最高法院: 非消費者購房人能否排除抵押權人對房屋的執行?

閱讀提示：根據《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，滿足條件的商品房消費者對房屋交付的請求權優先于抵押權人，在執行異議階段可以排除抵押權人對房屋的執行。但非消費者購房人能否排除抵押權人對房屋的執行？實踐中一直存在不同的觀點。本文通過分享一則最高人民法院指導案例對該問題進行解答。

裁判要旨

非消費者購房人能否排除抵押權人對房屋的執行，可基于雙方權利的性質、取得權利時間的先后、權利取得有無過錯以及如何降低或者預防風險再次發生等因素，結合具體案情，對雙方享有的權利進行實體審查后作出相應判斷。

案情簡介

一、2013年1月31日，英某公司與某銀行簽訂商品房買賣合同，英某公司將其開發的案涉房產出售給某銀行。

二、2009年12月31日、2013年3月28日，2013年11月27日，某銀行分別向英某公司匯入訂金及購房款。

三、2013年5月23日，英某公司與華某資管公司簽訂抵押協議，將案涉房產為英某公司欠付華某資管公司的債務提供抵押擔保，并于2013年5月27日辦理了抵押登記。

四、因英某公司未履行欠付華某資管公司的債務，華某資管公司起訴英某公司等，2014年12月12日，湖南省高院作出生效判決，判決英某公司英償還債務，華某資管公司對案涉房產享有抵押權。

五、執行中，某銀行不服提出異議，湖南省高院審理的執行異議、執行異議之訴一審，最高人民法院審理的執行異議之訴二審，均予以駁回。

裁判要點及思路

本案的爭議焦點：某銀行對案涉房產的物權期待權是否優于華某資管公司的抵押權？最高人民法院的裁判要點如下：

1.從權利的性質看，某銀行對案涉房產享有物權期待權，而華某資管公司享有抵押權，均優先于一般債權。

2.從權利取得時間的先后看，華某資管公司的抵押權在先、某銀行的物權期待權在后。

3.從權利取得有無過錯的角度看，現有證據不能證明華某資管公司在辦理抵押過程中存在過錯，而某銀行在購房過程中未盡應有的審慎注意義務，存在一定過失。

從降低或者預防風險再次發生的角度看，應公平分配前后交易相對人的風險責任承擔。

實務要點總結

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1.對于非消費者購房人，除與出賣人訂立書面合同、按約支付價款、及時占有房屋外，還需要審慎核查房屋抵押狀況，及時申請辦理過戶登記，以避免被認定為過錯方，影響對房屋的權利。

2.對于抵押權人，在辦理抵押時，應當對抵押房產進行現場核查，包括詢問鄰居、物業等方式，并保留相關證據，以避免被認定抵押權劣后影響資金安全。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）

相關法律規定

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋〔2020〕21號）

第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產； （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

法院判決

以下是法院在“本院認為”部分的論述：

本案中，針對某銀行對案涉房產享有的民事權益是否足以排除華某資管公司申請的強制執行，可基于雙方權利的性質，取得權利時間的先后，權利取得有無過錯以及如何降低或者預防風險再次發生等因素，并結合具體案情，對雙方享有的權利進行實體審查，比較何者占優，何者應優先保護，進而作出相應的判斷。

1.從權利的性質看，某銀行對案涉房產享有物權期待權，而華某資管公司享有抵押權，均優先于一般債權

物權期待權作為一種從債權過渡而來、處于物權取得預備階段的權利狀態，以實際占有為表征，具有與一般債權相區別、與物權相類似的效力特征。本案中，某銀行基于其與英某公司簽訂的《商品房買賣合同》，有權請求英某公司依約交付所購商品房，該請求權作為一般合同債權沒有優先保護的權利基礎；但某銀行在依約支付了絕大多數購房款并實際占有所購房產的情況下，其基于合同享有的一般債權就轉化為對該房產的物權期待權。盡管該物權期待權仍屬于債權的范疇，但已不同于一般債權。英某公司作為出賣人向買受人某銀行讓渡了其對所售房產享有的占有、使用、收益及部分處分的物權權能，某銀行也因實際占有該房產獲得了一定的對外公示效力，盡管該效力尚不能與不動產物權登記的法定效力相等同。據此，某銀行對案涉房產所享有的權利雖尚不屬于《中華人民共和國民法典》意義上的物權（所有權），但已具備了物權的實質性要素，某銀行可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為《中華人民共和國民法典》意義上的物權（所有權）；而且該基于占有產生的權利亦應受《中華人民共和國民法典》有關占有制度的保護，故該物權期待權具有優先于一般債權保護的權利基礎。

