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正文

我問大家，買房為什么？

千萬別和我裝清高說自住，

因為只要買了房，在推開自己家房門的那一刻都希望能漲幾十萬

所以，買房必須要保值、保值也是底線。

那我再問大家，新房買入之后，保值的關鍵是什么？

這房子能變現，能流通，能賣出去~

所以，買房之后5年到8年內，不能變現，不能流通的房子沒有任何價值！

01

十多年前，父母在海口買過一套房子~

我只在過年的時候住過一小段時間，所以我只記得，房子位于海口美蘭區，樓下步行不足5分鐘就有一家大型超市........

但關于這房子更具體的情況，我現在都不太能想起來，甚至連小區名字都需要問父母。

不過呢，賺沒賺錢這件事，我到記得清楚：買入賣出賬面盈利70萬。

自從這套房子賣出之后，我已經很久、很久都沒有關注海南的樓市了。

為啥沒關注海南的房子？

原因有二。

1、算賬

海南的房子賣出之后，我算了一筆賬，

父母是全款買入，一次性支付。

但這筆錢如果買入深圳或者廣州等一線或者強二線城市，這筆首付款加上少量月供，賣出時候的賬面盈利至少會是3個70萬。

換句話說，海南樓市在我印象中，不屬于高畝產的城市。

2、過海

很多外地人去海南，都是坐飛機，所以壓根不知道，如果開車走陸路到海南，是要把車開進船里面，然后人和車一起過海才能進入海南的。

這中間不僅要排隊，要購票，還要忍受輪渡船難聞的氣味........

