有點迫切，今天想和大家再聊聊招商璽。

兩個契機：

第一，據(jù)可靠消息，招商璽的銷售進度已經(jīng)過60%，而現(xiàn)在距離首開才100天

一個把合肥房價天花板生生拔高了至少2萬/㎡的項目，竟然賣出如此恐怖的流速，僅僅歸因于頂豪產(chǎn)品力帶來的購買力釋放嗎？

我想沒這么簡單，在合肥招商璽背后，可能是關乎地產(chǎn)行業(yè)的顛覆。

第二，一年一度的克而瑞榜單剛剛出爐，招商蛇口“璽”系獲評2024年度全國十大產(chǎn)品系，合肥招商璽則入選了2024年全國城市新標桿

這也是這次所有全國性榜單里，唯一一個上榜的合肥項目。

因為招商璽，合肥第一次和北京、上海、廣州這樣的一線豪宅城市并肩站在了一起。

如果說首開那天，“全國性豪宅”是對招商璽的美好祝愿，那么今天，中國豪宅的“牌桌”上，合肥招商璽已經(jīng)穩(wěn)得一席。

可見即便站在全國豪宅最頂級的競技場，招商璽依舊具備值得深研和學習，甚至不可替代的意義。

因此，表面上今天我們在聊招商璽，但其實也是聊中國豪宅的未來。

1

事實上，復盤過去100天，合肥招商璽顛覆我們認知的，不僅僅是流速。

至少還在四個維度，有重大突破：

1）掌握獨立定價權，同位全國一線豪宅

招商璽應該是合肥真正意義上第一個具備獨立定價權的項目。

一方面，其定價不受現(xiàn)有原有價格體系限制。

備案均價、最高單價以及最高總價均創(chuàng)下合肥樓市新紀錄，合肥第一次在價格層面和南京、杭州等豪宅市場接軌。

另一方面，自成一派的價格體系獲得市場高度認可。

頂著50088元/㎡均價，首開賣出6個億，單價65500元/㎡、總價2008萬最貴房源當場被拿下，300㎡高總價產(chǎn)品爭搶最激烈。

更重要的，其定價體系目前來看很難被撼動。

盡管下半年也有不少豪宅入市，但招商璽依然和第二名保持著近5000元/㎡的價差，這放在全國都是不可思議的。

2）引發(fā)頂富人群深度共鳴，千萬級豪宅市占率獨一檔

比首開爆發(fā)力更讓人覺得不可思議的，是招商璽始終都保持著超高的市場預期。

要知道，在短時間內(nèi)憑借顛覆性的產(chǎn)品力和服務力俘獲一批客戶相對容易，但要想在銷售周期持續(xù)散發(fā)魅力，甚至撬動一批鑒房無數(shù)的地產(chǎn)老饕，就必須要拿出能引發(fā)頂富人群深度共鳴的真東西。

我們看到，招商璽的銷售呈現(xiàn)兩個明顯特征：

一是去化快，市占率斷層式領先。

首開到現(xiàn)在100天的時間，招商璽已經(jīng)賣出去14個億貨值，今年1-10月合肥總價1000萬以上的新房成交里，招商璽更是占比約90%。

二是頂級買家很多。

全款購買比例超30%，甚至有15%以上的業(yè)主購入2套，單戶成交金額最高3600萬。

說白了很多都是有實力在一線城市購入豪宅的客戶，他們依舊堅定選擇招商璽。此外，業(yè)主推薦購買的比例也超過了4成。

招商璽首開現(xiàn)場

3）革新行業(yè)標準，掀起全國學習參觀潮

嚴格來說，合肥過去真正的豪宅很少，而全國頂豪領域，更是長期缺位。

招商璽的出現(xiàn)，徹底改寫這一格局：

于合肥內(nèi)部，招商璽的成功激勵了一批高端盤的誕生。

從全玻璃幕墻到莊園地庫、從浮島花園到第四代住宅，市場整體的產(chǎn)品力水平在提升；

于全國范圍，招商璽成為豪宅市場新風向標。

自10月17日開放接待以來51天來自全國行業(yè)設計、物業(yè)、開發(fā)商等各領域137家企業(yè)參觀，總部級35家、區(qū)域級28家，共計約1679人次，慈善收益約80221元；

