引言

　　成渝之爭歷來已久，與其說是成渝之爭，不如說是西部第一城之爭。

　　近幾年由于受到國家的政策、資源等傾斜，重慶的經(jīng)濟總量已經(jīng)攀升至全國第四位。

　　從2024年前三季度GDP總量上來看，重慶以23244億元排名全國第四，比成都高出一個量級，而且無論是名義增速還是實際增速都高于成都，這么看來成渝之爭已有定局。

　　那重慶就真的比成都強了嗎？

　　不！

　　只考慮總量，不考慮兩座城市的面積以及人口明顯有失公允。

　　如果從人均GDP來看，前三季度重慶人均GDP是72833元，而成都是78196元，是重慶的1.07倍。

　　那如果考慮兩座城市的轄區(qū)面積呢，那我們就要引入一個詞：地均GDP

　　也就是GDP÷土地面積=地均GDP

　　這么算下來，

　　重慶的地均GDP是2821萬元/平方公里，而成都是11593萬元/平方公里，是重慶的4倍多。

　　誰是西部第一城，不言而喻。

　　所以我一直都十分看好成都這座城市。

　　不僅是因為成都地處西部少有的平原，更重要的是成都的科研、科教實力強勁，而且2035國土規(guī)劃中定位升級為國家戰(zhàn)略腹地。

　　在城市分化越發(fā)明顯的今天，成都一定是西部城市中最值得投資和置業(yè)的城市。

　　這一切都是因為我對這座城市十分了解。

　　來，接著往下看。

　　01

　　成都給人的感覺除了巴適（四川話，舒服的意思）以外，竟然還很有錢。

　　為什么我這么說呢？

　　趕在2024年最后的兩天時間里，成都就發(fā)布了《成都2024統(tǒng)計年鑒》，迫不及待地把2024年的成果拿出來晾曬。

　　有一個很亮眼的地方，成都2023年末的居民存款余額達到25958億元。

　　這個數(shù)字什么概念呢？

　　根據(jù)目前公布的城市統(tǒng)計情況來看，僅次于北京、上海、廣州、深圳以及重慶，位列全國第六。

　　不僅如此，同比增速14.9%，更是秒殺四大一線城市，只比某幾個副省級城市低。

　　有人肯定回說：存款增加就增加咯，有什么用？

　　非也

　　存款相當于購買力，存款增加也就相當于買房的能力增加，起碼是付首付的能力提升了。

　　當然了，說到首付，那還得考慮貸款，借了錢還是要還的。

　　那成都的貸款情況怎么樣呢？

　　繼續(xù)往下看，

　　截至2023年末，成都住戶存款余額是25958億元，較2019年14901億元增加了74.2%；

　　而貸款情況呢，在2019年至2023年期間，成都住戶貸款余額從10128億元上升至16117億元，也就是說五年間，貸款增加了59.1%。

　　兩者的增速相差了15個百分點。

　　兩項數(shù)據(jù)都在增加，但存款是在狂奔，貸款勉強算小步前行。

　　就貸存比而言，成都的住戶貸存比=16117÷25958=0.62。

　　這個數(shù)據(jù)什么水平？

　　重慶2019年至2022年的住戶貸存比在0.75至0.87，明顯成都更優(yōu)秀。

　　看一下上面這張圖，顯示的是成都近五年的住戶存、貸款走勢。

　　明顯我們可以看到存款余額的增速高得多，貸存比也基本一路向下。

　　前文已經(jīng)說過了，存款是什么？存款就是購買力啊。

　　那存下來的錢，是拿去買房還是去消費呢？

　　02

　　購買力除了看住戶存款余額、貸款余額，還有一個很重要的指標：

　　居民杠桿率。

　　為什么要看這個指標呢？

　　前文討論的住戶存、貸款是以居民有沒有付首付的能力去看的。

　　而居民杠桿率則是以金融屬性的空間去看。

　　畢竟這個年頭，貸款買房的人還是大多數(shù)。

　　而居民杠桿率就很好地反映了一座城市后續(xù)加杠桿的空間了。

　　我們用2023年末成都的住戶貸款余額÷2023年成都的GDP就得到當年的居民杠桿率了：

　　16117億元÷22075億元=73%

　　而重慶呢？

　　2024年重慶的統(tǒng)計年鑒還沒發(fā)布，所以只能用2023年統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)了。

