文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近日，碧桂園商管集團旗下碧家公寓成功簽約武漢市江岸區(qū)夢湖華苑項目，標志著“碧家”品牌正式進入保障房領域。而在3個月前，上海碧桂園碧家國際社區(qū)南翔店項目被轉讓用于抵債。誕生于2017年的碧桂園長租公寓“初生牛犢不怕虎”地喊出了“3年100萬套”的目標，這些年長租領域和酒店一樣，一直雷聲大雨點小，這次“進入體制”后，能否圓上“長租夢”？

“碧家”品牌正式進入保障房領域

近期，碧桂園商管集團宣布與武漢市江岸區(qū)保障性租賃住房（人才房）項目達成合作協(xié)議，標志著“碧家”品牌正式進入保障房領域，成為華中地區(qū)的住房保障工作一份子。

據(jù)了解，此次簽約的保障性租賃住房（人才房）項目，坐落于武漢市核心區(qū)域江岸區(qū)后湖板塊，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，緊鄰塔子湖地鐵站，交通便捷。臨近金橋永旺商圈，集購物、餐飲和娛樂設施于一體，滿足日常生活需求。

碧家公寓的入駐，通過打造集居住、休閑、社交功能于一體的現(xiàn)代化租賃社區(qū)，旨在滿足從初入職場的新星到追求品質(zhì)生活的都市精英等不同群體的居住需求，將成為江岸區(qū)吸引與留住人才的強有力支撐。此次合作不僅是碧桂園商管集團在長租公寓領域戰(zhàn)略版圖的又一重要布局，更是對國家住房保障政策積極響應的具體實踐，未來將探索住房保障事業(yè)的新模式、新路徑。

事實上，本次簽約是今年碧桂園首次簽約項目。據(jù)“碧桂園商業(yè)”微信公眾號發(fā)布，上一次項目簽約在2023年7月，長租公寓品牌“BIG+碧家”成功簽約杭州石橋公寓項目（碧家杭州中大銀泰城店）。繼2023年3月1日碧家嘉興智匯大廈店開業(yè)后，不到一個月，碧家又成功簽約廣州UP智谷長租公寓項目。

從已有的資料來看，近兩三年來，碧家公寓的消息著實不算多。碧家公寓官方微信公眾號最后更新的消息是2024年1月16日，官方微博最后更新的消息停留在2024年1月24日。除卻項目簽約開業(yè)消息，也有一些項目被擺上“貨架”。

今年9月，帝歐家居發(fā)布公告稱，碧桂園旗下公司拖欠帝歐家居全資子公司4.23億元，碧桂園就把上海3處不動產(chǎn)拿來抵債。其中的一處資產(chǎn)是碧桂園旗下碧家國際社區(qū)，位于上海嘉定區(qū)云安南路29弄26號。曾經(jīng)在碧家國際社區(qū)上海門店上班的工作人員表示，“在離職之前碧家國際社區(qū)上海區(qū)域只剩下寶山店、嘉定張掖路店、青浦店，其他門店再沒聽說了，后面嘉定張掖路店也撤場了”。

本次碧桂園長租公寓“入保”，或許是一次嘗試，未來可能會有更多保障房項目出現(xiàn)。

“宇宙房企”碧桂園7年長租路

數(shù)據(jù)顯示，作為碧桂園商管集團的長租公寓品牌-碧家公寓目前在全國11座城市布局超20家運營門店，管理超過1萬間房源，距離曾經(jīng)的100萬長租公寓目標，還遠的厲害。從2017年入局至今，7年間，碧桂園的“長租路”發(fā)生了什么？

長租公寓事業(yè)部成立，長租公寓品牌“碧家國際社區(qū)”問世：兩大事件同時集結在2017年，標志著碧桂園文商旅長租的正式誕生。彼時，長租公寓還是個新興事物，在政策東風的風口下，長租公寓品牌風潮迭起。相較于萬科、龍湖等大型房企，碧桂園文商旅長租算得上是“遲來者”。

碧桂園在此前密集宣布與多家銀行合作，獲得數(shù)百億發(fā)展租賃住房及長租公寓的資金支持。于2017年12月20日，在碧桂園集團總部推出了長租品牌“BIG+碧家國際社區(qū)”。彼時，坐鎮(zhèn)大本營的碧桂園集團主席楊國強顯得十分輕松。

