說說年底市場情況，來自一線市場的反饋。

1)一是之前觀望，猶豫的客戶，紛紛出手了。

一位粉絲買了天河千萬豪宅，猶豫了大半年，從北到南，幾個項目都跑了一遍，最終價格到位之后出手了。

一個是政策幾乎是底部了，首付，利率，稅費幾乎都是比較友好的。

2)二是年底，開發商讓利折扣比例比較大，包括萬博版本T0項目。

當然，也有客戶在等明年的新規戶型，以及地價回調之后更親民的市場價。

實際上，24年超新規，有兩個政策可以空間拓展：

一個是陽臺率20%-30%，擴展套內面積；

一個是，公區計容10%，擴展套外面積。

內外“雙擴展”，空間使用率炸裂。

而且，這些都是政策允許范圍之內。

那么，明年有哪些值得期待的項目？核心是，學鐵商，以及24年超新規。

具體的，來看看。

我們統計了，今年最值得期待的10大新盤，大部分新盤都集中在市區！

（別問為什么有11個，眾所周知足球、籃球硬實力TOP10，一般也是11個）

由于土地市場供應結構的調整，市區釋放了很多區位不錯的地塊，土地市場的“面粉”價格，相對友好。

面粉廠、絹麻廠、琶洲南三兄弟、華樾等改善豪宅。

熙悅江灣、三滘立交、客運站等剛改盤。

當然，不單單是市區，能進入市場的番禺市郊盤也是各具優勢。

像番禺廣場CBD的綠城中銀南地塊、還有地價1.4萬的龍湖洛浦地塊，價格競爭力是有的。

同時，戶型新規空窗期的房子，普遍都能做到25%的陽臺占比，也就是實用率能在120%左右。

而陽臺率20%的，如綠城番禺廣場/客運站、龍湖洛浦新光地塊，使用率對周邊新房也是降維打擊。

而且，大家都在狠狠彌補教育短板，綜合競爭力在線。

頂豪-豪宅-改善-剛改都有的選，尤其是市區剛改盤，會有一批綜合競爭力還不錯的房子。

這一類房源是市場的香餑餑。

沒趕上年底新盤和特惠，想在今年買房的朋友，歡迎添加拆神助手咨詢。

天河區

保利-面粉廠

預計戶型：約200起步

優勢：珠城東-金融城、城市頂豪、一線南向江景

毫無疑問，這是廣州明年的樓市扛把子，城市封面頂豪。

面積段，和我們之前的推測一樣，190-600平，壕無人性。

我就不說大家都看到了的情況，比如前期方案戶型，樓棟布局什么的。

我就說下，我知道的一些概念：

1）產品炸裂，最大化南向江景，使用率超高，比廣州所有在售洋房使用率都高。

沒人能比得過。超級上頭。

2）與臨江大道有一個親密的互聯，互動，可能不用等紅燈，直達珠江邊。

這很有概念性，相當于珠江邊，臨江大道公園，都是后花園了。

3）不過，關注面粉廠的朋友要注意了，面積廠意向爆了，關注項目的買家可能從珠江新城排隊到了南極。

保利-絹麻廠

優勢：近珠城，員村地鐵口、配建學校、二線江景

2025年底的最后一宗地，保利最終以底價5.1萬/平，說實話，這個價格挺貴的，扣除配建可售住宅部分地價5.7-5.8萬/平。

絹麻廠，不是來和面粉廠打架的，其本身定位也是比面粉廠更剛一點，整體會偏改善。

它更靠近員村地鐵站，自身還配建學校，算是填補了板塊的教育空白。

尤其是，保利在這里砸了快190億了，可以期待下是什么品牌學校；江景也只比面粉廠要弱一點，二線望江。

學校和地鐵，對于絹麻廠的受眾人群來說，還是很重要的。

換而言之，如果單從性價比上，絹麻廠可能是比面粉廠更高。

但是，面粉廠的獨一無二性，是絹麻廠無法相比的。

說人話，想買天河CBD，夠RICH就沖面粉廠，夠不上就考慮絹麻廠。

我盲猜一下地塊的戶型哈，不一定對：

比如90-180，四個面積段：

比如，剛改起步90方，陽臺率25%，相當于傳統的120方四房了。

改善120方，搭配超高實用率，相當于傳統的150方；

180方，相當于傳統的210，甚至220方了。

這個面積段，我是自己猜的，僅供參考，不一定對。

對了，拿地當天，保利直接開工大吉了。

珠實-智慧城

預計戶型：70-150，陽臺率25%，超高使用率

優勢：智慧城核心區、學鐵商完備、低密社區。

這塊地自拍地結束后，就有不少朋友在問。

智慧城核心區、21號線地鐵站、廣百廣場、低容積率2.0-2.5、公園環境不錯。

