作者：古德貓寧 授權轉載自公眾號“成竹日本”（ID：czriben）

東京 23 區的房地產市場狀況隨著時代不斷變化。過去幾年，該地區供需平衡出現波動，價格上漲。

最近，據說新建公寓的價格已經超過了泡沫價格。許多因素繼續影響市場，包括 COVID-19 影響和外國投資者的趨勢。

房地產研究公司東京官邸（東京都品川區）23 日公布，11 月份東京 23 區二手公寓平均要價為每 70 平方米 8,531 萬日元（約人民幣 396 萬元），環比上漲 2.7% ！

在投資資金持續涌入的東京都中央六區，投資金額自 2004 年 1 月開始調查以來首次達到 1.4 億日元的水平，比上一年增加了 30% 。與周邊地區的差距正在擴大。

這是以 70 m2 的房子做為參考的數據測算，那么相當于每平 122 萬日元，也就是人民幣 5.7 萬元/平。

大阪府二手公寓 11 月平均價格是 4,220 萬日元（約人民幣 195 萬元），時隔 8 個月下跌，但勉強超過 9 月的水平。

這是以 70 m2 的房子做為參考的數據測算，那么相當于每平 60 萬日元，也就是人民幣 2.8 萬元/平。

東京、大阪 VS 中國一線

最近經常有人談及出海！甚至常說，中產家庭出海第一站，首選日本。

東京、大阪的房價將上漲或正在上漲。

但這是個什么概念？

對于咱小白朋友而言，沒有錨，不太能理解。所以很難立刻建立親密度，信任感，不敢出手。

拋開GDP、城市面積、人口談房價，都是瞎扯淡。 所以本篇我們做個數據呈現，讓大家更直觀感受下，非對比，純分享，單純學習（求生欲強）。

我們先拉來東京、大阪的GDP，和北京、上海、香港對比一下。

東京都經濟核算已編制 2021 年年度報告，東京GDP為 113.7 萬億日元，占全國總額的 20.7%，按照當時匯率算約人民幣 6.5 萬億元。

2021 年，大阪府的縣生產總值（縣內名義GDP比重）為 413,204 億日元，按照當時匯率算約人民幣2.4 萬億元。

2021 年上海市地區生產總值 4.3 萬億元人民幣，北京GDP達 4 萬億元，香港 GDP 達 2.3 萬億人民幣。

也就是說，以 GDP 來排名，東京都＞上海＞大阪府＞中國香港。

那么問題來了，我們在文頭提到的東京 23 區、大阪市——東京都、大阪府的名義上的首都和副首都，那么面積有多大。

可以感受下，如果我們在東京 23 區買房，其實相當于上海外環內、北京五環內！如果我們在山手線內，都心6區買房，就相當于在上海內環，北京二環買房，非常之核心！

山手線幾乎是沿著綠色區域串行的！

接下來，我們來看人口的差異。

因為上海外環內、北京五環內的人口沒官方數據，對比起來有難度，我們就以上海市總體、北京市總體。

同樣的，東京大阪也升級成東京都、大阪府的人口，再結合這些地方的面積，來對比一下。

香港房價如此高，主要是因為可開發的土地少，所以寸土寸金，房價居高不下；但深圳也是一個土地非常稀缺的地方，難怪房價全中國第一。

總體對比之下：

人均面積，東京、大阪均＜上海、北京。

而 GDP ，東京＞上海＞北京＞大阪。

如今我們對東京、大阪的人口、GDP、土地面積情況，有了總體認識。

接下來我們就來進入關鍵環節——房價對比。

東京/大阪的房價

相當于國內什么水平

我們最開頭提到，東京 23 區的二手公寓成交價為 122 萬日元（約 5.7 萬人民幣）/平米，大阪為 60 萬日元（約 2.8 萬人民幣）/平米。

首先要注意！日本的房產面積全部是室內面積，沒有公攤！所以這個價格相對于國內的價格，“過于實在”，還要除以 1.3 。

得出，東京 23 區目前的房價為 4.3 萬人民幣/平米，而大阪則只有 2.2 萬人民幣/平米。

由于今年至今日元瘋狂貶值，東京、大阪的二手公寓的均價兌人民幣相較于 2021 年，其實是下跌的。匯率真是一把殺豬刀……

那么，這個房價跟咱們北上廣深比怎么樣？

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東京沒擠進前三，大阪沒擠進前十。

結合上面看到的GDP、人均土地面積。

能感受到來自日本兩大都市的高性價比！

在日本買房，還圖什么

說到投資日本房產，大家除了有一些情緒，覺得這是給日本送錢。還有一個，就是怕天災，比如怕富士山火山爆發、地震、海嘯，還有人說日本一百年后可能不存在。

日本位于列島附近是歐亞板塊、菲律賓海板塊、太平洋板塊和北美洲板塊的交界地。 同時日本列島還處在環太平洋造山帶、火山帶、地震帶之上。

故日本為一個經常發生地震，也有休眠火山，但同時也擁有溫泉的國家。

但日本的自然問題并不是投資的問題。

否則，為什么那么多叫得出名字的外資公司也涌入？他們沒看到這些風險嗎？

不然。而是這些潛在風險他們也評估過，但總體對他們的投資回報影響小。

另外，日本的房產也有抗震、免震技術，修繕費使用得當、保養好，所以房子的質量也很好，在東京、大阪這些發達地區，10、20 年內不太擔心這些自然災害。

日本房屋的使用壽命一般在 30 年左右，每 5-10 年會做一些防水、電梯維護等小修補，每 20-30 年就會對房屋進行一次大規模的維修，以維護大樓的各項功能。每個月物業會對住戶收取修繕金，主要就是用于這一塊。

修繕金的使用明細、大樓的修繕金結余也會明確放在房屋的《重要事項說明書》中，資金流向公開透明。

而日本的國家層面也在推動房屋質量升級。

1980年，日本提出百年建筑的目標，意在將建筑結構的壽命延長到 100 年，也讓在房子里居住的家庭幾代安居樂業。

而到了 2007 年，自民黨又提出“200年住宅”概念，把房屋使用壽命進一步提高一倍。

國土交通部2009年為推進“200年超長期住宅模型”的綜合措施

在牢固的房屋框架與持續地維修之下，日本的房屋即使過了 5、60 年仍然保持良好狀態。

而且，日本也不是唯一會發生這些災害的國家。

你如果怕，那就別買溫哥華，也在地震帶上；別買洛洛杉磯、舊金山、西雅圖，它們都是環太平洋地震帶；別買菲律賓馬尼拉，它也在地震帶上。

這樣排除下來，幾乎可買的地兒都別買了。這種擔心純屬純擔心，沒意義。

在日本買房：

1、收益穩定，收益確定；

2、無公攤，永久產權；

3、門檻低，無限制，提供錢和身份證；

4、買整棟，高級塔樓等，外國人也可貸款；

5、..............................

海外買房收租，是一個機會。什么機會？讓你能見到更多的可能。

如果你已經意識到，目前出海是個出路，要牢牢把握住，那么先建立個聯系，給自己一個機會，也給我們一個。

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