我曾經體驗過依次“車排隊”進輪渡，7個小時都塞在渡口，那份糟心真是一言難盡~

所以，自從說服父母把海口房子賣掉之后，我對海南一直是“冷眼旁觀”的。

直至2024年12月18日，東大的家長從澳門特意飛往海南，聽海南省政府的工作匯報，關于2025年海南實施全島封關運作。

那么，什么是全島封關運作？

封關就是境外的貨、人、資金更加自由的流入，但流出一樣繳納關稅，通過稅收優惠，讓海南虹吸全國的旅游、度假資源~

那么，具體怎么虹吸貨、人、資金自由的流入呢？

主要就兩點。

1、商品進入海南免關稅。

2、海南注冊企業，按15%征收所稅，要知道香港的有限公司征收類似稅種也要16.5%

所以，商品免稅、企業減稅就是海南島封關之后，吸引貨、人、資金的最大優勢。

我知道，這么說大家很難感受到“虹吸的引力”是什么，所以給大家舉個例子。

——游艇。

游艇到岸的各種稅費在43.65%，1000萬的游艇，要給436.5萬的稅費。

但如果在海南購買游艇，那么就能節省436.5萬的稅費。

所以，從這個例子可以看出來，很多“高稅費”商品，一旦免稅對特定人群的吸引力是巨大的。

那么，此時此刻的海南，或者海南樓市就變得很有意思了。

一方面，從海南封關、自由貿易的角度看，海南此時的規劃有點類似香港和新加坡的意思；

另外一方面，海南此時的經濟基本面和居民收入都不高，換句話說，經濟基本面很一般；

所以，當未來的預期和現實的客觀交織到一起，海南樓市就變得“引人注意”了！

雖然海南省有1000多萬人口，但人口特別分散，而且還有黎族、苗族、回族等多個民族。

所以，從房地產角度看，海南省真正意義上“人口過100萬聚集”的城市只有三亞和海口。

但從房價角度看，三亞的房價卻是一枝獨秀，均價接近海口的二倍！

也正因為如此，當海南2025年封關的消息出來之后，三亞的土地市場率先回暖。

大家都知道，土拍是樓市的風向標，

所以，2024年12月20日三亞海坡片區某地塊經過16小時，1064次瘋狂舉牌叫價，最終以樓面地價約19785元/平方米成交！

這塊土地如果計算無償配建的成本，樓面地價21191元/㎡，比之前的地塊高出3000多元。

甚至比2024年6月份成交的1.76萬元/㎡的地王，整整高出4000多元。

所以，是當之無愧的新地王！

那么，三亞地王頻出的底氣在哪里呢？

換句話說，這些插上毛比猴都精的開發商，經歷九死一生之后，怎么就敢砸錢三亞呢？

我看網上有一篇大火的文章，盛傳三亞2024年10月到12月成交量同比上漲200%，

嗯，就是下面這張圖。

但我查找了三亞市房產信息網，并未有這樣的數據公布。

同時，我又查看了本地數據，

發現三亞本地機構統計的備案成交量并未顯示出“成交量暴漲”的趨勢。

換句話說，新房成交量，三亞沒亮點！

但三亞的房價上漲的數據倒是很多，也有共性趨同：

比如——

11月份，三亞房價為24241元/㎡，環比10月數據上漲208元/㎡，同比去2023年上漲843元/㎡。

這個房價漲幅，放眼全國都是好看的！

隨后，我又看了一下三亞的二手房市場：二手房掛盤量1.1469萬套。

這個二手房掛盤量，放在全國動不動10萬套的城市面前，可謂“灑灑水”，太少了。

換句話說，如果市場需求旺盛，這掛盤量沒有任何問題。

那么，三亞的需求旺盛嗎？

為此我查詢了二手房平臺，發現三亞的二手房不僅沒有需求，還屬于“又虛”又“窮”

隨手查了幾個項目，發現要么沒有歷史成交，要么成交還是幾年前。

具體項目我就不說了，感興趣自己去看~

我發現，三亞的二手房業主掛盤都很有意思，都是先上調了房價，但隨后的幾個月就進入了降價的通道。

也就是說，三亞的房東最開始很樂觀，但房子掛出去之后“被打臉”，才認清現實不斷降價！

所以，相比其他城市，三亞1.1萬套的二手房掛盤量屬于“九牛一毛”，

但從成交量的角度看：

三亞二手房的變現能力，幾乎等于0

那么，為什么三亞還能出地王？

答案很簡單：一手新房有故事，二手房舊房照妖鏡！

所以，新房成交量不咋地，但價格還能漲，這種背景下，再疊加926、自由貿易島、不限購、低首付、2025封關等等消息......

所以，三亞買房，我就兩字：慎重~

在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02相比三亞，海口樓市的數據就好看太多了。

首先就是新房成交量，數據詳實，數據可追溯。

——2023 年海口新房成交了 23,137 套，比2022年增加 10,338 套，增長約 80.8%

——2024年海口新房成交 40,891 套、比2023年增加 17,679 套、增長約 76.2%（數據來源：至理數據）

從數據維度看，海口的新房成交量，這兩年都在攀升的狀態！

不過呢，我看完海口新房的成交量，感覺還是很魔幻，畢竟中國大部分城市在2023年的新房成交量都是“完犢子”的狀態。

所以，又看了海口的二手房數據，發現情況和三亞很像。

海口的二手房掛盤量2.79萬套，對比重慶、上海、廣州的城市的二手房掛盤量確實不算多

但當我看完海口的二手房的成交量之后，不僅脫口而出二個字：我靠！

雖然926之后，海口的二手房成交量翻倍，但從1月到10月的成交量來看，10個月一共成交量了3840套，也就是月均380套。

那么全年的成交量也就4560套。

這意味著，海口二手房掛盤量的2.79萬套，需要6年才能銷售完！

是的，6年！

這是什么概念？

這已經不是什么滯銷或者庫存的概念了，這就是賣不出去的情況。

為此，我又分別看了二手房滿5年和滿2年的掛盤量數據，分別是9697套和5937套。

這說明什么？

說明海口的二手房次新房，按照2024年的銷售速度，也需要3年的銷售周期。

在過去，海口和三亞的購買主力是東北F4的有錢人，正是東北的遷移人口、養老人群成就了海口和三亞樓市的輝煌！

而現在，海口和三亞的房價相比西雙版納、惠州、北海等養老城市而言，早已經沒有吸引力了！

而未來，也就是2025年封關之后，海口和三亞的免稅政策，更適合“消費為主”的旅游伙伴。

所以，購買海口，依然是：慎重

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03最后，說幾點。

1、非典型城市

海口、三亞這兩座城市，從買房角度看都屬于非典型城市，就是城市“總盤子”很小。

這種城市在上漲階段，一旦有資金進入會“快速拉升”。

換句話說，因為盤子小，所以對資金很敏感。

但從城市經濟、產業、人口的基本面來看，根本沒有真實的需求，所以二手房階段無法變現！

大家要明白，城市的發展有很多種，

比如有礦產的唐山、比如有資金的上海、比如有產業的寧波和佛山..........

當然，也包括擁有特殊政策免稅的海南~

但買房賺錢的方式只有一種：低價買入，高價賣出，而賣出的關鍵，必須要有人接盤！

所以，三亞和海口買房要慎重！

2、未來

之前有粉絲在我直播的時候問我：三亞和海南會變成香港或者新加坡嗎？

關于這點，我內心是期許、期待、期望的。

但答案我們都清楚：任重而道遠！

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