而抵押權屬于《中華人民共和國民法典》明確規定的一類擔保物權，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形下，抵押權人有權就抵押財產優先受償。本案中，華某資管公司與英某公司簽訂《抵押協議》，英某公司以包括案涉房產在內的英泰國際項目二期未售商業地產在建工程及其分攤的土地為其所欠華某資管公司債務提供抵押擔保，并辦理了在建工程抵押登記，華某資管公司對案涉抵押物享有的抵押權依法設立；湖南省高級人民法院（2014）湘高法民二初字第32號民事判決對華某資管公司就前述抵押物依法享有的優先受償權也予以確認。由此，華某資管公司享有的抵押權具有優先于一般債權受償的法律依據。

2.從權利取得時間的先后看，華某資管公司的抵押權在先、某銀行的物權期待權在后

就某銀行對案涉房產享有的權利而言，基于已經查明的事實，2013年1月31日，英某公司與某銀行簽訂《商品房買賣合同》，約定英某公司將其開發的案涉房產出售給某銀行，總售價17 013 800元，稅費1 055 891元；合同簽訂前后，某銀行或建行湖南省分行分別于2009年12月31日、2013年3月28日、2013年11月27日向英某公司指定賬戶匯入1 000 000元、15 163 110元、500 000元。2013年11月18日，某銀行與懷化英泰商城管理有限公司簽訂《英泰國際物業管理合同》；2013年12月2日，某銀行繳納23 679元物業管理費。雖然某銀行主張依據《商品房買賣合同》約定，交房時間為2013年3月29日之前，其于2013年3月28日支付了大部分房款，并于當日實際收房，但某銀行并未提交此時實際收房的任何證據；而英某公司提供的《英泰國際交房流程表》顯示2013年11月29日辦理的交房手續，某銀行對該證據的真實性并無異議，只是庭審時主張交房流程表記錄的時間與實際交房時間不一致，與《金融機構營業場所安全設施建設工程驗收審批表》上記錄的時間也有矛盾，庭審后提交質證意見進一步認為該流程表存在瑕疵，不是正式交房手續證據。實際上，即便依據某銀行提供的《金融機構營業場所安全防護設施建設工程驗收審批表》以及《金融機構營業場所安全設施建設工程驗收審批表》所載，工程開工日期為2013年8月28日，懷化市公安機關驗收時間為2013年12月6日，但僅依據該審批表尚不足以推定某銀行在該工程開工之日即實際占有該房產，更難以得出某銀行于2013年3月28日已經實際占有該房產的結論。至于英某公司二審中提交的某銀行于2013年5月10日向英某公司出具的《關于申請安裝三相電到戶的函》，即便真實存在，因其內容僅系某銀行向英某公司申請安裝交流三相電到戶以及承諾負擔因此產生的分攤費用，故難以據此認定此時或之前案涉房產已經實際交付給某銀行。而且英某公司在二審庭審中陳述基于《英泰國際交房流程表》，其售樓部簽字交房時間為2013年11月29日，而對是否存在提前向某銀行交付案涉房產的事實，英某公司在庭后也提交書面說明，明確表示無法核實。綜合案涉《英泰國際交房流程表》、《英泰國際物業管理合同》等證據材料及相關事實，英某公司向某銀行交付案涉房產，某銀行實際占有案涉房產、對該房產享有物權期待權的時間應為2013年11月，如此認定符合本案實際情況。

而就華某資管公司的抵押權而言，基于已經查明的事實，2013年5月23日，華某資管公司與英某公司簽訂《抵押協議》，約定英某公司以包括案涉房產在內的英泰國際項目二期未售商業地產在建工程及其分攤的土地為其所欠華某資管公司債務提供抵押擔保；2013年5月27日，華某資管公司與英某公司對上述抵押物在懷化市房產管理局辦理了在建工程抵押登記，華某資管公司對上述抵押物享有的抵押權依法設立。

