01

楔子

最近在我家附近有個項目開盤，叫做華潤中環置地中心。因為離得比較近，所以我特別關注了一下它的戶型，其中這個165的戶型比較符合我現在的家庭狀態，所以就分析一下它吧。

往期的戶型解析在這里：

為了避免不必要的“麻煩”，我的解析只從正面來分析，盡量不用負面的詞。也許用分析圖來說明問題，可能更有說服力一點。

02

戶型解析

華潤“中環置地望云”165平方戶型，如上圖是一個4房2廳2衛的戶型，3.5開間朝南，屬于改善型戶里面積控制的比較好的。

• 儀式感

從電梯廳到門廳，再到餐客廳，最后到臥室的過廳，形成了一個完整的序列，營造出了一定的儀式感。

• 巨廳（動靜分區）

戶型的動靜分區非常明確，動區包含了“廚房、餐廳、客廳、陽臺”，這種ldkb一體化的設計讓“廳”顯得更大。

而動區在中間，靜區分列兩廂的做法，即使老人和年輕夫婦在同一屋檐下居住，彼此留出了“空間”，干擾也會少一點！

• 洄游動線

在交通流線方面，考慮引入了“洄游“的動線設計，這樣可以起到串聯空間，提高家務效率的同時，還能讓空間“顯大”!

• 極致收納

在這個戶型里考慮了3種不同深度的儲藏柜，滿足不同物品的收納要求。

• 南北通透

戶型很好的照顧了空氣對流。這樣南北通透使得戶型更加方正，再加上“一虛一實”兩根軸線，讓戶型顯得更加正氣。

• 景觀位

戶型南側為景觀位置，所以除了常規設置之外，還在主臥設置了非常大的轉角窗，最大限度的利用好景觀資源。而建筑立面也是做的非常通透，但不失典雅。

這個項目處于寶山南大板塊，本身上大附近居住的人數不算少，再加上朝北的顧村板塊更是超級“居住大區”，所以這個樓盤會讓很多客戶趨之若鶩。

03

根據《關于加快推進南北轉型發展意見》、《祁連敏感區控制性詳細規劃（草案）》和《上海市寶山區W12-1301單元（祁連敏感區）控制性詳細規劃（修編）》的相關內容，我們可以得到以下一些信息：

• 規劃范圍

南大地區東至南陳路—南秀路，南至環鎮南路—祁連山路—S5滬嘉高速，西至S20外環高速，北至豐翔路—環鎮北路，總面積約628.9公頃，其中規劃建設用地約608.9公頃。 （如下圖）

• 目標定位

南大地區將落實“全力以赴做好轉型發展、產業升級和生態宜居的大文章”的要求，建設成為全球領先、國內典范、生態活力智慧的創新城區。

最大化發揮結構綠地的生態效應，樹立城綠交融的生態標桿；營造活躍的產業生態環境，打造各類要素匯聚的創新引擎；精準服務創新人才和居民的需求，形成產城融合的活力城區；積極推動以人工智能為代表的前沿技術研發與應用。

這樣的目標定位，就是現在“南大智慧城”的由來。

• 功能結構

形成“組團式、多中心、網絡化”的功能結構。

• 組團式，即由綠化廊道、城市干道劃分，形成6個產業組團、6個居住組團；

• 多中心，即結合軌道交通站點，形成1個地區中心、2個社區中心，各組團內設置公共服務中心；

• 網絡化，即構建道路交通、市政設施、綠化水系等多系統網絡。

• 生態規劃

南大地區規劃綠地面積約261.6公頃，控制外環綠帶寬度大于500米，滬嘉生態廊道寬度300—800米，組團綠廊寬度大于100米，依托走馬塘、陳家江景觀水廊以及組團間綠化廊道，營造藍綠交織的公共空間網絡。