于行業(yè)發(fā)展，招商璽更是毫無保留地對外發(fā)布了品牌、產(chǎn)品、服務等5大營造配方，不遺余力為行業(yè)標準革新貢獻力量。

4）拓寬城市影響力，讓世界目光再一次聚焦合肥

99.9%的樓盤依賴城市賦能，還有0.1%的極少數(shù)能夠反哺城市，為城市賦能。

招商璽就是后者。

一方面，他將合肥首次拉入“中國豪宅必看名錄”；

另一方面，他還持續(xù)拓寬合肥的城市影響力。

舉辦了兩場大規(guī)模的經(jīng)濟論壇，分別邀請國家外經(jīng)貿(mào)部副部長、博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖，以及中國金融40人論壇學術顧問、重慶市原市長黃奇帆做主題演講。

嘉賓陣容齊聚政商學界大咖，吸引上千名安徽有影響力的政商領袖以及企業(yè)家參與，活動規(guī)模之大、嘉賓能級之高、聽眾資產(chǎn)之豐厚，在中國地產(chǎn)圈幾乎從未見到。

長三角經(jīng)濟對話

顛覆市場、革新行業(yè)，甚至能夠影響一座城市的磁場。

某種程度上看，招商璽已經(jīng)不只是一個簡單的豪宅單盤案例，而是立足于未來豪宅發(fā)展趨勢的新物種，他有很多復合性的能量，甚至可能還有待挖掘的更多潛能。

2

銷售成績和影響力都是結果，往深層次看，招商璽成功的原因是什么？

一切的源點其實還是產(chǎn)品。

而之所以我們判斷合肥招商璽的影響力很難被復制和超越，本質(zhì)上也在于他的產(chǎn)品理念超前于時代，從最開始他就是要做能影響未來10年的頂豪產(chǎn)品。

事實證明他成功了，甚至形成了獨屬于他的壁壘。即便是將整個項目的配方全部公開，也很難再出現(xiàn)下一座合肥招商璽。

其一，是用非地產(chǎn)邏輯完成酒店化運營和空間設計。

招商璽從誕生之初就讓整個市場眼前一亮，以及他能產(chǎn)生跨界影響力的重要原因，就在于他非常大膽地采用了“非地產(chǎn)邏輯主導地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃和設計”的模式。

單這一點，他已經(jīng)和市面上大多數(shù)豪宅項目拉開區(qū)隔度。

這里面其實有兩個重點：一是頂級酒店的奢華營造理念，二是系統(tǒng)性的產(chǎn)品開發(fā)。

前者這兩年可能也有一些項目在做，但招商璽是我見過最純粹也最徹底的，從公區(qū)空間到服務定制，一切細枝末節(jié)都在對標全球頂級度假酒店。

比如首創(chuàng)的中央車站，這是住宅項目車庫首次引入訪客車位和公私區(qū)概念。

他用一個非常有儀式感的十字圓廳，把訪客車位、會所空間和私家泊位連接在了一起，最大程度方便業(yè)主生活的同時，還真正意義上做到了頂豪客戶生活空間的公私區(qū)分離。