由此，盡管某銀行簽約時間早于華某資管公司，但其對案涉房產享有的物權期待權明顯晚于華某資管公司依法設立的抵押權。

3.從權利取得有無過錯的角度看，現有證據不能證明華某資管公司在辦理抵押過程中存在過錯，而某銀行在購房過程中未盡應有的審慎注意義務，存在一定過失

二審中，華某資管公司提交了湖南融城律師事務所于2013年5月17日出具的《商業化收購并重組業務法律盡職調查報告》，結合其一審提交的《懷化市房管局網上簽約信息系統查閱結果證明》，擬證明其在辦理包括案涉抵押時已經盡了審慎核查義務，其委托的中介機構對案涉房產進行了現場查看且到房產登記部門查詢了不動產登記狀況，并未發現某銀行已經簽約購買、實際占有案涉房產以及案涉房產被抵押、預告登記等事實。某銀行不認可前述《商業化收購并重組業務法律盡職調查報告》的真實性、合法性及關聯性，并提交本院（2021）最高法民終534號民事判決作為二審新證據，以該案認定華某資管公司在董某所購房產上設定抵押權時未盡應有的審慎注意義務為由，主張華某資管公司在本案中亦存在重大過錯。經查，在（2021）最高法民終534號案中，董某作為購房人簽約、占有所購房產均發生在華某資管公司設定抵押之前，與本案中某銀行占有所購房產在華某資管公司設定抵押之后的事實明顯不同。在（2021）最高法民終534號案中，董某提供了《英泰國際交房流程表》、《英泰國際物業管理合同》、《業主公約》、《英泰國際消防安全責任書》等證據證明英某公司于2013年5月9日將所購房產交付給董某；而本案中，《英泰國際交房流程表》、《英泰國際物業管理合同》等證據顯示英某公司將案涉房產交付給某銀行的時間為2013年11月。在開發商英某公司惡意進行“先賣后抵（押）”，某銀行對所購房產未依規依約辦理網簽備案、預告登記，亦沒有實際占有所購房產的情況下，華某資管公司設定抵押權時未能發現案涉房產已被出售的事實，并不違反慣常情理。由此，現有證據不能證明華某資管公司在辦理案涉抵押過程中未盡審慎注意義務，某銀行主張華某資管公司在本案中存在重大過錯，依據不足，不能成立。

而某銀行作為專業金融機構，往往具有更完備的合同管理措施，更嚴格的款項支付流程，更高的內控風險防范能力，在購買案涉房產過程中應盡到比其他一般購房人更高的審慎注意義務。本案中，英某公司（出賣人）與某銀行（買受人）于2013年1月31日簽訂的《商品房買賣合同》第二十四條約定：“本合同自雙方簽訂之日起生效”；第二十五條約定：“商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向當地房產管理局申請商品房預告登記”。盡管合同約定辦理預告登記系出賣人英某公司的責任，但由于預告登記直接涉及買受人對所購房產的實體權利，某銀行作為買受人在英某公司未在合同生效后30日內辦理預告登記的情況下本應積極作為，采取催告或者暫停支付購房款等措施督促英某公司依約辦理預告登記。原《中華人民共和國物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”由此，案涉房產若辦理了預告登記，就能受到物權法的保護，就會產生向不特定多數人公示該房產已被某銀行所購買的法律效果，也就可以避免英某公司惡意進行“一房二賣”“先賣后抵（押）”等違規操作，某銀行作為購房人的權益亦能得以有效保障。但實際上，現有證據顯示在英某公司未依約（自2013年1月31日起30日內）辦理預告登記的情況下，某銀行不僅未催告英某公司依約履行預告登記義務，反而又通過建行湖南省分行于2013年3月28日向英某公司支付了大部分購房款（15 163 110元），明顯系對自己權利的漠視，表明某銀行對其所購房產可能的權屬變化、權利負擔增加等未給予充分重視，為英某公司惡意采取“先賣后抵（押）”違規操作提供了可乘之機，進而導致其作為在先購房人與華某資管公司作為在后抵押權人之間的權利沖突，對此某銀行存在一定的過失。某銀行辯稱其對案涉房產未過戶或未辦理預告登記沒有任何過錯，不能成立，本院不予支持。