學鐵商基本面都有，城市界面好，還是新規產品，綜合能力不弱，憑借更低的地價可能是接下來智慧城板塊，最有競爭力的新項目。

搭配上低密度和舒適環境，做城市小高層還是相當宜人的。

關于產品，全南向+超新規+3.15米起層高+華為智能系統，70-150平的面積，意味著項目的上車總價可能有驚喜。

比如300萬左右就能上車，天河超高實用率的新房。

海珠區

保利-琶洲南三兄弟

優勢：琶洲CBD南區、豪宅定位、國際學校

目前，琶洲南區的產業、商業都在加速落地，教育配套，以及交通路網的補足。

保利琶洲南三兄弟，定位改善豪宅，戶型或許120方起步+超高使用率。

對于琶洲感興趣的朋友，要等等這塊地的進度了。

越秀·華樾

戶型：248、254、330

優勢：琶洲CBD、頂級外立面和交標、全南向水景

華樾就是琶洲樾的新一期，也是真正的廣州地王，地價去到7.6萬/平。

項目驗資1000萬看板房，文華東方設計師，入戶大堂是酒店風格，整個盤都很酒店風格。

5樓起，是全南向住宅，所有單元無遮擋水景。

區位沒的說，CBD內部的豪宅，賣一套少一套。

中交三滘立交+綠城客運站

戶型：90-140（三滘立交）

優勢：區屬龍頭五中附小、2+廣佛南洲地鐵站、市政公園+河涌

兩塊地很近，配套大部分是共享的，兩個開發商也是兄弟公司就一起說了，他們兩算是相輔相成，一個搞配套，一個搞花園。

中交三滘立交規劃已經出了，預計是90-140平剛改戶型。

優勢是環境，北面是河涌，南面和東面分別有2萬多平的公園綠地，搭配內部花園，預計有大約6-7萬平的園林。

綠城海珠客運站項目，則是離配套更近，南洲地鐵站在旁邊，新配建的五中附小也更近。

無論是客運站還是三滘立交，兩個項目大概率都是能望江的。

主要客群，還是面對海珠的家庭客，上車一族；以及2號線沿線的打工人和琶洲、客村的上班族。

越秀·熙悅江灣

戶型：80、110、123

優勢：11號線+廣佛線雙地鐵、海珠西低總價上車戶型

項目距離11號線棣園約400米、廣佛線&11號線燕崗約600米。

沒有配建學校，周邊還有寶玉直實驗小學、廣州五中、江南外國語學校、海珠外國語實驗學校、工業大道中小學等學校。

據說，入學學校可能會有驚喜，屬于名校，關鍵詞：鮑魚汁。

日前，項目已經開放了，應該是2025年第一批開盤的樓盤。

想在海珠西，以較親們價格上車的客戶，實力相對均衡的熙悅江灣會是個不錯的選擇。

荔灣區

保利珠江印象

戶型：69、85、108、113

優勢：江景、10號線東沙站、康有為紀念小學

保利珠江天悅的姊妹組團，專門做了小戶型，適合老城區上車的組團。

作為剛改小戶型，COCO Park在旁邊、24班小學是康有為紀念小學，距離東沙地鐵站約700米。

而且，印象組團雖然不在內港灣一線，但也能享受到片區發展紅利。

目前，荔灣小戶型基本清盤，像珠江印象這種基本面不錯的項目，是很受歡迎的。

番禺區

綠城-中銀南地塊

預計戶型：105、118、138

優勢：番禺廣場TOD、城市界面好、商業居住氛圍成熟

又是一宗網紅地塊，番禺廣場地鐵上蓋，3+18+22，學校有東興小學、德興小學，商業有萬科里、永旺夢樂城。

值得注意的是，東興小學已經納入德興小學教育集團，后者為省一級。

地塊還可以南向望番禺廣場TOD、有江景。

最近，項目戶型也有路邊社透露了最新規劃，105、108、138，把起步戶型拉的比較大。

預算400-600萬左右的同學，可以關注下。

地塊所在區域的確是整個番禺廣場最好的地方，鬧市中難得的新地塊。

龍湖-洛浦地塊

優勢：兩面江景、沙溪地鐵站、地價1.46萬/平

地塊距離沙溪地鐵站約700米，18號線直達琶洲、珠城；

旁邊有沙溪小學、沙滘中學，后者已經宣布納入仲元附屬教育集團。

還是島內第一個新規戶型。

項目最能打的景觀和價格。島內建筑都不高，可以兩面望江，北望珠江新城。

同時，1.46萬/平的地價，很可能是走剛改方向的產品，意味著產品總價不會太高，與島內豪宅南天名苑是不一樣的產品價格體系。

番禺本地置換客和附近老板，以及18號線工作/上班的人群，可以考慮。

好了。