近日，《聯合國氣候變化框架公約》（UNFCCC）締約方第29次大會（COP29）在阿塞拜疆首都巴庫圓滿落幕，會議的核心是為2025年后的全球氣候資金目標制定明確的路徑，其中“新集體量化資金目標”（NCQG）成為焦點。聯合國秘書長古特雷斯在會上明確指出，必須打破氣候融資壁壘，通過達成新的融資目標顯著提升公共融資的可及性，并推動數萬億美元流向發展中國家。與此同時，會議還著重強調生態系統保護和減排的重要性，并呼吁企業在技術創新中發揮關鍵作用，引領氣候行動。

早在2022年的COP28會議上，全球已經對《巴黎協定》的施行進展進行了首次評估，結果表明各國尚需大幅增加氣候資金投入，才能實現跨行業的碳中和目標。以房地產為例，這一傳統高碳排行業“去碳化”的需求愈加迫切，但實現目標的資金缺口巨大：數據顯示，過去五年間，全球范圍內與可持續發展直接掛鉤的可再生能源債務僅占總額的9%，并仍在下降；此外，非可持續標簽的貸款中雖有綠色元素，但專用提升建筑性能的資金依然不足。

資本市場中，融資方與投資者在收集資產的ESG（環境、社會和治理）數據時，通常面臨技術與資源上的瓶頸。尤其是在房地產領域，建筑類型、樓齡、能源性能等關鍵數據的缺乏標準化，導致ESG風險評估存在較大誤差。對建筑改造而言，缺乏精準的風險量化與戰略規劃，不僅使融資計劃陷入僵局，還可能錯失實現可持續發展的重要機遇。

為此，《國際估值標準》（IVS）將從2025年起明確要求，在估值過程中納入ESG相關因素。該規定強調環境、社會和治理三大維度不僅會對資產的市場價值產生直接影響，還可能觸發潛在的風險或機遇。具體而言：

· 環境因素

如氣候變化帶來的當前和未來風險、碳排放與資源效率；

· 社會因素

如社區關系、員工健康、平等和人權；

· 治理因素

如公司治理結構、透明度與反腐敗措施。

通過采用標準化的ESG風險量化模型，房地產價值評估將更加精準。特別是對于表現欠佳的資產，可以通過量化必要的資本支出、設計相關的綠色融資產品，從而推動建筑性能提升，甚至更長遠地改變現有的投融資邏輯。例如，一些老舊建筑通過智能化改造和能源優化，不僅提高了租金，還成功吸引了可持續投資基金的青睞。

此外，充分發揮人工智能（AI）和大數據技術，可以有效填補傳統評估中存在的數據空白。通過運用智能風險評估工具，投資者能夠高效評估大量資產的風險，而無需耗費大量人力進行逐一分析。這一模式的推廣將為ESG風險評估開拓新的局面。

雖然綠色金融在支持建筑環境去碳化中的潛力巨大，但其實際使用率卻遠低于預期。過去五年間，全球發行的可持續債務中，僅有12%的綠色債券直接投向建筑脫碳領域。阻礙綠色金融普及的主要問題包括：

· 價格與收益的不匹配

目前，綠色金融產品并未顯現出足夠的價格優勢。投資者通常希望以市場平均水平獲取回報，而綠色項目融資的成本卻往往更高，導致綠色貸款的吸引力不足。例如，盡管一些貸款產品提供了與可持續發展掛鉤的折扣，但折扣的力度不足以吸引借款方積極采納。

· 戰略性指導的缺失

借款方通常缺乏從全局角度設計和實施可衡量的關鍵績效指標（KPI）的能力，同時貸款方也尚未建立完善的監測機制，此類缺失導致許多融資協議停留在框架層面，而難以落實在具體項目中。

· 一致性與透明度的不足

不同利益相關方之間缺乏一致性的標準與流程，這讓綠色金融產品的更加復雜。對此，一些機構已開始利用智能分析技術，通過快速風險評估方法，大幅減少時間和成本。例如，仲量聯行正攜手全球貸款機構開發全新的風險評估系統，旨在幫助貸款方以最精簡的數據精準評估資產價值。

通過引入明確的激勵機制和監測體系，綠色金融的吸引力有望提升。在部分歐洲市場中，當政府為綠色貸款提供部分擔保后，綠色融資規模顯著擴大，推動了建筑脫碳進程的加速。

在建筑行業邁向“去碳化”的征程中，政府的政策扶持顯得尤為關鍵，對于那些財務上難以獨立償付綠色改造成本的業主而言尤為如此。在政府層面，可以通過設定建筑能耗標準、建立碳交易機制以及推行綠色建筑激勵措施，從而在多個層面發揮推動“去碳化”進程的作用。借鑒全球范圍內的先進經驗，仲量聯行總結了常見的扶持政策，以在最大程度上發揮政府的影響力：

· 推出激勵性舉措

如提供稅收優惠、改造補貼及低息貸款等，旨在降低綠色改造項目的初始投資成本；

· 鼓勵公私協同合作

鼓勵企業界與政府攜手，共同開發市場上缺乏自發吸引力的綠色項目；

· 提升政策透明度

通過不斷完善綠色金融政策框架與操作指南，增強投資者對市場環境的信心與預期。

隨著我國雙碳戰略目標的深入推進及相關政策體系的日臻完善，近年來，無論是政策監管層面還是市場導向方面，均對建筑行業低碳轉型議題給予了前所未有的關注。從企業角度出發，唯有緊緊把握這一歷史性機遇，方能乘勢而上，實現真正意義上的可持續運營與發展。