合肥寶匯置業第二次債權人大會于2024年12月13日召開，位于合肥濱湖區環湖板塊的特大型綜合體——合肥寶能城備受社會關注。本次會議就合肥寶匯置業重整案的相關階段性工作、資產評估情況、債權審核情況、重整計劃草案等進行說明及審議，其中各方針對項目資產價值評估結果等問題爭議巨大。

一、資產價值超250億，被嚴重低估為69億

根據內部人員提供的會議資料，合肥寶匯公司房產、土地使用權、在建工程、車輛等資產評估價值總額為697663.43萬元。其中，A地塊土地使用權評估價值為533847.21萬元；C地塊土地使用權評估價值為37356.32萬元，在建工程評估價值為89641.38萬元，合計126997.7萬元；B1地塊車位及未售物業評估價值為6133.43萬元；D地塊評估價值為30649.94萬元；兩臺車輛評估價值為35.15萬元。

但據知情人士透露，上述評估報告嚴重低估了合肥寶匯公司的資產價值，其實際價值保守估計不低于250億元。其中：

A地塊位于合肥濱湖區金斗公園南側，周邊高端住宅云集，板塊內暫無計劃新增住宅用地，該地塊具備極高的稀缺價值。今年2月，招商以12.98億元競得同一板塊的省府西地塊，單價達到3006萬元/畝，對比之下A地塊地段更具優勢，土地評估價理應超過招商地塊，按照247畝的用地規模計算，A地塊的土地評估值應該在80億元以上，但目前的評估結果僅約53億元，單價僅2161萬元/畝，嚴重低估。同時該評估結果也沒有充分考慮A地塊的未來開發價值，合肥濱湖區住宅市場一直是合肥區域標桿，銷售量價均領先全市，當前在售項目招商璽、越秀觀樾的住宅銷售價格已超過50000元/㎡，其中招商璽備案價50088元/㎡（含裝修），越秀觀樾備案價49187元/㎡（毛坯），首開去化均超過70%，經營穩定、前景良好。A地塊可售建面約41萬㎡，未來開發價值極高，可為項目創造高額收益。

C地塊位置處于合肥核心，地鐵上蓋，四面臨路，占地13萬㎡，地塊上建設45萬㎡大型地鐵上蓋商業綜合體已全部封頂，再投入10億元裝修及設備費用，項目即可開業經營，包含25萬㎡寶能環球匯購物中心、5萬㎡超五星級酒店和15萬㎡地下室，是寶能地產最高端的商業產品，定位面向合肥全市及周邊城市的超千萬人口大市場，商業消費市場潛力巨大，價值遠超合肥華潤萬象城等其他商業綜合體。C地塊購物中心對標合肥華潤萬象城，華潤萬象城位于政務區中心區域，總建面近37萬㎡，其中購物中心經營面積約18萬㎡，租金區間約320-380元/㎡/月（含物業費），年營收額約7億元，若參考華潤萬象城租金收益，C地塊購物中心按照年平均租金325元/㎡/月計算，年平均經營收入約9.67億元。C地塊酒店對標合肥洲際酒店，洲際酒店位于合肥市政府旁，計容建筑面積6萬㎡，普通房型600-700元/晚、高級房型1000-1200元/晚，2023年全年營業收入約1.15億元，其中客房收入約8300萬，餐飲會議收入3200萬，若參考洲際酒店，C地塊酒店按照平均房費750元/間·晚、平均入住率80%計算，預計年平均經營收入約1.06億元（含餐飲會議收入3000萬）。因此C地塊商業綜合體（含購物中心和酒店）預計年平均經營收入約為10.68億元，按照15倍估值水平，資產估值在160億元以上。評估報告嚴重低估該已封頂45萬㎡綜合體的真實價值，該45萬㎡綜合體連“土地+在建工程（已封頂）”僅評估約12.6億元。專業人士測算，該綜合體當前現狀“土地+在建工程（已封頂）”的市場價值至少在80億元以上。

D地塊規劃面積約76萬㎡，地處濱湖環湖板塊核心位置，是巢湖邊最后一塊一線湖景的絕版地塊，未來將成為安徽省最高端、最前沿、最頂尖、最有特色的國際商務綜合體。據知情人士表示，對于此類資產的評估應該充分考慮其核心區位、稀缺性及巨大的開發價值。初步測算，該地塊資產價值至少為15-20億元。

二、股東就資產被嚴重低估正在推進上訴和重新評估

基于以上分析，多方均認為合肥寶匯公司當前的資產評估價格與事實嚴重不符。而資產價值被嚴重低估，將直接導致項目重整后的償債率偏低，首先傷害的就是債權人及背后廣大投資者的利益，同時股東方的利益也將嚴重受損。

目前，合肥寶匯公司的股東方已提出異議，絕不認同評估公司的評估結果，差距近200億，對此評估公司已回復，言辭仍在推脫。同時，股東方正在推動向法院提起訴訟，反映有人意圖聯手侵吞250億元資產的事實。此外，股東方已選擇最好的評估公司，將對合肥寶匯公司的資產進行全面重新評估。涉及違法違紀問題，正在向有關方面反映。

