房產(chǎn)中介幫業(yè)主出售或出租房屋，帶客看房提供中介服務(wù)，成交時(shí)需要通過(guò)中介簽訂合同，中介由此獲取報(bào)酬。為了防止買(mǎi)方或租客繞過(guò)中介直接和業(yè)主成交，中介公司通常會(huì)在和業(yè)主的委托合同中，以及買(mǎi)方或租客的《看房確認(rèn)書(shū)》等文書(shū)中約定禁止“跳單”的條款，將該行為認(rèn)定為違約，需承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果相關(guān)的合同文書(shū)沒(méi)有約定禁止“跳單”條款的話，該行為是否要承擔(dān)責(zé)任？

該行為同樣不被法律允許。《民法典》首次把“跳單”上升為違反法律規(guī)定的行為，其第九百六十五條規(guī)定：

“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬”。

也就是說(shuō)，即使相關(guān)合同或文書(shū)沒(méi)有約定，中介也可以根據(jù)法律的規(guī)定要求“跳單”的委托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。這里有幾點(diǎn)值得注意：

1、條款中應(yīng)支付報(bào)酬的“委托人”是相對(duì)的，即可以是委托中介出售或出售的業(yè)主，也可以是委托中介找房的買(mǎi)方或租客，只要形成了中介合同關(guān)系就可以適用上述規(guī)定；

2、如果委托合同或《看房確認(rèn)書(shū)》等文書(shū)協(xié)議中另有約定違約金或違約賠償責(zé)任的，只要違約金或賠償金額不超過(guò)合理限度的話，中介人除了可能根據(jù)本法規(guī)定要求支付報(bào)酬外，還有可能要求支付違約金（賠償），法律上并無(wú)根本矛盾；

3、上述規(guī)定要求委托人有“利用”中介人提供的機(jī)會(huì)或者服務(wù)，同時(shí)有“繞開(kāi)直接訂立合同”的兩種行為，特別是前者，如果并非利用中介人提供的機(jī)會(huì)或服務(wù)的話，則有可能不構(gòu)成“跳單”行為，這也是此類(lèi)案件容易有爭(zhēng)議的地方。

“跳單”行為認(rèn)定的例外

如前所述，跳單是需要存在“利用”中介人提供的機(jī)會(huì)或者服務(wù)，而有意繞開(kāi)中介雙方直接訂立合同的行為。如果相關(guān)交易的信息和服務(wù)，并非某一中介獨(dú)有，合同相對(duì)人利用這些信息，通過(guò)其他中介按更加優(yōu)越價(jià)格進(jìn)行交易的行為，則不應(yīng)被認(rèn)定為“跳單”行為。

舉個(gè)案例：

業(yè)主李先生通過(guò)包含A中介公司在內(nèi)的眾多中介對(duì)外放盤(pán)，出售自己的房子。陶先生先經(jīng)過(guò)中介公司B看了李先生的房子，此后陶先生的妻子又通過(guò)C中介公司看了同一套房子。數(shù)日后，A公司又帶了陶先生看了相同房子，陶先生按慣例簽署了《看房確認(rèn)書(shū)》，當(dāng)時(shí)A公司報(bào)價(jià)165萬(wàn)元。不過(guò)，經(jīng)過(guò)C公司的協(xié)商，C公司由其原來(lái)的報(bào)價(jià)145萬(wàn)元，最終降為138萬(wàn)元成交。A公司在雙方成交后，便以陶先生“跳單”違反了書(shū)面約定為由，要求按約定賠償房?jī)r(jià)的1%，即1.65萬(wàn)元。

該案一審判決陶先生需賠償1.38萬(wàn)元，二審撤銷(xiāo)了一審判決，并依法駁回了中介公司的請(qǐng)求。法院的理由是買(mǎi)方獲取房源信息是通過(guò)正當(dāng)渠道獲得的，而且買(mǎi)方有權(quán)利選擇價(jià)格更低、服務(wù)更好的中介，并不存在利用原告中介公司的信息，因此不構(gòu)成違約。（案例來(lái)源于人民法院案例庫(kù)）

反過(guò)來(lái)，業(yè)主如果存在上述類(lèi)似情形的，也同樣有可能不視為“跳單”。

希望本文對(duì)大家有所幫助！