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10月21日，碧桂園云墅首套二手房掛牌，140㎡三室，掛牌價480萬，單價34424元/㎡，不少人說這是業主投石問路。

時隔兩個月后，問路的結果出來了！

12月27日，小區首套二手房成交，140㎡三室，總價約404萬，單價28694元/㎡。

（碧桂園云墅成交信息）

房子不滿二，業主包5.3%的增值稅，約21萬，此外還有契稅1.5%、個稅1%，中介費1.5%，實際到手單價突破30000+。

（碧桂園云墅成交信息）

而對于業主而言，當年約398萬的房價，外加三年貸款利息，大修基金，一半中介費，貸款解押費用等，404萬現在賣賬面肯定是虧了，但有人關注溢價，就有人關注流通性，各有立場。

（碧桂園云墅掛牌信息）

最新的小區掛牌二手房，140㎡三室戶型，單價還是穩定在33000+，總價458萬起，掛牌18套，這也說明掛牌價和實際成交價之間的差距。

在碧桂園云墅前，同為高新CID區域的二手房已有成交案例，紫薇華發中央首府，中海寰宇天下，由于當年18000+買，價格低，如今平進平出。

（高新三十一小實景）

而新希望錦麟天璽，由于無31小，11初加持，首套二手房19137元/㎡成交。

看得出來，有沒有31小，11初的學區，對于周邊二手房的關注度，成交價格，討論熱度還是有巨大影響的。

而在學區范圍內，中海剛交房，招商，中建未交付，鐵建越秀在售，云墅的這套，也可以說是仁村學區房的首套成交價，討論不斷，情緒甚至蓋過房子本身。

有人說，業主虧了50萬，這往后還得跌，誰三萬買仁村？

有人說，受31小，11初摘牌影響，學區房不香了，家長清醒了！

有人說，高新CID發展怎么了，二手房交房就破發，敢不敢再買了？

也有人說，21年買房的，包括當年萬人搖號的，買降價也不是個例，當下的時間，當下的節點，當下的成交，這就是常態。

也有人說，我自己買來住不行嗎，必須天天關注漲了降了，家里有倆娃，都要上學，自己在旁邊西電上班，不挺好。

（高新三期CID實景）

多數人關心的是高新CID的發展嗎？是碧桂園云墅的小區嗎？還是31小，11初的學校現狀？都不是，多數人只是關心房價漲跌的數字而已。

非理性的市場里，不少人把漲跌當作最大的買房后情緒去釋放，漲價買就譽為神盤，降價賣就痛批一文不值，殊不知，房子最核心的功能是自住，而非炒作本身。

房子既然是商品，就會有漲有跌，新區既然是新區，就有有機遇有風險，只圖利向前沖，不看風險向后退，這只是投機。

既然是投機，總需要標的，在高新CID，就是學校，與碧桂園云墅價值深度的綁定的是高新31小，11初，人人都知道這是學區房，且是未交付就劃學區的那種。

以學校為羈絆，云墅87畝住宅用地，2.8的容積率，樓面價15125元/㎡，畝地價來到2823萬，售價27000+元/㎡。

足見高新一小，高新一中新校區招牌的吸金能力，這種學區房熱度一直蔓延到中海學仕里，中建悅廬，直到去年8月的摘牌事件出現。

摘牌事件后，我還曾問過一些家長，如果當時買房，就掛的31小，11初，老師，校長都是原班人馬，還會這么痛快掏錢嗎，有一些說會吧？還有不作聲的。

回歸學校本身，辦學主體、管理團隊，師資隊伍、辦學模式不變的情況下，新生源需要磨合，成績也需要時間，名校養成，管理和名師只是第一步，這道理大家都懂。

學校還是學校，老師還是老師，捆綁在上面的附加條件太多，折騰土地的，折騰房子的，折騰房價的，最終折騰的都是孩子。

短期內，中海，碧桂園的房價受市場和情緒左右，長期看，學區房要想抗跌，保值，核心還是孩子，繼續刷題，繼續補習，再創高分？

如果你們覺得這是正常的邏輯，那首套二手房成交，24年12月成交，虧了錢成交，一套的案例，不要過分敏感。

況且，對高新而言，以優質教育資源為抓手，帶動區域區域開發，填補配套補足的步伐還在加速。

9月，未來之瞳西中創區A5-01地塊新建小學，籌辦單位顯示為西安高新一小教育集團高新區第三十一小學。

（中創區A5-01地塊新建小學）

大家一度猜測，這是高新一小的新校區，還是高新一小曾經的新校區，現在31小再建的校區。

12月初，新建小學A5-01地塊、F6-02地塊主體都已封頂，進入二次結構、裝飾裝修、設備安裝，預計25年建成交付。

無論是名校，還是名校+，或是名校++，買房人追捧的高新一小教育集團資源，又將從仁村，來到瞳西，利好周邊的碧桂園，天地源，龍湖，中鐵建等小區。

唯一的疑問，就看名字叫什么了，但名字真的重要嗎？

《木蘭詩》說：雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離，雙兔傍地走，安能辨我是雄雌。

【樓盤點評】

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作者：鬼使白

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