楊國強稱，經(jīng)濟實力不足的時候，年輕人暫時買不到房子很正常。所以，推進長租公寓也有其實際的社會意義。在此次會議上，碧桂園“初生牛犢不怕虎”地喊出了“3年100萬套”的目標。據(jù)了解，其中40萬自主開發(fā)，60萬靠創(chuàng)新模式拓展。碧桂園相關負責人稱，“我們希望以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)做長租公寓，不僅僅是做二房東。”

與一路高歌的住宅業(yè)務一致，在新業(yè)務上碧桂園似乎也帶了些“激進”。可以橫向?qū)Ρ鹊氖牵敃r發(fā)展長租業(yè)務已有三年的萬科，于2017年加速規(guī)模擴張在全國范圍內(nèi)開發(fā)8.4萬間公寓，并計劃在2018年拓展45萬間公寓房源；發(fā)展一年左右的龍湖冠寓開業(yè)逾1.5萬間，旭輝瓴寓則計劃未來5年打造20萬間公寓。

品牌發(fā)布會結束后不久，12月29日首個長租公寓項目--“碧家國際社區(qū)上海國家會展中心店”即宣布開業(yè)運營，此后半年間接連拓展上海、武漢、深圳等一二線城市。為了更快、更好地發(fā)展長租業(yè)務，碧桂園在長租方面投入不少心思。如碧桂園2018年2月成功發(fā)行100億規(guī)模的租賃住房REITs，為其未來三年100萬套長租公寓的發(fā)展計劃打開新的想象空間。

又在2018年5月24日，碧桂園聯(lián)合中聯(lián)基金設立的百億儲架租賃住房REITs產(chǎn)品“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資產(chǎn)支持專項計劃在深圳證券交易所成功發(fā)行，這是國內(nèi)首單達到百億級規(guī)模的租賃住房REITs，首期規(guī)模17.17億元。這些都可以相應規(guī)避資金鏈問題。

這一年，碧桂園將其在住宅方面競得的宅地自持部分納入碧家的已拓房源范圍內(nèi)，因此也迎來規(guī)模的迅速擴張。當年，碧桂園已拓房源接近4萬個單位，已開業(yè)5700多間。但也就是在2018年，“野蠻生長”的長租行業(yè)迎來“驚雷”轉折點，暴雷事件頻發(fā)，各方叫苦不迭。外部環(huán)境的變化，使得碧桂園文商旅長租開始調(diào)整自身發(fā)展節(jié)奏、重新進行戰(zhàn)略部署。

事實上，在2018中期業(yè)績會上，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經(jīng)理程光煜的說法已有了些改變，稱未來會合理推進房間數(shù)目，但不會制定目標。

2019年，整個長租行業(yè)已逐漸回歸審慎理性預期，房企進入的熱情也顯著下降。碧桂園文商旅長租統(tǒng)一歸口總部平臺管理，由原來的區(qū)域強管控轉變?yōu)榧瘓F強管控。對此，當時的碧桂園文商旅長租公寓總經(jīng)理 胡順達表示，集團職能相對更完善一些，統(tǒng)一歸口，可以避免區(qū)域分散化運營帶來的各種問題。

2020年對于開發(fā)商們而言，所面臨的還不止長租市場的波動。這一年，于他們而言最大的困難或許是住宅開發(fā)主業(yè)遭遇疫情與紅線的壓力。為了使得長租業(yè)務更加獨立健康可持續(xù)的發(fā)展，2020—2021年，碧桂園文商旅長租將全國項目做了一輪全方位復盤，果斷退出了管理成本過高的項目。回歸經(jīng)營本身成為碧桂園文商旅長租的運營邏輯。