三、北京城房重整草案存在嚴重問題

值得關注的是，除了上述資產價值被嚴重低估的問題，本案重整投資人北京城房與中鐵置業聯合體提交的重整計劃草案（尚未完成表決）同時存在其他諸多問題。

一是主體資格存在嚴重瑕疵。重整草案中，“由中鐵置業集團上海投資發展有限公司負責或引入全國一線品牌代建”、“中鐵置業集團上海投資發展有限公司不承擔項目的投資、融資、擔保等義務，亦不承擔相關的違約責任”的表述，引發了廣泛猜測。有觀點認為，中鐵置業在遴選階段為聯合體加持了國企光環，如今卻可借此條款全身而退，已悄然淡出了投資人身份。而明明早已被取消重整投資人資格的民生信托，卻赫然出現在此次北京城房重整草案的投資人名單中，且持股比例高達49%。換言之，合肥寶匯置業的重整投資人實質上已變成北京城房+民生信托，而民生信托又未在草案上加蓋公章，這樣的聯合體是否仍符合重整投資人招募的條件？

二是償債資金難以落實到位。北京城房方案僅承諾出資2.5億元，其中1億元（含2000萬元報名保證金）在法院裁定重整計劃之日起15日內支付，1.5億元在完全獲取合肥寶匯公司100%股權并完全接管公司財產后15日內支付，另外引進共益債資金13億元。同時方案承諾，在A地塊取得施工許可證之日起1個月內現金償債8.5億元，其中包括10%的優先債權、100%的稅款債權、100%的小額普通債權和約3%的其他普通債權，剩余90%的優先債權在6年內償清。也就是說，除去自有資金，北京城房承諾用于償債的8.5億元中，至少有6億元要來源于共益債資金。但按照規定，共益債資金不可能用于償還存量債權，僅能用于支付工程款，同時方案也并未明確共益債投資人、未出具意向函。清楚合肥寶能城的人都知道，項目之所以推進困難，重要原因之一就是A地塊住宅預售與超高層商辦物業的建設進度進行了捆綁，而北京城房的方案中沒有提出任何具體的解決方案，A地塊何時取得施工許可證、政府是否會同意預售，這些全部都是未知數?；谶@些因素，股東方和部分債權人認為，北京城房的方案不僅保障不了前10%優先債權的資金來源和具體清償時間，剩余90%更是難以落實。

三是方案償債率低，償債周期長。北京城房方案的償債金額上限為51.7億元，其中還包含了破產費用和管理人報酬，優先債權清償率僅為59%，普通債權清償率更是低至3%，且若償債金額超過上限，清償率還會進一步降低，同時償債周期長達六年。

四是企業實力弱，且無落地經營方案。根據網上公開查詢的資料，北京城房公司實繳資本僅9600萬元，僅在亳州和滁州等四五線城市操盤過項目，沒有一二線城市操盤大型綜合類項目的經驗和實力，而中鐵置業不投資、不承擔責任、甚至不代建，新入局的民生信托早已被托管，無資金無實力。同時，北京城房的重整草案中關于項目的開發運營方案顯得極為簡陋，不足一頁紙，對每個具體地塊的開發都一筆帶過，缺乏實際開發內容和落地性。綜上，很難讓人相信北京城房能接盤合肥寶能城這樣規模巨大、業態豐富的項目。

四、托吉斯重整草案遠優于北京城房方案

據了解，本次債權人大會上，股東方透露了作為第二備選人的深圳托吉斯物聯實業有限公司的重整方案。債權人通過對比，發現深圳托吉斯物聯的方案優勢更為明顯。

首先，在資金實力方面，托吉斯展現出了雄厚的實力，其實繳資本高達20億元，并在深圳等一線城市擁有超過300萬平方米的綜合體項目開發經驗。此外，托吉斯還提供了近3億元的存款證明，并成功找到了東方資產作為共益債意向投資人。

其次，在償債能力和償債周期方面，托吉斯承諾的保底總償債金額為54.82億元，若考慮超額償債金額（住宅溢價部分的70%+自持物業前10年經營收入的70%），預計最高可實現超額清償債務21億元，兩者合計高達75.82億元，優先債權清償率達到100%，普通債權清償率達到14%，清償周期為5年。

最后，在開發運營方案方面，托吉斯的方案也更具落地性，其開發運營方案詳細全面，涵蓋了各地塊各產品的開發計劃、貨值測算及資金分配計劃等內容，并承諾兌現合肥寶匯與政府之間的承諾，繼續完成D地塊開發建設及后期運營。

由此我們不難得到一個初步的結論：托吉斯方案從資金實力、償債能力和償債周期以及開發運營方案等多個方面均展現出了明顯的優勢，優于北京城房方案。

五、股東全力推進化債，化債目標200億

據了解，寶能集團一直在積極化債，將投入最大力度，與相關方真誠合作，通過合肥寶能城項目化債200億元，最大程度保障所有債權人的利益，承擔良心企業的社會責任與擔當，其訴求是完全合理的，理應得到支持。

當前合肥寶匯置業重整案已進入重整草案表決階段，股東方（深圳市寶能企業管理有限公司、安徽寶能置地有限公司）已明確否決北京城房方案，并已于12月19日在合肥市公證處的公證下，將其反對票結果送達至管理人中銀（合肥）律師事務所，律所相關人員已在接收件上簽字確認，全部存檔，全程錄像。

合肥寶匯置業重整草案的表決結果關系到所有債權人、債務人和股東方的利益，每一個影響各方利益的因素都應該經得起反復推敲和驗證。希望在政府和法院的監督指導下，各方共同努力，推動項目破繭重生，各方利益能夠真正得到有效維護。