“商鋪返租，投資穩賺”

聽起來確實很誘人！

近年來

很多房地產開放商以此為賣點

大力推銷自家公司開發的商鋪

然而

美麗說辭背后往往暗藏諸多法律風險

案情回顧

2021年8月8日，黎某興等二人與華某公司分別簽訂信宜市某大廈首層4個鋪位的《商品房買賣合同（預售）》，約定華某公司應當在2024年6月30日交付上述鋪位給黎某興等二人。

同日，黎某興等二人又與華某公司簽訂《承包經營合同》，約定黎某興等二人同意將該物業交由華某公司進行統一經營及管理，在簽訂《商品房買賣合同》之日起18個月起承租，第十九個月開始計算承包費，承包費用以三個月為一期，每期為71757元。華某公司承包經營上述商鋪是用于建設該樓盤的售樓部。

由于《承包經營合同》約定的支付承包費時間到達后，華某公司未按約定支付承包費給黎某興等二人，其二人起訴請求華某公司支付2023年2月8日至2023年8月7日共兩期的承包費143514元。

法院裁判

法院審理認為，黎某興等二人與開發商華某公司簽訂《商品房買賣合同（預售）》受讓商鋪后，又簽訂《承包經營合同》將該商鋪交由華發公司統一經營管理，約定了承包物業、承包期限、承包費用及支付方式等，符合租賃合同“將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的特征，雙方約定的“承包費”即租金。雙方之間既存在租賃合同關系，又存在買賣合同關系，華某公司既是商鋪的承租人，又是出賣人。

該案關鍵在于黎某興等二人訴請支付承包費時，商鋪未達到交付條件，《商品房買賣合同（預售）》約定的交房期限也未屆滿，此時，華發公司應否支付承包費給黎中興、黎安。按照合同約定期限取得租金收益是出租人黎某興等二人的合理預期，也是二人簽訂《商品房買賣合同（預售）》《承包經營合同》的關鍵因素，且雙方沒有約定黎某興等二人取得商鋪所有權后才能給華某公司承包經營。故商鋪是否具備交付條件、所有權是否登記到黎某興等二人名下，并不必然影響黎某興等二人按照約定獲取出租商鋪收益的權利。

同時，華某公司既是商鋪的承包經營方（承租人），又是商鋪的出賣人，能夠充分預見商鋪的建設進度、竣工驗收、交付時間等，且華某公司對《商品房買賣合同（預售）》中約定的交付期限也是明知的。在此情況下，華某公司仍然與黎某興等二人簽訂《承包經營合同》，明確約定支付承包費的時間，華某公司應當誠實信用地履行合同。華某公司稱其承租商鋪是用于做所在樓盤的售樓部，足以證明華某公司對商鋪的用途作了詳細規劃，也對相應商業價值和風險都有清晰預判。華某公司不能破壞雙方按照合同約定形成的合理預期，將自己的經營風險轉嫁給買受人。據此，法院判決華某公司支付承包費143514元給黎某興等二人。

法官提醒

“售后返租”是如今一種常見的房地產開發經營模式，是指房地產開發商以在一定期限內承租或代為出租買受人所購該房地產企業房屋的方式銷售商品房的行為。其通常模式為首先由購房者與開發商簽訂商品房買賣合同；其次雙方再簽訂一個返租協議，約定由開發商向購房者回租該房屋及雙方的權利義務等；最后由開發商或委托第三方統一進行經營管理，并向購房者支付租金。

然而在司法實踐中，“售后返租”往往會涉及大量的法律風險，例如延遲交房、房屋質量、返租租金無法按約支付以及次承租人引發的衍生糾紛等問題，導致最終不僅無法實現“以租養貸”的商業目的，反而使得業主的合法權益得不到有效保障，開發商亦陷入涉訴糾紛。

返租房風險大，購買要慎重。開發商采取售后包租、返租或給予固定回報方式出售商鋪，可能會讓投資者面臨后期不可掌控等諸多風險。因此，投資者在遇到這種情況時，千萬不要輕易相信對方的承諾，一定要謹慎。投資者購房時，一定要查看所售房屋是否為現房，現房是否有抵押、查封或已被出售等限制情況，若不是現房，要明確交樓日期，以此規避“售后返租”陷阱。

編輯：李燕杏

初審：林柳青

復審：林華善

終審：鄒夢嬋