　　重慶的居民杠桿率是66%。

　　這樣一對比，成都確實比重慶高了一點。

　　但如果和四大一線城市比較，成都還是低出一大截。

　　成都的居民杠桿率放到全國去比，也就比全國平均水平高出一點。

　　而且，如果考慮與購房者更密切相關的居民中長期貸款余額，成都的居民杠桿率只有64%。

　　這個數(shù)值與重慶基本相當。

　　所以，成都，這座城市完全具備繼續(xù)加杠桿的空間。

　　加杠桿的空間有了，那加杠桿的意愿呢？

　　我把近五年成都的居民杠桿率都整理好了，直接看下圖：

　　很明顯，近五年成都的住戶貸款余額在逐年增加，居民杠桿率一直在穩(wěn)步提升。

　　所以成都居民的加杠桿意愿是有的。

　　況且，根據(jù)之前測算的房價收入比，成都房價收入比僅18.0，遠低于四大一線城市（上海48.8、深圳39.9、廣州39.4、北京33.4）。

　　房價收入比18.0意味著在成都平均工作18年就可以全款購買一套房子，所以在成都的購房上車門檻還是比較低的。

　　也是印證開頭說的那句“成都巴適得很”。

　　03

　　因為成都數(shù)據(jù)公布得太快了，跑在大多城市前面，所以我們看2023年各座城市的人均可支配收入：

　　成都2023年人均可支配收入是50825元；

　　而重慶呢？是37595元。

　　兩座城市在全國范圍來看都不算很高，成都在全國排名第三十七；而重慶排在倒數(shù)。

　　大部分在中西部的城市人均可支配收入都不高。

　　其實也能理解，身處內(nèi)陸，比不了沿海的確的交通便利，收入水平也就會相應降低。

　　但如果我們把人均收入÷人均GDP，得到平均回報率。

　　為什么說這么算得出來的是平均回報率呢？

　　我來拆解拆解

　　人均GDP相當于是每個人做蛋糕的能力，而人均可支配收入相當于每個人分到的蛋糕，兩者相除，不就相當于回報率嘛。

　　這樣我們就可以算出：

　　截至2023年末，成都的平均回報率是49.3%；

　　北京、上海、廣州、深圳分別是40.8%、44.7%、46.4%、39.3%。

　　沒想到吧，成都的平均回報率比四大一線城市都要高。

　　換句話說，成都這座城市還是很愿意給居民發(fā)錢的，只要把經(jīng)濟搞上去，發(fā)到每個人手里的錢也就越多。

　　正因為成都這座城市比較巴適，而且平均回報率比較高、上車門檻低，所以每年遷入成都的人很多。

　　這個“多”超出你們的想象。

　　普通人了解一座城市的人口流動，一般只會從常住人口的變動去看，但是今天我又要科普一個概念：

　　人口機械變動量

　　什么是人口機械變動量？

　　就是一座城市的遷入人口減去遷出人口的數(shù)量。

　　注意哦，這里是不包含人口的出生以及死亡。

　　也就是說，這個指標更好地反映了這座城市的吸引力。

　　還是以2023年成都為例：

　　遷入35萬人，遷入率22%；遷出16萬人，遷出率10%

　　也就是說，2023年成都凈遷入接近19萬人。

　　19萬人什么水平？

　　還是拿重慶來比較比較。

　　因為2024年重慶的統(tǒng)計年鑒還沒有發(fā)布，所以先用2023年的數(shù)據(jù)。

　　來，直接看下圖：

　　流出403萬，流入221萬，凈流入還是負的。

　　不要質(zhì)疑我的數(shù)據(jù)來源，這都是在重慶官網(wǎng)上能查到的。

　　我只是在客觀分析數(shù)據(jù)，不詆毀、不造謠。

　　這個數(shù)據(jù)只能拆解到這里了，再分析下去，重慶的叔叔就要打電話過來了。

　　感謝看到這里的讀者，因為你們以后判斷一座城市的吸引力，不會只盯著一個常住人口的指標了，抽絲剝繭，還得看這座城市的人口機械變動量。

　　成都2023年凈流入了19萬人，2023年如此，2022、2021、2020年等等都是如此，知道大家謹慎，我也是一樣十分謹慎，得看長期。

　　那遷入的人口意味著什么應該不用我多說了吧。

　　所以你們也能理解為什么我說成都的潛在購買力十分旺盛。

　　04

　　在經(jīng)歷2021、2022年樓市的高峰后，成都的房價也跟著市場回調(diào)。

　　以成都的中德英倫聯(lián)邦B區(qū)最近成交的一套89㎡房子為例：

　　2024年12月的成交均價是2.2萬元/平方米，但在2021年同項目同類型的房子成交均價高達3.5萬元/平方米。

　　也就是說，三年時間價格已經(jīng)回落了37%。

　　要知道，這個項目是2011年首次開盤，開盤均價才6000元/平方米，短短14年時間，價格經(jīng)歷了漲將近6倍，又回落了37%。

　　這個項目體量龐大，入市時間較久，近兩年的價格回調(diào)在我看來相當于是借樓市遇冷，擠掉泡沫。

　　從近一年成都樓市來看，已經(jīng)經(jīng)歷了好幾波的成交量放大、價格跌幅收窄，成都樓市明顯在筑底，隨時可能反彈。

　　不過，無論怎么看，如果一座城市的基本面強勁，短暫的價格下調(diào)，反而是入手上車的好機會。

　　根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，成都2024年共成交涉住用地7017畝，折合468萬平方米，按照3.0的容積率來算，預計2025、2026年能供應約1400萬平方米的住宅。

　　我們從成都2024統(tǒng)計年鑒可以看到，2023年成都成交住宅面積1784萬平方米，而待售住宅面積僅309萬平方米。

　　1400+309＜1784

　　也就是說

　　如果2025年成都住宅的銷售面積與2023年的水平相當，成都的住宅庫存加上2025、2026年的新入市的住宅面積還不夠賣。

　　我始終相信一句話：

　　萬物皆周期

　　房價上漲的時候，大家總是無視風險，硬著頭皮往里沖；在下跌階段，總覺得一波還有一波低，而忽視基本面的變化。

　　最后贈送一句話：

　　悲觀者永遠正確，而樂觀者永遠賺錢！共勉！