在2020年，碧桂園長租業(yè)務也做了新的嘗試，當年8月碧桂園與奧克伍德集團共同合作創(chuàng)建的中高端服務式公寓產(chǎn)品“奧克伍德碧軒”。消息指出，根據(jù)計劃，2030年奧克伍德碧軒服務公寓力爭簽約達到100家。當時業(yè)內(nèi)人士表示，奧克伍德碧軒的引入拓寬了碧桂園長租業(yè)務既往服務模式與內(nèi)容，將會為提升租賃盈利水準做出新貢獻。這次交易另一方面也反映了碧桂園在長租業(yè)務上輕重結合的發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)悉，碧桂園長租業(yè)務未來輕重比例會達到50:50。

至此，碧桂園長租業(yè)務已形成國際中高端服務公寓“OAKWOOD BELUXS奧克伍德碧軒”、服務公寓“BELUXS碧樂軒”、青年長租公寓“BIG+碧家國際社區(qū)”、城市藍領公寓“BEDOONE碧咚”等系列長租品牌矩陣。2021年3月8日，由廣東澤暉住房租賃發(fā)展投資有限公司（碧桂園關聯(lián)企業(yè)）全資持股的上海澤暉公寓管理有限公司成立，長租業(yè)務站在碧桂園集團的肩膀上，成立公寓管理公司，希望助力長租業(yè)務的進一步發(fā)展。

但事與愿違，還沒等到碧家成為新的利潤增長點，碧桂園集團陷入困境。2023年10月18日，因為一筆到期美元債在最后寬限期內(nèi)無法支付利息，碧桂園正式違約。2024年4月2日上午9時，碧桂園股票暫停買賣，直至今日。碧桂園的長租業(yè)務也受其影響，開始停滯、收縮。業(yè)內(nèi)人士表示，長租公寓是碧桂園的邊緣業(yè)務，現(xiàn)在碧桂園自身難保，邊緣業(yè)務自然是能砍則砍。曾經(jīng)的“3年100萬套”目標，已經(jīng)是黃粱一夢。

為什么掉隊萬科、龍湖？

2016年，地產(chǎn)系開始陸續(xù)進軍長租公寓，背靠集團帶資入場，妥妥的富二代創(chuàng)業(yè)，而那時候在很多地產(chǎn)系高管的眼中，認為長租公寓是一門非常簡單的生意，滿懷著一腔熱血，企圖在這“億萬級”的市場搶占一片天地。但理想很美好，現(xiàn)實很骨感，經(jīng)過了一兩年的時間驗證，大部分企業(yè)開始明白，這是一件投入太重，回報太低的事，無腦擴張是死路一條；開始變得更為理性。

龍湖冠寓是第一個實現(xiàn)盈利的集中式長租公寓運營商，于2021年開始盈利。萬科泊寓預計在2023年實現(xiàn)整體盈利。招商伊敦已經(jīng)連續(xù)多年在長租公寓業(yè)務方面實現(xiàn)盈利，但具體盈利元年未公開。目前來看，房源規(guī)模也已經(jīng)形成。數(shù)據(jù)顯示，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業(yè) 18.7 萬間；冠寓開業(yè)規(guī)模達到13.08萬間。同時，根據(jù)這些企業(yè)的盈利時間，長租公寓業(yè)務已經(jīng)成為一些房企穩(wěn)定的盈利來源。

可以說，所有的人都在摸著石頭過河。與此相比，至今只有超20家運營門店，管理超過1萬間房源的碧桂園長租公寓，早已“掉隊”。同為房企系長租業(yè)務，碧桂園又是從哪里開始逐漸被拉開距離的？

一是從目標客群來看，碧家公寓主要是針對都市青年，客源比較分散。而萬科、龍湖等房企，則是企業(yè)用戶占比較多。在今年萬科泊寓發(fā)布的半年報數(shù)據(jù)中，企業(yè)客戶占比45%，對比23年末提升22%。也就是說萬科泊寓18.3萬間開業(yè)房間規(guī)模中，有超8萬間租給了企業(yè)客戶，企業(yè)租戶的比重越來越大了。其實這種趨勢早有苗頭，市場供給大量增加，租金持續(xù)下降，租客的選擇越來越多，并且在需求沒有跟上的情況下，運營商的運營壓力也越來越大。傳統(tǒng)ToC模式的乏力，也讓不少長租公寓運營商將銷售重心瞄向了B端客戶。