4.從降低或者預防風險再次發生的角度看，應公平分配前后交易相對人的風險責任承擔

實踐中，缺乏誠信的開發商往往利用信息不對稱，賣方市場的優勢地位，采取“一房二賣”“先賣后抵（押）”等違規操作，損害在先購房人的合法利益，欺詐在后購房人或抵押權人，導致大量權利沖突及相應的糾紛訴訟，不僅耗費司法資源、增加當事人訴累，而且腐蝕社會誠信、影響社會穩定。為盡可能降低或者預防此類權利沖突、矛盾糾紛發生的風險，除依法依規由嚴重違背誠信的開發商承擔相應的責任外，金融機構在接受抵押過程中也應嚴格依法依規進行審查，審慎、全面并善意地調查抵押物現狀，降低或者防范開發商不誠信、惡意損害在先購房人權益的風險，亦避免自身卷入不必要的糾紛訴訟，確保信貸資金或者相關債權的安全，進而維護社會主義市場經濟秩序的健康穩定發展；若抵押權人未依法依規進行審查，未盡必要的審慎注意義務，在知道或者應當知道債務人用于抵押的房產已經出售給他人情況下依然接受抵押，進而導致與在先購房人之間產生權利沖突及相應的糾紛訴訟，則可能就要承擔相應的不利后果，負擔相應的風險。而購房人，尤其如某銀行這樣的專業金融機構，在購房時亦應在條件允許的情況下認真考察開發商的資質、資信及信譽，并在簽約付款過程中盡快通過網簽備案、預告登記、催告過戶、暫停付款等合法手段積極維護自己的權利，避免所購房產因未公示、未登記導致權屬一直處于未定狀態，為不誠信開發商“一房二賣”“先賣后抵（押）”等違規操作提供可乘之機，讓自身財產權面臨被其他權利人執行以及房產無法過戶登記的巨大風險；若購房人未依約履行法定或約定義務，亦或漠視自己的權利，在完全能夠采取必要措施且無須明顯增加履約成本，即可以避免與他人權利產生沖突、造成自身損失的情況下，卻怠于采取相關措施，則可能就要承擔相應的不利后果，負擔相應的風險。本案中，誠如前述，某銀行作為在先購房人，在英某公司未依約就案涉房產辦理預告登記的情況下，漠視自己權利，怠于采取相關措施，對案涉權利沖突和糾紛訴訟的發生負有一定過失；由某銀行在本案中承擔不利后果、負擔相應的風險，有利于降低或者預防案涉此類風險的再次發生，減少相關行為人不必要的訴累，亦符合公平原則和本案實際。某銀行在未來的商業運營過程中應增強契約意識、權利意識、風險意識，強化合同簽訂、款項支付等內控管理，盡可能避免與他人產生不必要的權利沖突，進而造成自身損失。

基于上述分析，華某資管公司對案涉房產享有抵押權、某銀行對案涉房產享有物權期待權，均優先于一般債權；某銀行的簽約行為在先，但其取得案涉房產物權期待權的時間晚于華某資管公司取得抵押權的時間；現有證據不能證明華某資管公司在設定抵押權過程中存在過錯，而某銀行對于英某公司的違約行為未積極采取相應措施，對于案涉權利沖突和糾紛訴訟的發生，負有一定的過失；本案中，由某銀行承擔不利后果有利于降低或者防范此類糾紛的再次發生。由此，華某資管公司對案涉房產享有的抵押權在本案中應優先于某銀行享有的物權期待權，一審判決未支持某銀行的異議，駁回某銀行的訴訟請求，并無不當，本院予以維持。

案件來源

某銀行與華某資管公司等案外人執行異議之訴案【最高人民法院（2022）最高法民終34號】

*此處北京云亭律師事務所，為作者完成文章時所在工作單位。

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本期主編

執行主編 黃紹宏 北京云亭律師事務所

責任編輯 法麗 微信號：17310145421

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