隨著廣州新規(guī)和超新規(guī)樓盤增加，現(xiàn)在的新房陽(yáng)臺(tái)面積是越做越大。

為了拓展使用空間，很多業(yè)主都會(huì)選擇封陽(yáng)臺(tái)。

如果你也正有此意，我勸你先打住這個(gè)想法，看完今天這篇文章再確定施工方案！

01

封陽(yáng)臺(tái)成違建？真的！

近幾年來(lái)，各區(qū)官網(wǎng)上陸續(xù)出現(xiàn)了一批“強(qiáng)制拆除公告”?？衫锩娴摹斑`建”卻不是什么頂樓搭建，而是非常常見的封窗和封陽(yáng)臺(tái)！

先看公告數(shù)量比較多的黃埔，最近十多張“牛肉干”全部來(lái)自卓越招商臻瓏府。

公告內(nèi)容大致如下：

“業(yè)主需要在收到?jīng)Q定書之日起15日內(nèi)，自行拆除陽(yáng)臺(tái)上搭建的封閉鋁合金玻璃結(jié)構(gòu)。如果在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，街道將依法予以強(qiáng)制拆除。”

根據(jù)公告透露信息，陽(yáng)臺(tái)面積基本在9～10平方米之間，對(duì)應(yīng)戶型應(yīng)該是78㎡三房和89㎡三房戶型。

而此前這兩個(gè)戶型的樣板間，都做了類似封陽(yáng)臺(tái)的展示。整個(gè)小區(qū)同戶型封陽(yáng)臺(tái)的單位，也不少。

那為什么這些單位會(huì)被通報(bào)，勒令拆除呢？

有同一小區(qū)的業(yè)主表示，封陽(yáng)臺(tái)本身沒有問題，但這些鄰居卻把原本的護(hù)欄拆掉了，物業(yè)上門勸阻也沒有效果。

估計(jì)是考慮到安全性，加之業(yè)主沒有通過物業(yè)向相關(guān)部門報(bào)備，最終才被判為違建。

除了臻瓏府，黃埔的天健天璽、中冶逸璟臺(tái)、萬(wàn)科城市之光、番禺的亞運(yùn)城天驕也有業(yè)主在此前被通報(bào)，要求在限期內(nèi)恢復(fù)陽(yáng)臺(tái)原樣。

由此可見，相關(guān)事件并非個(gè)例。

02

陽(yáng)臺(tái)能不能封？怎么封？

陽(yáng)臺(tái)到底能不能封，是目前行業(yè)一個(gè)“灰色地帶”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果沒人舉報(bào)，大概率可以的。

如果有人投訴，則要具體情況具體分析。

首先要看業(yè)主與開發(fā)商/物業(yè)簽訂的購(gòu)房/服務(wù)協(xié)議，有沒有關(guān)于封閉陽(yáng)臺(tái)方面的契約內(nèi)容。

其次要看相關(guān)法律法規(guī)，譬如《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十二條明確規(guī)定：

“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！?/p>

也就是說(shuō)，業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)的前提是不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，如采光、通風(fēng)、安全等等。

這里還有一個(gè)潛在問題——

封陽(yáng)臺(tái)必然涉及打破建筑原本外立面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，那么外立面顏值下降了，對(duì)樓棟二手價(jià)格造成的影響，算不算損害其他業(yè)主的合法權(quán)益呢？

另外，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》也有要求：

“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗……”

除此以外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法(2019修正)》第四十條第一款：

“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。

如果業(yè)主在施工前，沒有提前與物業(yè)溝通，向房屋管理機(jī)構(gòu)申報(bào)登記，別人一投訴，相關(guān)部門一查。

業(yè)主，是絕對(duì)理虧的。

所以陽(yáng)臺(tái)能不能封，怎么封，最好還是要向物業(yè)公司，或者街道辦事處和住建部門咨詢清楚。

只是，也有不少業(yè)主認(rèn)為：

陽(yáng)臺(tái)屬于業(yè)主產(chǎn)權(quán)面積，既然不是公區(qū)，為什么不能自己話事？

對(duì)于這些觀點(diǎn)，不妨看看“廣州政法”官微轉(zhuǎn)載的一篇典型案例分析：

四川省成都市一業(yè)主封自家陽(yáng)臺(tái)成被告，一審業(yè)主敗訴，法院判決其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)；后業(yè)主上訴，二審業(yè)主勝訴，物業(yè)提請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

在經(jīng)歷兩次審判后，2023年該案迎來(lái)終審判決，最終高院維持撤銷二審判決，物業(yè)勝訴，業(yè)主需要拆除封閉陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀。

根據(jù)“廣州政法”官微這篇文章，法院判決物業(yè)勝訴原因主要有以下兩點(diǎn)：

一是從契約嚴(yán)守角度，在小區(qū)的《臨時(shí)管理規(guī)約》中已明確約定：原則上不得封閉陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)全體業(yè)主表決，戶數(shù)與面積達(dá)到法定條件（即須經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意）封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的，須由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同制訂封閉方案并公示，高某猛認(rèn)可相關(guān)約定并簽字確認(rèn)。

該業(yè)主未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠(chéng)實(shí)信用原則。

二是法院認(rèn)為，陽(yáng)臺(tái)邊界以內(nèi)的使用空間屬于業(yè)主所購(gòu)房屋的專有部分，陽(yáng)臺(tái)邊界以外的部分則是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分的屬性。

小區(qū)樓棟外立面是否美觀，一定程度將會(huì)影響房屋價(jià)值，因此封閉陽(yáng)臺(tái)的行為往往會(huì)對(duì)建筑物的整體美觀甚至價(jià)值產(chǎn)生影響。

所以，這事看似是自己家的私事，實(shí)際上卻是關(guān)乎小區(qū)所有業(yè)主的大事。

當(dāng)然了，封陽(yáng)臺(tái)的責(zé)任不應(yīng)該只落在業(yè)主身上，開發(fā)商和物業(yè)也有相應(yīng)的職責(zé)，不能當(dāng)甩手掌柜。

譬如當(dāng)初買房時(shí)，銷售人員的說(shuō)辭以及樣板間的布置，都有各種“封陽(yáng)臺(tái)”的暗示。

這些信息，會(huì)不會(huì)造成錯(cuò)誤的引導(dǎo)？

在簽訂購(gòu)房和物業(yè)合同時(shí)，開發(fā)商和物業(yè)有沒有講解文件細(xì)則，對(duì)裝修和封陽(yáng)臺(tái)規(guī)定做進(jìn)一步介紹？

如果業(yè)主們有較強(qiáng)的封陽(yáng)臺(tái)意愿，物業(yè)是否可以提供統(tǒng)一的封陽(yáng)臺(tái)方案，保證樓棟外立面能保持統(tǒng)一，減少業(yè)主個(gè)人與集體之間的紛爭(zhēng)。

總而言之，陽(yáng)臺(tái)大是好事，封陽(yáng)臺(tái)也有是客觀存在的需求，關(guān)鍵還是要有明確的規(guī)定、正確的引導(dǎo)。

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