2024年底，徐匯中環(huán)的龍華地塊被宸嘉以封頂40%溢價(jià)率拿下；得益于1.59的低容積率，該地塊預(yù)計(jì)打造小高層+疊加別墅的高低配形式。

從熱門程度上看，宸嘉徐匯這塊地位列今年TOP2，僅次于浦東新楊思地塊：

地塊沒(méi)有聯(lián)動(dòng)價(jià)，現(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)商的專業(yè)能力要求是更高的——

以前賣多少錢是命題作文，土拍時(shí)候就給你定好了；

但現(xiàn)在賣多少錢沒(méi)有門檻是個(gè)盲盒，賣多少錢既能有利潤(rùn)、又能賣得好，成為了一門學(xué)問(wèn)。

今天我們就來(lái)一起八卦一下：

宸嘉地塊如果賣到單價(jià)22萬(wàn)（別墅部分），你覺(jué)得能賣好嗎？

看到價(jià)格別吃驚，我們接著看下去，看看這個(gè)數(shù)字到底合不合理——

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01 “22萬(wàn)，價(jià)格站得住嗎？”

我們先上結(jié)論：

宸嘉地塊的疊加別墅如果賣22萬(wàn)，價(jià)格可能是撐得住的。

首先，在徐匯區(qū)賣別墅類產(chǎn)品有個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)：

沒(méi)得選。

徐匯過(guò)去10年的新房里，真正存在別墅產(chǎn)品的可能只有一個(gè)云錦東方，絕大多數(shù)都是高層類產(chǎn)品——

無(wú)論是百匯園、徐匯濱江壹號(hào)、寶能公館1288、香港置地啟元還是綠城徐濱項(xiàng)目，總價(jià)都不低動(dòng)輒三五千萬(wàn)，但是產(chǎn)品類別上看都不是別墅。

假設(shè)宸嘉地塊真的做了別墅類產(chǎn)品、面積在200-300平、單價(jià)真的在22萬(wàn)一平，那就是總價(jià)在4000-6000萬(wàn)之間；

這個(gè)價(jià)位段在徐匯，除了云錦東方還囤了少量別墅之外（還要加裝修包）之外，能夠買到的房子幾乎都是高層；

換句話說(shuō)：

徐匯區(qū)在這個(gè)價(jià)位段上買不到別墅，也就是說(shuō)沒(méi)有競(jìng)品；

沒(méi)有競(jìng)品，賣多少錢的定價(jià)權(quán)就在開(kāi)發(fā)商手里了，22萬(wàn)單價(jià)是有可能的。

另外一個(gè)冷知識(shí)：

一旦達(dá)到5000萬(wàn)這個(gè)級(jí)別，上海絕大多數(shù)新房供應(yīng)都在黃浦or北區(qū)的風(fēng)貌產(chǎn)品，在西南片區(qū)的選擇極少；

反過(guò)來(lái)說(shuō)，徐匯的高總價(jià)豪宅項(xiàng)目本就有稀缺性，有“坐地起價(jià)”的底氣。

02 “2025年中環(huán)大戰(zhàn)”

明年真是樓市大戲元年——

地塊銳減、價(jià)格大漲，開(kāi)發(fā)商要把房子做什么多高的品質(zhì)購(gòu)房者們才愿意買單呢？（注：2023年拍出95塊、2024年拍出49塊）

今年上海已經(jīng)鋁板盛行、會(huì)所標(biāo)配、美諾嘉格納不稀奇了，明年產(chǎn)品還能怎么卷，就看開(kāi)發(fā)商的想象力了。

在2025年之前，中環(huán)能夠站上16萬(wàn)單價(jià)的地方應(yīng)該只有徐匯濱江的云錦東方，內(nèi)環(huán)內(nèi)的老靜安也不過(guò)就是14.5萬(wàn)，新靜安13.3萬(wàn)已經(jīng)是天花板；

而在明年開(kāi)始，「中環(huán)價(jià)格壓制內(nèi)環(huán)」的故事即將上演，今天很多覺(jué)得貴的房子可能都不貴了，也算是某種程度上的去庫(kù)存了：

等等黨可能等來(lái)了降價(jià)的二手房，但新房還在漲價(jià)路上飛奔，至少在中環(huán)是這樣。

如果這個(gè)價(jià)格拿出來(lái)賣，很多人肯定要問(wèn)了：

這么高的價(jià)格，誰(shuí)會(huì)買啊？這不是妥妥接盤(pán)俠嗎？

第7批土拍的中鐵建、越秀和華潤(rùn)把新楊思干到溢價(jià)率40%，預(yù)計(jì)售價(jià)要到12-13，當(dāng)時(shí)所有人都覺(jué)得kfs瘋了，但業(yè)內(nèi)都知道并不是。

地塊是房企生存的根本，沒(méi)有持續(xù)的拿地就沒(méi)活干，沒(méi)活干公司就得裁員，事業(yè)部就得降級(jí)縮編，都是一條繩上的螞蚱，誰(shuí)會(huì)拿自己的前途命運(yùn)開(kāi)玩笑？

高價(jià)先把地塊拿下來(lái)，至少未來(lái)還有可能碰上行情好，順利把房賣掉，到時(shí)候皆大歡喜；

最壞的情況下，等設(shè)計(jì)方案確認(rèn)到開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)銷售，起碼也是五六個(gè)月挨過(guò)去了，好歹還能多拿幾個(gè)月的薪水不是？

反正，死道友不死貧道，房企倒下了，總有別的地方可去；自己倒下了，倒霉的可只有自己。

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