文｜鄧浩志

還有哪些救市措施能扭轉(zhuǎn)局勢？

連續(xù)三個月的樓市新政，至目前而言，也只是10來座大城市成交量回升，基本見底而已。更有大量234線城市仍然在下行中，仍然不確定底部在哪里。而在似乎見底的10來座大城市中，除了北上深較為強勢之外的其他城市，甚至廣州也都有點底部不算非常穩(wěn)固的感覺。“穩(wěn)樓市，穩(wěn)股市”已經(jīng)定為2025年的目標(biāo)之一，所以后續(xù)肯定還要繼續(xù)出政策，否則目標(biāo)很難實現(xiàn)。但現(xiàn)在的問題是，該出的救市政策已經(jīng)出得差不多了。比如首付都降到了15%，難道還要降？反正零首付是絕不可能的。房貸利率都破3%了，存款都快零利率了，也沒多少空間了。限購政策除了個別城市，幾乎全國都取消了。各種購房補貼，稅費減免更已經(jīng)在全國大量推行。所以第一個結(jié)論就是，整體而言，單純的樓市救市大招已經(jīng)不多了。

新招不多，但舊的政策有較大的落地空間。舉個例，說了大半年的政府收購商品房作為保障性住房，央行計劃給3000億再貸款，但至今只花出去5%，還有95%的資金沒有動。如果這筆資金入市，對去庫存幫助是巨大的。再比如大城市城中村改造，由最初的十幾座城市擴展到35座大城市，到最新的300個地級市。只要拆遷啟動，購房需求肯定全面提升。但這些計劃之所以沒有全面落地，也是有具體原因和客觀難度的。比如收儲保障性住房，地方政府無法接受長期經(jīng)營虧損，開發(fā)商無法接受巨虧清貨，兩者差距不是一星半點。而舊改說要加快，但前面放著一份禁止大拆大建的文件，舊規(guī)定不廢止，新路徑也找不到，大家也只能空喊口號。

最后一招，救經(jīng)濟就等于救樓市。我之前就說過，樓市已經(jīng)基本松綁完了，想買的都可以買了，現(xiàn)在的關(guān)鍵是沒錢買和不敢買。經(jīng)濟上去，就業(yè)上去才能解決這個難題。說得更直接就是收入要上去，消費力才能跟上，股市要上去，信心和流動性才能回來。雖然年底重要會議我們說了要更加積極，更加有為。但是1月20日海對面換領(lǐng)導(dǎo)后帶來的新打壓政策也是確定性極高的。所以說不準(zhǔn)大利好也只能對沖大利空。所以，2025年樓市救市還能有什么招數(shù)呢？

廣州核心城區(qū)，熱銷300萬左右的樓盤

四季度，廣州核心四區(qū)海珠、荔灣、越秀、天河的小戶型產(chǎn)品熱銷，無論新房還是二手房。尤其突出的是芳村板塊300萬~400萬之間的緊湊型三房單位。熱銷到什么程度呢？板塊內(nèi)的萬科，中海，保利等各大開發(fā)商的若干在售項目，其65~90m2這個面積段的產(chǎn)品全面脫銷，個別樓盤甚至需要額外給點小錢才能拿到保留單位。由于供應(yīng)跟不上，區(qū)內(nèi)部分知名度較低的長期滯銷樓盤也出現(xiàn)了同類型產(chǎn)品銷售量飆升的情況。

為什么會這樣？我認為有幾點原因：

1、核心城區(qū)90平米以下戶型限購取消后，釋放了積壓了十幾年的購買力。這些購買力什么目的不重要，重要的是積壓時間很長，有本地的，也有外地，主要來自于佛山的，所以總量也不少。

2、偷面積產(chǎn)品越來越夸張，66平米現(xiàn)在已經(jīng)能做三房二衛(wèi)外加一個入戶花園的產(chǎn)品。多房間多廁所也未必需要大面積。高得房率的60來平米產(chǎn)品直接可以實現(xiàn)當(dāng)年90平米左右的空間。購房的總預(yù)算也打下來了。

3、住房市場也面臨廣泛的消費降級。和同行交流，目前部分客戶是因為資金問題，被迫賣掉大單位換成小單位，或者賣掉優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)換成次級地段的物業(yè)。騰挪的目的是置換出部分資金解決家庭生活問題。芳村在位置上可接受，小戶型又有較多的房間，自然成為了住房消費降級的重點考慮范圍。

不得不提一下，由于小單位的熱銷，近期核心城區(qū)成交的幾塊宅地都陸續(xù)打造這類型高使用率的緊湊型產(chǎn)品。比如越秀年底在海珠和荔灣拿的幾個項目，基本都是這個邏輯。所以預(yù)計2025年，這類型產(chǎn)品將會是市場的熱點之一。