租個(gè)房子不是性價(jià)比更高嗎？

過去，北方寒冷地區(qū)的“銀發(fā)族”如候鳥般遷徙至海南島過冬；而如今，憑借著極高的性價(jià)比，西雙版納成為了不少外省人過冬的新選擇。

據(jù)云南省文化和旅游廳統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，僅 2023 年，從外地到云南旅居的人數(shù)就達(dá) 200 萬。其中，長期旅居大理的人數(shù)約 20 萬，旅居西雙版納的約30 萬，主要來自川渝和東北地區(qū)。

外地人的涌入，也帶旺了當(dāng)?shù)氐臉鞘小?/p>

西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年西雙版納實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積201.69萬平方米，增長34.4%，同時(shí)，商品房銷售額也表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭，約為146.83億元，同比上漲50.4%。

值得注意的是，西雙版納的首府景洪市在商品房銷售方面表現(xiàn)尤為突出，其銷售面積達(dá)到了170.31萬平方米，同比上漲高達(dá)52.5%。

然而進(jìn)入2024年，西雙版納的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)明顯遜色于去年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1月至10月，西雙版納新建商品房銷售面積110.97萬平方米，商品房銷售總額80.86億元，跟去年相比有所下滑。

一位房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，目前外地人涌入西雙版納投資買房的熱情正在減弱，許多人意識(shí)到，這里不過是一個(gè)四線城市，房產(chǎn)升值空間有限，真正有養(yǎng)老需求、需要自住的人才會(huì)選擇購房。“至于短期居住，租個(gè)房子不是性價(jià)比更高嗎？”

看重環(huán)境和氣候

2017年退休后，東北人劉先生在西雙版納花費(fèi)180萬購入了一套別墅。他記得，當(dāng)時(shí)在西雙版納買房的東北人并不多，海南依然是大部分人的首選。

當(dāng)時(shí)海南省政協(xié)有調(diào)查顯示，每年在海南過冬的60歲以上老人近百萬，其中東北人占比最大，海南也因此被坊間戲稱稱為“東北第四省”。

△ 四季如春的西雙版納 圖源：受訪者提供

然而，2017年4月起，海南實(shí)施了一系列限購措施，其中包括暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅，無住房的非本省戶籍居民家庭在購房前需繳納一年社保等。

政策出臺(tái)后，外地人購房變得受限，同時(shí)，海南房價(jià)的飛漲也讓許多外地人放棄了在當(dāng)?shù)刭彿康挠?jì)劃。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年三亞新房平均價(jià)格達(dá)到22191.42元/平方米。“對于許多東北的‘候鳥’老人來說，他們的主要經(jīng)濟(jì)來源是退休金，而三亞的高房價(jià)和高物價(jià)讓他們難以承受，所以他們開始把目光放到了其他城市。”劉先生說。

△ 西雙版納松弛的外地游客 圖源：受訪者提供

在劉先生看來，東北人選擇到西雙版納購房，最主要的原因還是看中了這里的環(huán)境和氣候。

“西雙版納位于北緯21°，冬季白天的平均溫度約為25℃，氣候溫暖，比三亞更適合長期居住，所以吸引了很多北京以北的人群。”劉先生說，目前他熟悉的康養(yǎng)機(jī)構(gòu)里，80%都是東北地區(qū)的老年人，而整個(gè)西雙版納，北京以北地區(qū)的人大概可以占到40%左右。

△ 東北的車經(jīng)常出現(xiàn)在西雙版納 圖源：受訪者提供

多重因素的疊加下，西雙版納的房地產(chǎn)市場熱度飆升。

西雙版納統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%，是2017年全年的1.5倍；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，接近2017年的3倍。

市場需求的激增也推動(dòng)了西雙版納的房價(jià)。

2017年8月，西雙版納的房價(jià)開啟了“狂飆”。不到三個(gè)月的時(shí)間，房價(jià)從4000元/平方米，直接翻倍上漲到了8000元/平方米。