合肥招商璽實景

又比如長三角首個6300㎡超大公區(qū)，帶來的不僅是空間尺度上的大，更重要的是為公區(qū)空間拓展了更多可能性。

足足打造了超25個功能場景，其中像spa房、行政酒廊、總裁會議室等等，都是結合頂級客戶需求首次在長三角范圍引入。

合肥招商璽實景

再比如他還首次把小場景的氛圍濃度納入豪宅設計重點，在大規(guī)劃里主動看到“人”的存在。

大門口的鐵冬青、社區(qū)內(nèi)的紫薇樹，營造的是視覺感官上的小場景，以人的視角構筑溫馨、賞心悅目的畫面。

而像下沉式庭院里的林下空間、圖書室里的一個個小范圍交流區(qū)以及泳池中鑲嵌的漂浮水上吧臺等等，則是可以體驗和使用的小場景，帶來舒適的功能性。

合肥招商璽實景

像這樣的小場景小空間，是很難被規(guī)范和量產(chǎn)出來的，你之所以能感受到無處不在的被小空間“包裹”的溫柔，只有一種原因——

你的任何一種生活場景可能，都被招商看到，并且付諸了實際。

合肥招商璽實景

而又怎么理解“系統(tǒng)性”的產(chǎn)品開發(fā)？我的理解是全局思維和長期思維。

招商璽每個成功產(chǎn)品細節(jié)看似是“單點爆破”，但其實背后早就做了全局的設想和統(tǒng)籌。

空間和空間之間、空間和服務之間，不僅保持著調(diào)性一致，而且彼此功能配合、互相鏈接。

就以架空層來說，招商璽打造的是全國首個系統(tǒng)性設計的家庭“第二空間”。

一方面，他在空間和功能上重裝，用打造會所的方式去做架空層。

不僅實現(xiàn)了“棟棟有功能、戶戶有公區(qū)”，更重要的是真正意義上讓這些空間成為業(yè)主愿意使用、享受使用，甚至高頻使用的家庭第二客廳、第二書房、第二運動場等等；

合肥招商璽實景

另一方面，他還將架空層、地下會所以及中央車站等空間上下打通，形成立體會所體系。

這些空間不僅在功能上互補，而且相互之間可以快速抵達，業(yè)主生活在這里可以萬向延伸。

合肥招商璽實景

更關鍵的是，這種系統(tǒng)性的開發(fā)前瞻性，還體現(xiàn)在會所的服務運營上。

說白了，從空間到功能再到服務，招商璽的考量始終是三位一體的。

目前會所所有空間的服務人員，包括泳池救生員、咖啡師、甜品師、SPA師、健身教練都已進入前置運營階段，并已經(jīng)開始對簽約業(yè)主開放使用；

同時不斷地進行客戶意見收集，做針對性地調(diào)整和改進；

管家前置進入服務，為客戶籌劃生日禮、行政酒廊的Happy hour運營......

也恰是這些，賦予了空間“二次生命”。

合肥招商璽實景

其二，是地產(chǎn)定制化的首創(chuàng)實踐落地。

前段時間，招商蛇口在南通拿下了首個“定制化住宅”地塊 ，底氣何來？

其實就是在長期的高端產(chǎn)品打造上，招商已經(jīng)先于時代做了地產(chǎn)定制化開發(fā)的嘗試，積累了豐富的定制化經(jīng)驗。

合肥招商璽就是一個典型，甚至可以說是招商定制化邁向成熟的開端。

比如在戶型精裝方案上，招商璽10個戶型每個都提供了兩種風格給客戶選擇。

其中建面約244㎡戶型還可根據(jù)客戶需要做3房或者4房，看似只是簡單地多做一份選擇，但背后是實實在在的成本增加。

這也是我對招商璽定制化的第一重理解，由開發(fā)企業(yè)主動去擁抱所有難題和成本，只為給到居住者最佳體驗。

樣板間實景

這種定制化的細節(jié)，還海量出現(xiàn)在會所、架空層、戶內(nèi)空間打造，甚至物業(yè)服務清單上。

從項目打造最開始，招商璽就深度調(diào)研了150位頂級客戶生活習慣和需求，而隨著項目銷售進度和開發(fā)進度，招商璽還不斷將新業(yè)主的需求和意見融入，做更貼合小區(qū)業(yè)主的定制化設計。

