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　　在很長的一段時間內，保利天悅和萬科翡翠國賓，一直是高新二手房保值的代表，加上融創星美御，可以叫高新二手房的三駕馬車。

　　（萬科翡翠國賓實景）

　　尤其是翡翠國賓的D區，160-192㎡，大戶型，純改善，又南鄰陜西賓館，常年占據高新總價600萬以上二手房成交榜首。

　　（萬科翡翠國賓D區過往成交價）

　　萬科高端社區，高新稀缺位置，外加七小和高新第四學校的學區加持，國賓是每一個高新買房人繞不開的話題。

　　（192㎡，520萬成交記錄）

　　但在2025年的第一周，國賓D區的房價變天了，D區192㎡成交價陷入新低，在570萬掛牌129天后，小區再降50萬，以520萬成交，單價26991元/㎡。

　　很多人覺得都26000+不便宜，這價格很合適，下行市場，降價賣房并不稀奇。

　　（萬科翡翠國賓23年9月掛牌價）

　　但對比過往，這個520萬是真的低，在小區已成交的同戶型里，最貴的一套在去年4月10日，均價36472元/㎡，總價近703萬，而最低的也就620萬，這也是高新少有穩定維持3萬+/㎡的根源。

　　相比2024年，今年成交總價又少100萬，單價又少1萬+/㎡，看得出房東還是好著急，要么不在西安，要么著急套現。

　　道，客觀規律，萬事萬物不以人的意志為轉移，以時間、地點、條件為轉移，房價也是如此。

　　沒有什么房價長虹的小區，綠城全運村做不到，中海曲江大城做不到，保利天悅做不到，萬科翡翠國賓同樣做不到。

　　前世今生

　　這里面有周邊新房的沖擊，有小區品質的限制，更核心的原因，還是改善購買力的萎縮。

　　作為萬科西安少有的“高端”社區，國賓的來歷并不簡單，一方面趕上西安房價上漲期，同時萬科收購寶天土地，于是在2019年，有了這個社區。

　　六年前面世時，小區均價20380元/㎡，D區192㎡大戶型更是賣到均價22000+。

　　（萬科翡翠國賓會所實景）

　　小區配置放當年也很豪華，高標準精裝修，柏麗廚柜勞芬馬桶，漢斯格雅的面盆龍頭；伊萊克斯煙機、灶具；日立中央空調，3M凈水器等，遠超過往萬科標準。

　　頭排無遮擋觀景位，還帶下沉式會所，酒店式大堂，淺灰色外立面辨識度也很高。

　　（萬科翡翠國賓交付實景）

　　小區在2021年交付后，憑借極佳的位置，和不差的小區素質，外加附近學校的利好，二手房價格穩步提升，23年均價已有33000+，業主也是有高新首個均價40000+的期待在。

　　但如同另一個網紅小區華潤悅府，悅璽一樣，同樣是核心位置，改善產品，但仍有時代限制。

　　（保利天瓚選房現場）

　　2024年，同為三環內軟東區域，綠城海棠三章和保利天瓚面世，更好的戶型，更好的會所，更低的價格，當新房25000+，對面二手房33000+，買家的天平開始傾斜。

　　帶來的直接問題就是保利天悅和萬科翡翠國賓二手房大戶型的需求分流，小區開始出現降價苗頭。

　　再到2025年，綠城后續的五章已開始動工，軟東陸續住宅供應，豪宅化趨勢不可避免，贈送更夸張，配置更豪華，價格更實惠，優惠更可談，如此處境，二手房不住想賣，唯有降價。

　　（萬科翡翠國賓交付實景）

　　回歸小區本身，國賓是萬科過往小區里，除大明宮之外，少有的改善社區，但前提是萬科體系內，放在整個西安，比國賓景觀，物業，會所，戶型，裝修更好的小區，太多太多。

　　高端系的地頭蛇優勢，看時間，看機遇，無法長期保持，看過更多新房后，很多人覺得國賓好像也沒有那么高端了。

　　青黃不接

　　如果說以上都是個例，更深層次的原因，其實是改善購買力的萎靡，從2023年開始，由于剛需面臨失業，裁員，降薪三連擊，購買力腰斬嚴重，各大開發商都開始抓改善。

　　143㎡起步，內卷出十幾個戶型，170㎡，220㎡也不算新鮮，花樣頻出，只要手握500萬以上預算，在高新再也不擔心無房可選。

　　一部分中產也是看到這個苗頭，堅定認為大戶型稀缺，更具保值，品質才是房價根基。

　　但殊不知，西安這個被稱為“大號縣城”的區域，改善的涌現，都是一陣，一陣的，很難持續，陜北煤炭價格好了，來了一撥，北上廣人才落戶了，又來一波，周邊村子拆遷，再來一波。

　　而在剩下的大部分時間，穩定需求的還是剛需，即便在高新，能買得起400萬以上，月供1萬以上的人，仍舊是少數的少數。

　　（招商臻觀府二手房掛牌價）

　　于是，改善硬了沒多久，又開始萎靡，從臻觀府開始，再到錦麟天璽，西派國樾、云水天境等，大面積不好賣，降價開始陸續出現。

　　新房這邊，一味求大后，發現143㎡以上賣不動，139㎡以上又開始流行，還是得抓剛需，像極了蘿卜蹲的游戲。

　　這一切的變化，體現在最直接的二手房購買力上，就是600萬以上的房子更難賣了，業主過分相信了西安人的購買能力。

　　從去年開始，西安的17個萬人搖，二手房青黃不接，再到天悅，曲江大城，今天的翡翠國賓陸續降價，只能說，一個時代已經過去。

　　接下來的2025年，以高新，雁塔，經開，港務等為代表，還有源源不斷的土地，新房，更好的戶型，更大的贈送，更狠的優惠，主打量大管飽。

　　二手房的處境，如人飲水冷暖自知，止跌回穩，不住不買，筑底加速，這12字的含金量還在提升。

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　　作者：鬼使白