2018年7月，新房漲到頂峰，均價(jià)達(dá)到11747元/平方米，甚至超過了當(dāng)時(shí)省會(huì)昆明的11382元/平方米。

難回2023年春節(jié)樓市高峰

不過，作為一個(gè)旅游城市，西雙版納的房價(jià)受游客流動(dòng)和旅游業(yè)發(fā)展周期的影響較大，長期處于波動(dòng)狀態(tài)。

西雙版納房產(chǎn)中介王先生告訴時(shí)代周報(bào)記者，冬季旅游的人群到西雙版納居住甚至購房置業(yè)，從而推動(dòng)購房市場活躍，而到了淡季，購房需求減少，整體就會(huì)回歸平穩(wěn)。

據(jù)了解，自2019年開始，西雙版納房價(jià)就遭遇“斷崖式”下跌，不少項(xiàng)目價(jià)格甚至出現(xiàn)“腰斬”。到2019年年中，房價(jià)就跌回8109元/平方米，跌幅達(dá)12.24%，跌幅在全國僅次于三亞。

從整體供應(yīng)上來看，克而瑞云南機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年，西雙版納新增供應(yīng)面積達(dá)到了近幾年最高的401.27萬平方米，當(dāng)年成交面積只有187.9萬平方米。

庫存的積壓，加上需求的降低，西雙版納的房價(jià)開始出現(xiàn)持續(xù)下跌。2022年上半年一度跌進(jìn)了“6字頭”，距離市區(qū)偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的房子只要4千左右。

不過，隨著疫情結(jié)束，云南旅游市場在2023年初迎來了復(fù)蘇。西雙版納成為了春節(jié)假期最火的旅游目的地之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間西雙版納接待游客271.75萬人次，同比增長554.51%。

大量游客的涌入，也帶動(dòng)了西雙版納房地產(chǎn)市場“回春”。

△ 西雙版納夜市里賣房的攤位 圖源：受訪者提供

“2023年游客數(shù)量激增，很多人也會(huì)沖動(dòng)買房。三年來因?yàn)橐咔闆]買房的人也集中購入，再加上想買來投資的和本地剛需，導(dǎo)致市場成交量短期內(nèi)激增。”王先生說。

不過今年以來，隨著需求的減弱以及樓市大環(huán)境的冷卻，西雙版納的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)下滑趨勢。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，西雙版納景洪市轄區(qū)完成投資51.24億元，同比下降12.4%，商品房銷售面積70.19萬平方米，下降42.6%。

王先生告訴時(shí)代周報(bào)記者，在他的觀察中，今年西雙版納的低價(jià)房賣得不錯(cuò)，但高端樓盤的成交量明顯減少。

“今年來西雙版納的客戶群體有了明顯變化，大家更注重性價(jià)比了。雖然外地游客依然很多，一些人也有購房的想法，但購房者普遍變得更加謹(jǐn)慎。”王先生說。

劉先生也表示，身邊原本計(jì)劃來西雙版納過冬的朋友，大多數(shù)都放棄了購房的打算。“冬季，避開春節(jié)假期，一千多元就能租到一套兩室一廳的房子。許多人當(dāng)初說是買來投資的，但到了夏天，房子根本租不出去。”

盡管西雙版納冬季依然是避寒勝地，但房價(jià)卻并未如預(yù)期上漲。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，12月景洪的平均房價(jià)為7265.75元/平方米，環(huán)比下降0.9%，同比去年下降2.16%。

對于今年春節(jié)期間的市場表現(xiàn)，王先生心里也沒有明確的答案。“雖然直播和短期需求可能帶來一些成交量，但從整體趨勢來看，可能回不到2023年春節(jié)那個(gè)高峰了。”

不過這也印證了房產(chǎn)市場日趨理性，房子是用來住，而不是用來炒成為普遍共識(shí)。

（轉(zhuǎn)載開白請?zhí)砑游⑿牛琁D：rafe0101）

撰文｜李杭

版式｜ 黎廣

? “重倉”甲醇汽車，東北第一城想要什么？

? 論“卷”，還是河北

讀城記工作室

用不同的視野解讀城市精神

為熱愛生活的人們展示城市多面