這則是招商璽定制化的第二個特點，他不是一成不變，而是依據(jù)客戶需求在開發(fā)階段不斷調(diào)整，最終落地形成一套更完美的定制方案。

合肥招商璽實景

定制化的優(yōu)勢是關注個體需求，但弊端是個性化太強可能會造成整體的割裂，破壞了一致性，招商璽是怎么解決的？

這便是招商璽定制化的第三個特點，也是重要突破——

通過首席設計師制度，將20余家近30位各行業(yè)頂級設計師，在統(tǒng)一設計師管理下形成產(chǎn)品和服務的設計定制。

所以最終我們看到，招商璽的每一個場景空間都高水準呈現(xiàn)，同時空間與空間之間的過渡轉場毫無割裂感，從建筑、景觀、會所，到架空層以及室內(nèi)，都呈現(xiàn)出極強的風格統(tǒng)一和秩序井然。

合肥招商璽實景

其三，是回歸石器、回歸手工的精奢工藝

如果說奢石的使用是豪宅的重要標志之一，那招商璽堪稱一座典藏級的“奢石博物館”，完全是在用對待藝術品的方式去做產(chǎn)品。

首先選材非常挑剔，非藝術性及稀缺性石材不選。

整個示范區(qū)目之所及，來自海內(nèi)外的意大利米白洞、盧卡流沙、宇宙星云、藍翡翠等名貴石材多達21種，光材料成本就是常規(guī)石材的4-6倍。

合肥招商璽實景

其次風格鮮明，塑造“溫潤玉白”的度假酒店質(zhì)感。

區(qū)別于大多數(shù)豪宅習慣用深色系表達奢華，招商璽大面積使用了淺色系石材，不僅帶來了視覺上的輕盈、典雅感，而且非常有頂級度假酒店的氛圍。并且淺色系對石材品質(zhì)和維護也提出了更高要求。

合肥招商璽實景

最重要的是工藝上的精益求精，讓每一塊石材最大化其價值。

在招商璽石材處理不是簡單堆砌，你能看到大量耗時耗力耗錢的手工工藝細節(jié)在里面。

比如隨處可見的弧線、拼接處理，比如白世茂的90°高光面處理，這也是為什么同樣的石材使用，但很多項目仍和招商璽存在巨大差距。

合肥招商璽實景

豪宅市場深度內(nèi)卷，決定了未來只要肯砸錢，每個項目在用材用料品質(zhì)上基本不會有差距。

因此真正能做出差異化的點，或者說豪宅市場競爭破局的關鍵，一定是在產(chǎn)品開發(fā)理念上。

而這個理念又是由房企開發(fā)經(jīng)驗、房企審美、房企思維、房企創(chuàng)新能力、房企執(zhí)行能力以及房企的誠意共同決定的。

缺一不可，這也是為什么招商璽的壁壘難以被打破。

3

那么，坐穩(wěn)全國豪宅“牌桌”的招商璽，價值到頂點了嗎？答案毋庸置疑是否定的。

任何一個行升到全國層面探討的豪宅案例，都會具備一個重要特征——

他們往往能超越時代的局限性，甚至能在時間長河里愈發(fā)屹立，成為坐標和豐碑。

合肥招商璽也不例外。

至少有三點價值，讓我遠遠看不到他的上限：

第一，無論是合肥城市價值還是招商璽項目價值，在我看來都并未真正得到兌現(xiàn)

表面上來看，均價50088元/㎡、最高65500元/㎡的招商璽已經(jīng)擊穿合肥原先的房價體系。

但事實上即便如此，招商璽的真實價值仍并未全部兌現(xiàn)。

因為很客觀來講，以招商璽這個項目呈現(xiàn)的產(chǎn)品力，無論放在南京還是杭州這樣的城市，都是穩(wěn)坐第一梯隊的位置。

這就是為什么，整個長三角甚至全國的頂級買家都在“圍獵”招商璽，甚至形成一股風潮，因為在真正懂行的頂級買家眼里這就是一個不可多得的頂豪“撿漏”機會。

換言之，65500元/㎡的單價也好，2008萬的總價也罷，是當下合肥市場的上限，但遠不是招商璽的價值上限。

不過，作為長三角副中心城市，改革開放以來增長最快的中國城市之一，科創(chuàng)領域的領頭羊城市，2023年GDP突破1.2萬億、常住人口近1000萬，合肥的價值潛力一直在加速釋放。

