最近發現一個可怕的事實：

　　上海的樓市進入全面分化的下半場——又一批房子將會在分化后被淘汰，價值滑落。

　　市場的分化，都發生在高增長時代之后。

　　90年代到2015年之前，上海開始快速的城市化建設，那個時代買哪里哪里漲。

　　而增量結束的時代，分化才會起步。

　　近十年，隨著幾個關鍵性的節點，上海樓市逐漸開始進入了分化時代。

　　第一個關鍵節點是2015年，上海外來人口增量到頂，基本達到了2400萬+的水平；

　　市區外拓的動力開始初步消失，存量的購房需求在2015-2017年幾乎完全消化——這意味著，靠規劃推動房價上漲的周期結束。

　　第二個關鍵節點是2020年-2022年，由于全球低息、國內放水、全面推高上海核心資產價格的暴漲，可以視為上海樓市全面分化出現轉折點：

　　上海全市的購買力在大范圍內開始分層，不同能級的地段之間價格開始拉開差距。

　　這一周期內，全市初步形成了豪宅區、中產社區，剛需社區的分層，每個總價段分別有自己的總價段和。

　　但是這一輪的分化明顯是粗獷的，各板塊的板塊價格上漲明顯帶著之前大發展時代的痕跡：

　　好板塊周圍的輻射板塊、好房子周圍的差房子跟著一起發生了價格上的暴漲，整體形成普漲的態勢。

　　比如20年行情中，漲幅最高的黃浦，豪宅領漲、其他老公房、塔樓、品質較差的老商品房也跟著暴漲，這就是典型的、帶著高額發展預期的估值模型：

　　離得近，我的未來大概率就應該跟你一樣牛逼，預期會體現在價格估值里。

　　因此，那一輪很多差的地段、房子會跟著一起暴漲。

　　而上海樓市全面開始進入新一輪深度分化的節點，其實就是就是最近兩年。

　　2023-2024的市場回調下跌，外在有大環境的調整、內在有觀念和認知上的轉變：

　　時代變了，樓市進入存量時代：

　　城市化的紅利消失，市區不再外拓，新增的好房子數量變少；

　　造富浪潮消失，新增的富豪和中產都在變少，城市能容納的好地段總量難以繼續突破。

　　這種情況下，增量時代的樓市分析方法全面失效，而這也將完全讓樓市進入分化的下半場——上海樓市淘汰賽。

　　隨著進入存量時代階層固化，那么將會出現一個非常顯著的趨勢：

　　好地段的評價標準將會進一步細化，樓市不再普漲，開始差異化漲價。

　　好地段會如何分化？其實看歷史就已經給了我們答案。

　　歷史上任何一個高速增長的大發展時代，好地段的劃分一定都是籠統和粗獷的。

　　因為這個階段城市建設快，富人增量多，城市不斷開發，當大家抱著預期的時候，就會出現一個階段性的多區域繁榮景象。

　　在上海灘時代早期，大量的避難富人涌入上海，區分好地段或許非常簡單。

　　租界區、老城廂、其余滾地龍區域，和上海90年代到2015時代一樣，樓市區分板塊大多劃分到區一級，板塊概念還沒那么強烈。

　　而到了上海灘中后期，幾乎所有的富人都卷在租界區或者在西郊建的郊區大宅里。

　　這一時期，并不是租界里都是好地方，因房子品質、住戶圈層、周圍配套等差異，好地段逐漸劃分到了以住在某條路、某小區為界限。

　　這其實就是歷史必然，對比于高增量時代的普漲，一個時代越到后期越固化，房子也是彰顯分層的一部分，區分度會進一步細化。

　　而當年對于好地段的認知，一直影響著老上海人的地段認知，直到本輪的爆發起點90年代后才逐漸改變。

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　　這就和奢侈品的邏輯很類似。

　　大家剛富起來的時代，看到愛馬仕的包都說牛逼。

　　到了今天隨著富人內部的分層，這玩意也分化了，birkin包還得區分下什么皮面、是不是限量款、配多少貨能買到，這種頂級奢侈品里面也出現了鄙視鏈。

