文/謝逸楓

又到一年一度的中國(guó)樓市關(guān)鍵詞盤(pán)點(diǎn)時(shí)刻，老漢照例給大家盤(pán)一下2024年樓市關(guān)鍵詞，一則回顧過(guò)去一年中國(guó)樓市的變化，二則了解中國(guó)樓市發(fā)生的重要事情。

2024年，樓市發(fā)生許多新的變化，關(guān)鍵詞超過(guò)30個(gè)，例如全國(guó)297個(gè)城市房地融資協(xié)調(diào)機(jī)制、房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單、16條延期和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款展期。

例如一二線(xiàn)城市成交放緩、市場(chǎng)持續(xù)筑底、城市分化，一二手房倒掛、房?jī)r(jià)成交量背離、城市吸虹、年底翹尾、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)冰火兩重天。

例如以舊換新、房票、取消限購(gòu)令、去庫(kù)存（化存量、控增量）、暫停新增住宅用地供應(yīng)、收儲(chǔ)存量商品房和空置土地、止跌回穩(wěn)、好房子、城市更新貨幣化。

例如上市房企清盤(pán)和重組及退市、降準(zhǔn)降息、房貸利率和存量房貸利率下降、減稅、配售性保障房、地王、穩(wěn)樓市、適度寬松的貨幣和更加積極的財(cái)政政策。

老漢認(rèn)為，能夠成為中國(guó)樓市關(guān)鍵詞的，必須是影響市場(chǎng)走向，市場(chǎng)上引起巨大的強(qiáng)烈反應(yīng)，并且讓大家記憶猶新的樓市關(guān)鍵詞。

十大關(guān)鍵詞應(yīng)以白名單、以舊換新、暫停新增商品住宅用地供應(yīng)、收儲(chǔ)、止跌回穩(wěn)、城市更新貨幣化、存量房利率下降、地王、穩(wěn)樓市、適度寬松的貨幣政策。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單

房地產(chǎn)項(xiàng)目白名單（城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制），是保房企主體轉(zhuǎn)向保項(xiàng)目主體、救助項(xiàng)目的轉(zhuǎn)折點(diǎn)政策，是代表著化解債務(wù)、增量的融資渠道之一。

與金融16條延期的存量信貸展期和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及并購(gòu)貸款、委托貸款、開(kāi)發(fā)貸款、債券和股權(quán)融資的政策互相配合，成為房企銷(xiāo)售回款外的最大資金來(lái)源。

2.住房以舊換新

住房以舊換新，三種模式（新房換二手房、中介幫賣(mài)模式、城投國(guó)企收購(gòu)二手房模式）是去庫(kù)存主要政策之一，打通一二手房互通互換的堵點(diǎn)，增強(qiáng)流通性。

住房以舊換新與房票安置形成互相配合，是住房以舊換新外，去庫(kù)存主要政策之一。盡管沒(méi)有全國(guó)大規(guī)模、大范圍的實(shí)施，在一些城市取得不錯(cuò)的去庫(kù)存效果。

3.暫停新增商品住宅用地出讓

去化周期超過(guò)36個(gè)月，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月的城市，調(diào)整新建住宅出讓面積。兩年以上的閑置住宅用地，收回。

暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)?.17、9.24-29、10.17、11.1去庫(kù)存（優(yōu)化存量、嚴(yán)控增量）的嚴(yán)控增量政策，是反映供求關(guān)系發(fā)生重大變化的核心政策。

4.收儲(chǔ)存量商品房和空置土地

收儲(chǔ)收儲(chǔ)存量商品房和空置土地，是5.17、9.24-29、10.17去庫(kù)存（優(yōu)化存量、嚴(yán)控增量）中的優(yōu)化存量政策，是反映市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的核心政策。

是化解房企債務(wù)、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡和修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策。是促進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度形成，推進(jìn)構(gòu)成房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心政策之一。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的提出，是9.24-9.29、10.17的房地產(chǎn)政策組合拳核心目標(biāo)，是繼5.17房地產(chǎn)政策之后，打響新一波房地產(chǎn)政策救市的起點(diǎn)和分水嶺。

止跌回穩(wěn)是穩(wěn)房地產(chǎn)最強(qiáng)信號(hào)，是市場(chǎng)、政策迎來(lái)真正意義上的歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)時(shí)刻，救市的房的產(chǎn)政策開(kāi)始全國(guó)性的政策出臺(tái)，10月成交量迎來(lái)開(kāi)始筑底。

6.城市更新貨幣化

城市更新貨幣化（100萬(wàn)套297城城中村和危舊房改造貨幣化安置），這是5.17、9.24-29、10.17、11-12月去庫(kù)存（優(yōu)化存量、嚴(yán)控增量）的核心政策。

是兩新增（100萬(wàn)套城中村和危舊房改造貨幣化安置、項(xiàng)目白名單超4萬(wàn)億）、化解房企債務(wù)、改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系平衡和修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策。

7.存量房利率下降

存量房利率下降，是政策組合拳非常重要的一項(xiàng)政策，與新房貸首套、二套首付下降、取消利率下限、減稅政策互相配合，成為10月-12月成交量回升的關(guān)鍵。

是低首付、低利率、低稅收的房地產(chǎn)政策組合拳形成時(shí)效性延續(xù)的關(guān)鍵，是購(gòu)房者、房貸業(yè)主最重點(diǎn)開(kāi)心的事情，是預(yù)期和信心回升的關(guān)鍵政策。

8.地王

地王，是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)火爆、止跌回穩(wěn)、房?jī)r(jià)上漲的信號(hào)，可謂是罕見(jiàn)。目前超20城出超30個(gè)地王，集中于一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市及少數(shù)三線(xiàn)城市。

搶奪地王的房企類(lèi)型來(lái)看，不僅有地方國(guó)企、央企國(guó)企、城投，還有少數(shù)的民企參與搶地，從金額和地王數(shù)量占比看，地方國(guó)企、央企國(guó)企占主導(dǎo)。

9.穩(wěn)樓市

9月24日，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的提出，是穩(wěn)房地產(chǎn)的最強(qiáng)信號(hào)，12月再次提出要“穩(wěn)住樓市”，釋放了更加堅(jiān)定的穩(wěn)樓市最強(qiáng)政策基調(diào)。

從“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)住樓市”，意味著2025年房地產(chǎn)政策將全面落地、加碼，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的目的，通過(guò)穩(wěn)住成交量，再傳導(dǎo)至穩(wěn)房?jī)r(jià)。

10.適度寬松的貨幣政策

時(shí)隔十四年后首次重啟“適度寬松”的貨幣政策表述，意味著2025年貨幣寬松、貨幣放水。比2024年貨幣政策的規(guī)模、力度更大的一攬子貨幣政策將會(huì)來(lái)臨。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是打開(kāi)水龍頭，放水，背后意味著國(guó)家加杠桿。同時(shí)更加積極的財(cái)政政策，意味著2025年財(cái)政政策加大支出，加大財(cái)政的投入，國(guó)家加杠桿的信號(hào)。