城市的向上，從另一個維度來講，未來就是招商璽的價值補漲。

合肥城市實景

第二，不斷生長更新的服務運營能力，是招商璽保持強大生命力的關鍵

如果說產(chǎn)品還尚可能有對標性，那么招商的服務運營能力則是其他項目無法逾越的關鍵。

因為這面對的不僅僅是一個合肥招商璽，其背后是基于全國龐大的“璽”系頂級服務運營經(jīng)驗和頂級案例的支撐，持續(xù)不斷在升級更新的服務運營標準。

以前置運營的100天時間為例，招商璽已經(jīng)持續(xù)上新逾100種產(chǎn)品，如食福餐廳的「中國廚房」、MIF行政酒廊「如和」經(jīng)典下午茶、Auriga Spa 御夫座水療中心的專業(yè)護療師體驗等等，全部是根據(jù)客戶需求定制開發(fā)。

合肥招商璽實景

現(xiàn)在，招商璽會所還有4家餐廳準備開業(yè)，分別是中餐私宴、日料、西餐和烤肉。這種酒店化的理念在招商璽的運用更加靈活，也基于業(yè)主的生活方式開始產(chǎn)生行業(yè)的＂首次變化＂。

另外，招商璽寫進物業(yè)合同的上百件小事承諾，還在不斷更新和擴容。客戶的需求在哪里，招商璽的服務就跟進到哪里。

而在這樣的一個背景下，等到最終項目交付，屆時落地的服務將是完美貼合業(yè)主需求的最佳狀態(tài)。并且在漫長的未來，還會持續(xù)不斷做更新。

這也就使得，住慣了招商璽的客戶未來很難再對其他項目動心，甚至會達成“惜售”的共識。

合肥招商璽實景

第三，跳脫于豪宅影響力本身，招商璽自身已經(jīng)成為一個超級資源場。

得益于地產(chǎn)領域的成功，現(xiàn)在的招商璽顯然已經(jīng)擁有更大范圍的影響力。

一方面，他聚攏全球徽商群體在此置業(yè)，看似是一套套千萬級的豪宅，但背后很可能承載了合肥GDP的“半壁江山”；

另一方面，過去100天他還成功舉辦了兩場影響中國經(jīng)濟人物交流會，把全球經(jīng)濟發(fā)展視野、全國頂級資源以及上千名高層次精英人才通通鏈接向合肥。

合肥經(jīng)濟科技交流周暨招商璽第二期傳奇見面會

這種資源擎動能力，不僅跳脫于一座豪宅，甚至超乎一家企業(yè)能聚集的能量。

而一旦這種模式長期建立，未來招商璽之于合肥，就像京東方、蔚來等城市代表性活躍因子一樣，很可能對城市經(jīng)濟發(fā)展帶來深遠影響。

至于對招商璽本身，就更不用多說了，未來這樣的資源能力將成為其不可撼動的身份牌。

4

最后，三句話總結招商璽。

往合肥城市發(fā)展看，他改寫了全國對合肥豪宅的認知，為合肥高端產(chǎn)品力升級創(chuàng)造了一個千載難逢的契機，也為合肥城市帶來新機遇。

往招商蛇口內(nèi)部看，今年招商“璽序中國”頂級序列在全國猛烈擴張，影響力深遠，這意味著招商逐漸掌握全國頂豪產(chǎn)品系之爭的話語權，而這當中合肥招商璽發(fā)揮了不可替代的作用。

往行業(yè)未來趨勢看，招商璽的誕生象征著與過去十年高周轉、流水線的房地產(chǎn)開發(fā)時代做切割，無論是產(chǎn)品理念還是服務運營，都足以成為未來新十年的重要參考。

某種意義上，把握招商璽，不僅是收藏一座頂級豪宅，更是抓住城運和迅猛前進的時代。

目前僅剩最后100套左右，注定要有人擁有，有人遺憾了。

關于今天分享的內(nèi)容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。