高層經(jīng)濟會議剛剛結(jié)束了，可以說為明年樓市基本定下了大方向了，而里面有不少還是提到了房地產(chǎn)的內(nèi)容，跟之前好幾次高層會議中提到的穩(wěn)樓市是延續(xù)性的，因為12月9號就提到了穩(wěn)住樓市的內(nèi)容，而大家最近也都知道，從21年開始咱們的樓市就進入到了下行的狀態(tài)，不管說是從拿地的總金額、商品房銷售額還是說房價來說都是在下行的狀態(tài)，當(dāng)然大家最關(guān)注的還是房價水平，因為新房過往是有備案價的要求的，不讓價格快速的下跌，而各個城市的二手房更多的是以價換量的在操作了，因為9月底的重磅救市政策也是在這個背景之下產(chǎn)生的，而12月份的政治局會議則是穩(wěn)定住樓市和股市，包括此次的會議也是差不多的內(nèi)容。

從房地產(chǎn)方面的內(nèi)容來看，最開始還是基礎(chǔ)的風(fēng)險定調(diào)，要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，這句話其實大家都聽了蠻多次了，因為這兩年基本都是在強調(diào)化解風(fēng)險的內(nèi)容，比如之前提前還貸潮的到來形成了存量房利率的下調(diào)，其實都是因為大家都在瘋狂還貸后，銀行是頂不住這種利潤下滑的壓力的，只要大家都在還款了，其實銀行就自然會想辦法控制這種局勢的發(fā)生了，而之前大家聽的最多的定調(diào)是房住不炒，這個肯定是正確的，因為在當(dāng)時樓市是非常火爆的時候，大家買房都是躺賺的思想一直持續(xù)了很久，所以必須要打破這種局面。

而到后面逐步提到的去庫存，也是為了降低開發(fā)商過往拿地后的存量新房，再到最近幾次都在提的穩(wěn)樓市，其實最終還是希望房地產(chǎn)不要硬著陸，因為之前房企的大面積暴雷其實給到很多房企和剛需打擊了，大家都不敢輕易去買房了，因為買房爛尾都是一種常態(tài)了，很多買了不少民營房企的房子后都變成了維權(quán)人了，甚至還有恒大只建了一個大門就把房子賣出去了，可以說讓人貽笑大方了，而現(xiàn)在的政策可以說對大家是越來越有利了，大家只要慢慢的把紅利等待后在吃下去就算是賺到了不少了，就像前幾年沒有買房的，再到現(xiàn)在如果買了的話基本都省了大幾十萬了。

接著會議中還提到了持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，因為現(xiàn)在救市的態(tài)度還是非常明確的，就像救樓市的態(tài)度還在增強的，因為一線現(xiàn)在是還沒完全松綁的，所以其實現(xiàn)在手上還有不少底牌沒有打出來，從10月的銷量和房價來看，其實整體是有稍微的回暖的，但是最重要的是能不能持續(xù)的保持這種狀態(tài)，因為量在價先，12月的第一二周的銷量其實又是有所下跌的，而量在價先的前提之下，只有持續(xù)把銷量做上去了才可能有更好的價格回暖。

因為頭部的城市回暖是確實存在的，但是多數(shù)的三四線城市依然可以說是沒有很大的后勁力，才讓高層不斷多次的定調(diào)和持續(xù)的政策加碼，所以城中村的改造還會是明年的重點操作，去年其實還是在提建設(shè)保障房的，但是今年沒有專門提了，因為地方已經(jīng)在下場積極去收購存量房了，收購來的這些房就可以直接作為保障房去配售或者配租了，這樣既不用地方專門建設(shè)，又可以把房企手上的房子給快速消化掉，剛需自己不積極買，那就讓地方直接去買了。

但是城中村改造這個事情還是要地方來推動，因為城中村是存在大量的購房需求和潛在租房需求的，把這些房子給改造掉，其實無形中就產(chǎn)生了很多的剛需購房者，等于把你家拆掉了，你肯定要另外買一個房子來安家了，之前是直接發(fā)房票，但是很多人不太買單的，因為房票的房子都有一定的局限性，要不就是地段不太好，要不就是房企用最高價去作為房票抵扣的基準(zhǔn)，這樣城中村的村民也不是傻的，條件不好肯定不會積極簽約的，但是10月住建部也發(fā)生了，會通過貨幣化等形式去實施城中村和危舊房改造了，而且把范圍也持續(xù)擴大了，之前是30多個大城市，但是現(xiàn)在直接排面拉滿到全部地級城市，這對底層的購房需求可以說是一個很大的利好了，現(xiàn)在為啥不少省會城市的房子也不好賣了，其實原因就是底下地級市的房子不好賣了。

那購房的原始資本就沒辦法到剛需手上，這樣也就沒法形成賣房置換的一個閉環(huán)，而城中村改造就是要創(chuàng)造出需求，讓這些需求去買新房去掉當(dāng)前的庫存，然后配合減少供地的操作，平衡當(dāng)前樓市的供求關(guān)系，以達到更好更快的去庫存的目的，現(xiàn)在普通剛需加杠桿的能力是有限的，就像現(xiàn)在雖然首套是1.5成首付，但是很多人買房依然是會給三成甚至更多首付了，因為現(xiàn)在大家不愿意給利息還貸款了，這也是銀行后面所擔(dān)心的，不怕你沒錢買房貸款，最怕你有錢也不貸款了。

最后會議中還提到了一個關(guān)鍵點，要合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。很明顯，一定要控制好土地面粉的供給，不會讓地方?jīng)]有節(jié)制的去賣地了，就像超越賣地去化周期紅線的城市直接被禁止賣地了，這也讓不少賣地困難的地方很難受了，土拍收入是很多地方的重要收入來源了，沒有土拍收入可能體制內(nèi)的小伙伴福利獎金可能都要減少了，因為現(xiàn)在商品房的庫存量確實是挺大的，但是杠桿率是到了一定的程度沒辦法再漲上去的，現(xiàn)在可以說不能一味的去鼓勵賣地和買房了，特別是很依賴土拍的城市，因為這樣子不是長久之計了，只會更加形成庫存堰塞湖的狀態(tài)。

整體會議的重大方向就這么多了，可以看出來明年絕對還是政策性的松綁大年，而且力度可能并不會亞于今年這種程度，因為越往后面就是越重磅的政策，甚至不少可能都是大家沒見過的救市操作了，比如更加寬松的貨幣政策，明年LPR下降的概率是非常大的，當(dāng)然存款利率的下調(diào)也是不可避免的，如果樓市和股市不能夠穩(wěn)住的話，那很多人的投資收益估計也會下降很多了，而存錢又沒有啥收益了，估計大家還是會想著把錢丟給銀行去提前還貸了；

其次則是地方的杠桿率會通過超長期的國債去提升，樓市就是個杠桿的游戲，必須要有一方有加杠桿的實力和意愿，現(xiàn)在房企沒錢加杠桿了，購房者也沒能力再加了，那就剩下地方這個大水池了，政府必須要提高杠桿率去承接樓市的杠桿了，大家還是希望明年樓市能好起來一些的，特別是大家的收入和保障穩(wěn)定性，因為只有都有錢賺了，買房的意愿的能力才會變強，如果還是無源之水的話，再怎么刺激也只能是干著急了，樓市是個蓄水池，總要有水先到大家手里，才能用碗把水盛進去吧。