開年，就有很多人關注學區房，來咨詢石榴叔的也不少。

從過去幾個月的成交數據看，學區房并沒有走出一條獨立行情。

當然，也不像樓市自媒體說的那樣，一敗涂地，成交量擺在那邊，需求依然存在，只是市場割裂的比較厲害，出現了大量的信息不對稱，讓很多人完全看不懂。

01

家長變了

不得不說，這幾個月我遇到的家長，和幾年前不太一樣了。在教育上，有越來越佛的趨勢。換個角度，可能是卷不動了。

過去幾年，只要提到教育，沒有一個家長不皺眉頭，仿佛有一種力量在推著你在卷，根本停不下來。

最難受的是表里不一，表面上減負，實際上競爭加劇，表面上考試減少，實際上在拼證書。

就拿本地來說，初中優錄除了全優全三好，還要看國賽一二等、劍橋五級至少KET、部分白名單賽事證書。

歸根結底，孩子太多了，優秀的孩子太多了，只能提高篩選標準。

當然，這種佛并不影響家長在教育上的“投入”，只是更為理性，不會像過去那樣不顧一切的加杠桿，對虧損也有一定的認知。

買不起的，虧不起的，完全不考慮學區房了，就準備上上課外班。

能買得起的，尤其外來人口，還是會買，想給孩子創造一個好的學習環境，托舉一下，至少自己不會后悔。

這種變化至少砍掉了學區房市場三分之一的需求。

02

人口是指揮棒

說到學區房，就不能不說人口，這是需求的入口。

拿南京來舉個具體例子，趨勢一目了然。

這里還要考慮二胎三胎的因素，因為這些家庭對學區房的需求，只有一套。

這個數據，近兩年官方都沒有具體披露，不過一胎的占比已低于50%。

這些數據說明什么？在幼兒園關閉潮之后，未來幾年，小學入學人數會大幅下滑，再過幾年就輪到初中了。

所以，學區房市場的整體需求會越來越弱，暫時看不到反轉的可能。

03

大量房子在去學區化

學區房本質是什么？把對教育關注的家庭，通過證書或房價進行篩選，然后集中起來。

孩子能出成績是學校牛嗎？還是老師牛？

在小學階段，我覺得學校的占比15%，老師的占比15%，家庭的占比70%。

在初中階段，學校的占比30%，老師的占比30%，家庭的占比40%。

在高中階段，學校的占比40%，老師的占比40%，家庭的占比20%。

所以當下，反復強調家校共同體的小學，學校的重要性一直在削弱，家長的跟進和付出才是最重要的，到了初中和高中，學校才是最重要的。

很多家長明白這一點之后，對小學學區就沒那么深的執念了，市場除頂級小學被繼續認可外，其他小學已經平均化。

眼下，愿意在小學學區上砸錢的，主要是二胎家庭，雙學區，一次投入解決所有問題。

未來幾年，小學學區房的流動性會進一步下降，學區屬性會大幅削弱，居住屬性差點的大概率要爛在手上。

那么初中呢？很多家長已經意識到中考比高考重要多了。

中產，甚至偽中產家庭，是不能接受教育的不確定性，所以在有條件，還是愿意投入。

很多人問我，去一線初中包出成績嗎？肯定不包，要看孩子自身努不努力。

好的學校，有相對好的學習氛圍，比較高的天花板和競爭參照物，還有一點，就是引導學生形成正確的人生觀和價值觀，學校和學校一對比還是有差距，尤其進入高中后反過來看。

目前初中學區房是極端化發展，經過一輪40%的跌幅，老破小很搶手，因為便宜，買的就是個學位，用完就賣，反正也不住。大家都知道未來要虧錢，總價低，就意味著虧損小，只要學校足夠好，三年以后能脫手。

居住屬性好的房子也搶手，很多人還是在意住的環境。從去年下半年樓市的走勢看，核心區+好學位+次新房，價格都在反彈。

剩下的呢？學校不是一線的，房齡老面積大的，一跌不起，一跌再跌。

學區房是消費品，這個已經得到反復確認了。

小學學區房已經過了大限，現在還在買單學區的，一定要想清楚，幾年后賣不掉，初中如何解決。

不要對小孩未來的成績過分自信，就這么確定能被優錄？你先問問自己夠雞嗎？去年以來，找關系辦理入學的詐騙案頻發。一步錯，步步錯。

初中學區房，大概還能挺3年。

對于現在還持有學區房的，我還是那句忠告，用完就賣，不要有一點猶豫。從去年看，高點往往出現在年底。優質房源出現在6-9月。

最后還想和各位家長多說一句，去了好學校才是第一關，后面要付出更多，一定要有心理準備。

可能有人要反駁我，覺得學校不重要，自己拼就行，那可能是角度不一樣，有很多家庭是不愿意在教育上承受任何風險和不確定性的，如果錢可以解決，那就花錢買房，如果虧不起，就算了。