　　我們小時候，路上看到奔馳的三叉星輝都叫大奔，現在只有開個s級才能叫大奔，其實也是同一個道理。

　　其實在過去這兩年，樓市的進一步分化已經體現了出來。

　　一個典型現象，就是能直接代表好地段的名詞范圍越來越小了。

　　三年前，只要說住黃浦就是好地段，說住新天地就是牛逼。

　　今天你說住新天地，人家得先區分你住的是翠湖華府、還是中海、或者還是馬當路、老西門；

　　住翠湖一二三期和四期五期也不在同一梯度，住的如果是前排大戶型和后排小戶型也不是一個圈層。

　　大家對“好”的定義越發嚴格，三年前大家覺得買中海是進了新天地，大家今天覺得翠湖就是翠湖。

　　好地段的劃分會越來越細分：

　　從之前黃浦區、靜安都是好房子，變成某某板塊都是好房子，再進一步發展成為某條路、某社區、某幾棟樓才好房子。

　　這種對于地段的認知將會直接影響價格：你愿意為了這個“好”付多少錢。

　　這種區分是因為一個地段已經不能完全區分身價，各圈層對于地段的劃分將會進一步細化。

　　隨著這個地段劃分越來越細，那么曾經靠著“蹭”起家的一些房子就會崩盤。

　　我們前一段時間發了一篇上海的偽豪宅全面暴跌，其實講的就是這個現象。

　　而且可以預見的是，隨著未來的進一步分化，一路之隔價格翻倍的現象會越來越多。

　　差距，會越來越明顯。

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　　當然，好地段的評價標準不僅僅會出現在豪宅里，無論是中產還是剛需社區都會出現這種變化。

　　畢竟2020年那波漲幅的分化就是讓各個總價段都出現了自己的價值軸線：

　　比如豪宅圍繞著18萬單價上下，中產社區圍繞著12萬上下，首改社區8萬上下，剛需社區，5萬上下。

　　新一輪分化帶來的結果就是，每個區間都會發生自己體系內淘汰賽。

　　豪宅的分析反而比較簡單：

　　因為只有新增豪宅——市區隨著舊改造出來的新豪宅，也就是頂級好地段，來淘汰掉那些老舊、不在核心區的區域型豪宅。

　　這些淘汰掉的豪宅，就會加入到中產社區的競爭中去。

　　剛需社區也比較簡單，隨著分化加劇，遠郊剛需基本失去了通過樓市紅利得力的機會，也不太存在板塊升維的可能。

　　真正比較卷的，其實還是剛需以上，豪宅以下的區域，我們統稱為中產社區。

　　中產社區在新一輪的分化時代，將會發生更為激烈的變化，劇烈輪動：

　　部分社區仍能享受資源回歸市中心的紅利，板塊、社區能級升階，價格上漲。

　　部分社區隨著市區的資源鋪平，反而會因為對好房子評價標準的轉變而價值暴跌。

　　上海近些年城市開發的資源開始收縮，不再外拓市區范圍，而是盡可能的在市區（中環內）做資源填充。

　　這就會造成一個大的趨勢：

　　隨著上海的城市建設、舊改，上海中環以內各區域之間的配套資源幾乎拉平；

　　地鐵已經不再稀缺、配套上沒有學校給你建學校，沒有商場建商場，幾乎各類資源都在逐漸拉平。

　　曾經區分中產社區價值的標準主要是板塊的實用性（配套價值）+房子的居住舒適度（產品設計、房齡等）。

　　有資源缺失的地段資源補齊后，帶來的就是曾經以那些資源為優勢的區域價值斷崖式下跌。

　　舉個例子，過去二十年興建了大量的商業，部分曾經以商業為傲的區域在過去二十年已經價值斷崖式下跌，比如四川北路的商品房。

　　這就意味著市區內環內的很多老牌板塊、中環內部曾經優勢的中產社區，很可能在未來淘汰。

　　當然，被淘汰不意味著那些市區的價格跌倒剛需水平，畢竟配套資源的價值仍遠勝郊區，但如今這個節點買入，卻可能買在下跌的前夜，得不償失。

　　此外，隨著市區范圍配套資源拉平，產品好（好房子）的稀缺價值將會拔高。

　　因此，部分之前被低估的社區將會價值飆升，這也就是新時代的入市機會。