2020年，南通房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上行通道，彼時(shí)各大房企還在擴(kuò)張，民企、央國(guó)企都在積極拿地，整個(gè)市場(chǎng)火熱一片，各板塊“地王”頻出。

這一年11月，錫通園區(qū)迎來(lái)了它的“高光時(shí)刻”，板塊內(nèi)4宗住宅地塊全部以超100%的高溢價(jià)率成交，距離“樓面價(jià)破萬(wàn)”只差一步之遙。

拿地半年后，4宗地塊以近2萬(wàn)/㎡的開盤價(jià)同期入市，原以為會(huì)將錫通板塊房?jī)r(jià)拉到一個(gè)新臺(tái)階，卻不料入市全部遇冷，隨后紛紛大幅降價(jià)，如今最低甚至已降到7000元/㎡以下。

尤其這4宗地塊，有3宗是由“出險(xiǎn)房企”摘牌，受開發(fā)商資金影響這些地塊多次陷入“停工風(fēng)波”，業(yè)主們對(duì)于何時(shí)能夠拿房充滿了擔(dān)憂。

●陽(yáng)光城未來(lái)悅——拿地價(jià)16080元/㎡，樓面價(jià)9571元/㎡，溢價(jià)率122%

該項(xiàng)目由陽(yáng)光城獨(dú)立開發(fā)，2021年下半年，陽(yáng)光城集團(tuán)流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，此后該項(xiàng)目頻繁被曝停工，施工進(jìn)度滯后明顯。

根據(jù)我們近期實(shí)探，小區(qū)前兩排樓棟已竣工待交付，后兩排目前主體都未完成，現(xiàn)場(chǎng)工作人員寥寥無(wú)幾。

▲拍攝于2024年12月

價(jià)格方面，該項(xiàng)目首開均價(jià)為19600元/㎡，后降至1.2萬(wàn)/㎡左右，目前已跌至7000-8000元/㎡左右。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

去化率方面，項(xiàng)目共規(guī)劃17棟、828套住宅，目前8棟、418套已領(lǐng)證入市，截至發(fā)稿前已備案417套，整盤去化率約50%。

值得一提的是，今年6月，陽(yáng)光城未來(lái)悅時(shí)隔三年突然再次領(lǐng)預(yù)售，且在短時(shí)間內(nèi)110套房源全部備案，有網(wǎng)友猜測(cè)這兩棟或?yàn)椤肮さ址俊保磥?lái)或?qū)⒁愿蛢r(jià)格出售。

●悅瓏庭——拿地價(jià)15340元/㎡，樓面價(jià)8816元/㎡，溢價(jià)率108%

該項(xiàng)目起初由陽(yáng)光城和卓越聯(lián)合開發(fā)，后陽(yáng)光城退出，由卓越獨(dú)立操盤，并將樓盤名由“未來(lái)悅”改為“悅瓏庭”。

有信息顯示，該項(xiàng)目將于本月底首次交付。根據(jù)此次實(shí)探，目前除了最后一排樓棟尚未封頂外，其余樓棟都已處于“待交付”狀態(tài)。

▲拍攝于2024年12月

價(jià)格方面，該項(xiàng)目首開均價(jià)為18800元/㎡，目前也已跌至“7字頭”。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

去化率方面，項(xiàng)目共規(guī)劃19棟、1158套住宅，目前10棟、642套已領(lǐng)證入市，截至發(fā)稿前已備案453套，整盤去化率還不到40%。

●江海云辰——拿地價(jià)15390元/㎡，樓面價(jià)8845元/㎡，溢價(jià)率110%

該項(xiàng)目由中南和海門國(guó)企江蘇海潤(rùn)城市發(fā)展集團(tuán)聯(lián)合打造，或許是因?yàn)橛小皣?guó)企兜底”，該項(xiàng)目自入市以來(lái)一直保持正常施工、正常銷售，且是“錫通四子”中最早交房的項(xiàng)目。

項(xiàng)目共規(guī)劃7棟、484套住宅，目前5棟、340套已領(lǐng)證入市，截至發(fā)稿前已備案336套，整盤去化率約69%。

價(jià)格方面，項(xiàng)目首開均價(jià)為19300元/㎡，后降至9200元/㎡左右，目前有7套二手房掛牌出售，掛牌均價(jià)為8797元/㎡。

●大華鉑璟灣——拿地價(jià)13680元/㎡，樓面價(jià)9060元/㎡，溢價(jià)率102%

該項(xiàng)目由大華集團(tuán)獨(dú)立開發(fā)，首開均價(jià)為19500元/㎡，入市遇冷后“封盤”了兩年多，直至今年4月重新開盤，以“8字頭”的價(jià)格收獲不少關(guān)注。

去化率方面，項(xiàng)目共規(guī)劃24棟、1034套住宅，目前19棟、770套已領(lǐng)證入市，截至發(fā)稿前已備案414套，整盤去化率約40%。

8個(gè)月賣出414套，這個(gè)去化速度還是可以的。不，該項(xiàng)目體量也比較大，還有600多套未售，去化壓力同樣不可小覷。

總結(jié)來(lái)看，目前“錫通四子”房?jī)r(jià)已跌至7000-8000元/㎡左右，對(duì)比2021年的首開價(jià)跌幅已超60%，甚至已經(jīng)比當(dāng)初拿地樓面價(jià)還要低。

對(duì)于開發(fā)商而言，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，只要能換來(lái)流速，虧本賣也在所不惜；對(duì)于高價(jià)買入的業(yè)主而言，資產(chǎn)縮水已是無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)，只有大幅降價(jià)才有成交可能。

值得一提的是，自“錫通四子”之后，板塊土地市場(chǎng)斷供了三年，直至去年12月，錫通小學(xué)東R23026地塊掛牌，樓面價(jià)僅約4188元/㎡，最終由本地國(guó)企南通蘇通科技產(chǎn)業(yè)園濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司底價(jià)摘牌。

相較于“錫通四子”的樓面價(jià)，新地塊的樓面價(jià)已不止是“腰斬”。或許，這才是與錫通園區(qū)應(yīng)該“匹配”的地價(jià)和房?jī)r(jià)。