這也是萬科、龍湖、旭輝等房企旗下大型租賃社區(qū)較多的原因。有媒體數(shù)據(jù)顯示，從2022年到2024年11月，大型租賃社區(qū)（房源量超1000間）供應總量上漲超200%，占比超半數(shù)。大型租賃社區(qū)在拿地和資金方面對長租公寓方有著不小挑戰(zhàn)，深陷負債泥潭的碧桂園自顧不暇，碧家公寓想要擴張也頗有心無力。

二是“納保”較晚，錯失紅利。在保租房籌集的大潮之下，許多長租公寓品牌正在走在“應納盡納”的路上，借勢保租房籌集和存量盤活加速布局。有數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓截至2024年6月底已共計納保155個項目，涉及房源11.2萬間，也已開始籌謀REITs上市。龍湖冠寓的保障性租賃住房已落地北京、重慶、天津等20余個城市，已有超過4萬間房間納入了保障性租賃住房項目。除此之外，魔方、自如、華潤有巢等等頭部租賃企業(yè)都在納保的大潮之中。但直到今年12月份，碧家公寓才迎來第一個保障房項目，可以說在“體制內(nèi)”剛剛起步。

保租房大量入市，增加高品質(zhì)租賃住房供給，租賃住房供給存量持續(xù)走高。再加上近期“國家隊下場買房”火熱，國家隊下場收購存量房作為保租房，這將進一步增加保租房的供給。保租房意味著更低的租金，一般為同區(qū)域同品質(zhì)租金的90%，同時，這也意味著可辦理居住證、可提取公積金、民水民電。這些都是長租公寓無法企及的“硬性優(yōu)勢”，留給這些面對品質(zhì)趨同的競爭困境的長租公寓只有兩條路，要不納保，要不降低租金，打價格戰(zhàn)。除了外部的競爭困境，落實到租賃企業(yè)納保層面，可以給予企業(yè)眾多政策優(yōu)惠，比如稅收政策，增值稅減按1.5%計算，房產(chǎn)稅減按4%計算，再比如財政補貼等等。

三是在品牌矩陣上后期沒有持續(xù)完善。在供給端和需求端的雙重變化這種市場背景下，多數(shù)企業(yè)選擇向上拓寬市場，通過產(chǎn)品升級、服務升級方式搶占市場，又或者打造中高端或高端的產(chǎn)品線。畢竟，從目前租賃住房市場來看，無論高端或是低端產(chǎn)品，經(jīng)營壓力都十分龐大，其投資回報周期也都十分漫長。而其他品牌也加強了對中高端乃至服務式公寓的產(chǎn)品線的打造，比如城家、招商蛇口、萬科等。

但繼2020年8月碧桂園與奧克伍德集團共同合作創(chuàng)建的中高端服務式公寓產(chǎn)品“奧克伍德碧軒”后，碧桂園長租公寓產(chǎn)品至今仍然沒有變化。在別人不斷更新迭代適應市場時，還拿三四年前的產(chǎn)品，又會有多少人買賬呢？

總的來說，碧桂園旗下的長租公寓業(yè)務“掉隊”，一方面是受自身高額負債拖累，一方面是碧桂園近幾年對長租公寓業(yè)務重視度不夠。萬科、龍湖、招商蛇口、中海、華潤置地等房企的長租公寓業(yè)務已經(jīng)成為其多元業(yè)務中的核心業(yè)務，離不開對長租公寓業(yè)務的堅持和投入。

“進體制”后盈利難題依舊存在

受益于強勁的租賃基本面、資產(chǎn)流動性和可規(guī)模化的巨大提升空間，未來十年，住房租賃市場將成為中國最具成長性和吸引力的商業(yè)地產(chǎn)投資類別之一。隨著各個房企的輪番入局，長租公寓市場儼然已經(jīng)成為新的資本賽道。群雄圍獵，碧桂園的長租公寓業(yè)務如何在長租公寓的江湖中掘出屬于自己的那桶金？

今年以來，多家長租公寓拖欠房東租金，導致房東斷電，租客不要押金搬走的新聞頻發(fā)。根本原因在于長租公寓投資端“算不過賬”的商業(yè)模式。集中式公寓基本商業(yè)模式是通過與房東簽訂長期租賃合同，再將房屋轉租給租客，從中賺取租金差價。在房地產(chǎn)市場的租售比普遍偏低情況下，這個模式難以形成穩(wěn)定持續(xù)的盈利。如何實現(xiàn)盈利，是擺在每個人面前的難題，“進體制”后的碧家公寓也不例外。