• 沿走馬塘、陳家江等濱水景觀帶形成“藍網”。

• 對接區域生態網絡，架構結構綠地、濱水綠帶和組團綠廊組成的“綠網”。

本次規劃要優化區域生態格局，發揮整體生態網絡的作用。

• 道路交通規劃

1.道路系統

規劃道路面積約101.7公頃，以高速公路、主干路、次干路、支路構筑地區道路網，并采用相對均衡式的方格網狀布局形態。

• 高速公路：區域內的高速公路包括外環高速（S20）、滬嘉高速（S5），規劃道路紅線寬度70－100米。

• 主干路：包括豐翔路、南大路、祁連山路，規劃道路紅線寬度40－45米。

• 次干路：包括南陳路、滬嘉高速地面輔道，以及緊鄰外環高速東側綠化隔離帶、呈南北向走行的規劃新增道路，規劃道路紅線寬度32－40米。

• 支路：地區其余道路基本為城市支路，規劃道路紅線寬度20－24米，主要滿足于區域性內部出行需求。

2.軌道交通

15號線在規劃范圍內沿祁連山路呈南北向走行，并于豐翔路北側設置豐翔路站，于祁連山路-南大路設置南大路站。

規劃中還有22號線、26號線、18號線、延伸市域鐵路南何支線。

規劃要求：強化交通支撐，倡導綠色出行。創造適宜公交、慢行的交通環境，適當加大城市支路網密度，新建地區路網密度為10.6公里/平方公里。

• 智能城市

建立“智決策、全感知、趣體驗”的智能城市總體框架，啟動智能城市示范項目，建設智能城市基礎平臺，打造2個示范組團、3條智能展示軸帶，成為智能城市的先行典范。

南大地區是全市確定的五大重點轉型區域之一，是寶山“雙城戰略”中“智能智造之城”的重要組成部分。按照規劃，南大地區將會是拉動寶山經濟社會發展的新引擎。

04

項目進展

在這片總面積約628.9公頃的土地上，這幾年建設項目如雨后春筍般拔地而起，我們不妨去看看工地的進展情況。

為了便于按圖索驥，我特地制作了一張導引圖。（如下圖）

上圖為仁濟醫院寶山分院新院區（已啟用）

上圖為上師大附中寶山分校

上圖為南大數智中心“雙子塔”（已投入使用）

上圖為科創之門（年底竣工）

上圖為數智綠洲一期（已經竣工）

上圖為數智綠洲二期（已結頂）

上圖為國際人才社區（竣工）

上圖為金地草莓社區（竣工）

上圖為南大智慧城西南片區“一平方公里產業先導區”，前面看到的實景圖，大多是這個區域的建筑。

在南大片區內，上位規劃要求堅持TOD導向，產城融合，保障重點轉型區域發展空間。前面開工建設的多數都是產業項目，那么產城融合，城的部分怎么樣了呢？

首個落地的是華潤鳳翔路站TOD項目，由華潤地產開發。華潤中環置地中心聯動一二地塊開發，精心打造一座百萬方TOD復合綜合體，包含萬象系商業、海派精奢住區、超高層辦公塔樓。

• 經濟技術指標

片區規劃總建筑面積約541萬平方米。其中包括科研66萬平方米、辦公126萬平方米、醫教37萬平方米、商業42萬平方米、住宅228萬平方米、人才公寓40萬平方米。

南大智慧城未來將打造成一個集公園、商業、辦公、住宅為一體的宜居宜業的高品質社區。其發展建設能否帶動所在的上大板塊以及周邊的大場、大華等板塊的崛起呢？

05

結束語

之前我一直關注市中心的豪宅項目，當我把視野放得更大之后，發現：原來家門口也有讓人怦然心動的“項目”，只是平時沒關注，成了“燈下黑”。

一直以來，我都是本著“一邊自我學習，一邊輸出項目觀點”的原則來寫文章。而這篇文章不光讓我了解清楚了南大片區的規劃，也對上大板塊有了更多的信心，即使機場不搬遷。

當然如果能對你的學習、工作、買房有所裨益，我覺得這篇文章就更有意義了。