影響，21年呈現明顯的供不應求局面。但近幾年隨著經濟下行和供應量增加，改善置業需求明顯減少，未來競爭內卷。

140-200平的舒適改善需求近年來同樣面臨供大于求的情況——

與普通改善產品不同的是，這類面積段產品的尷尬在于，隨著新房價格的上漲，既對改善階層造成了總價壓力，面積尺度無法滿足富豪階層的需求。

200平以上的豪宅產品在22年之前嚴重供應不足。23年以后出現供應放量，但消費需求無明顯增加，導致出現供過于求的局面。

在未來幾年潛在供應量巨大的環境下，豪宅產品的競爭性加劇，尤其是豪宅大漲價，對產品品質提出了更高要求。

04 “總結”

有了這么多數據支撐，我們就能得到一個相對科學的買房建議——

內環內90平以下產品供應缺口較大、140-200平風險大、200平以上競爭較大，對項目產品有較高要求；

內中環140平以上產品建議謹慎，如總價能控制在2000萬以內壓力相對較小。

中外環整體壓力較大，如控制面積總價在800萬以下相對更安全；其次為90-120平總價1200萬以下產品；

外環外建議嚴格控制總價，以不超過800萬為宜。

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