首先，是資源與價格之間的矛盾，難以協(xié)調(diào)。核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地段的供房仍較為稀缺，集中式公寓將面臨較高的拿房成本；另一方面，長租公寓解決的是中高端人群對生活質(zhì)量和社交活動的追求，因此房源的地段就顯得尤為關鍵，地段較偏僻的區(qū)域雖然收房成本較低，但可能面臨需求不足所導致的高空置率或低租金差等問題。因此，收房階段資產(chǎn)端的資源和價值難以兼得。對于碧家公寓來說，持續(xù)虧損的碧桂園在拿地和資金方面已經(jīng)提供不了什么幫助，想要擴張、盈利還得靠自己。

房企系進入住房租賃行業(yè)已有7年多的時間，在結束了早期快速的規(guī)模擴張后，多數(shù)企業(yè)便逐漸放慢規(guī)模擴張腳步，注重穩(wěn)健增長，與此同時，開始聚焦開業(yè)項目的精細化運營。目前來看，租賃行業(yè)“頭部作用”明顯，碧家公寓與其拼規(guī)模，倒不如先做好現(xiàn)有的資產(chǎn)，修煉好運營管理能力，再尋求機會輕資產(chǎn)輸出，完成規(guī)模。

其次，是優(yōu)秀人才與品質(zhì)服務的矛盾。當代年輕人租房，已不再滿足于之前的租房思想，不僅僅是找到一張能睡覺的床那么簡單。高效、便捷和品質(zhì)的生活方式，已成為當代年輕人普遍的租房需求。目前，市場上大多數(shù)品牌化長租公寓項目都會配備管家，管家的主要職責除了簽約、收取水電費外，也要負責管理和跟進與租客生活相關的瑣事。

但對于長租行業(yè)來說，目前優(yōu)秀的公寓運營人才十分稀缺，因此難免在實際執(zhí)行的過程中出現(xiàn)各種各樣的問題。隨著整個長租行業(yè)的快速發(fā)展，各大公寓運營商在卷產(chǎn)品的同時，未來必定為卷服務、卷配套。此外，品質(zhì)服務不僅可以增加租客的居住體驗，也可以作為亮點，提升溢價。

再者，想要做大做強的思維和運營管理體系不匹配。當前的長租公寓們?yōu)榱擞U張，使出了“十八般武藝”，做短租、做多元業(yè)態(tài)融合、做代建業(yè)務、構建自有獲客渠道……這些“美好”讓不少新玩家涌入長租賽道，但需要注意的是，長租公寓真的有運營管理好這些業(yè)務的能力嗎？

以“長短租”結合模式為例，不少長租公寓只看到優(yōu)化客源結構，增加收入，但想要做好這一點并不容易。長、短租客人的需求并不一致，如何快速響應這些需求，以及人員管理就需要下大功夫了。而且在“降本增效”下，想要降低人力成本還想高品質(zhì)服務，就需要一個數(shù)字化“大腦”，做好各方面調(diào)配。關于數(shù)字化管理系統(tǒng)，只有少部分頭部長租公寓企業(yè)投入使用。有目標是好事，但要有匹配的實力，才能有好的結果。

目前來看，當下的租賃住房市場格局，在新一輪長租企業(yè)攜手地方政府、地方國企積極參與下，“市場+保障”的住房供應體系建設將持續(xù)深入，走向房地產(chǎn)新模式的“道路上”。資本的變陣，正體現(xiàn)出當下租賃住房最熱的板塊導向，此次碧家公寓“進體制”正是代表。租賃市場是一個大生態(tài)，各個企業(yè)都應該在其中尋找自己的生態(tài)位，碧桂園的長租公寓也在積極探索。“宇宙房企”7年的長租路，似乎又回到了“起點”。但與之不同的是，這次是帶著經(jīng)驗“闖關”。7年前的“長租夢”很美，想要實現(xiàn)，碧桂園還有待努力。