本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手V：fangsanmei2020，買房，裝修，加好友聯(lián)系。

問答414期

問答不間斷，房哥天天見，本周六團(tuán)隊(duì)放假，初八上班，春節(jié)期間，房子問題小程序內(nèi)下單咨詢，當(dāng)天回復(fù)，祝大家新年快樂！

（買房咨詢，一對(duì)一通道）

問：招商西安璽會(huì)搖號(hào)嗎？

答：2025年西安能搖號(hào)的新房小區(qū)，怕是要個(gè)位數(shù)了，甚至都不會(huì)有，過往大家的搖號(hào)經(jīng)驗(yàn)是基于市場(chǎng)上行，且新房二手房?jī)r(jià)格倒掛，早買既便宜，也有套利空間的經(jīng)驗(yàn)下。

但以上現(xiàn)狀如今都不存在，新房已是早買晚享受，晚買有折扣的存在，二手房更是掛牌量激增，有成交量但價(jià)格跌跌不休，如此現(xiàn)狀下，給優(yōu)惠，降價(jià)格，能賣掉已經(jīng)是很理想的狀態(tài)。

招商西安璽本身，港務(wù)區(qū)最核心的白菜心位置，學(xué)校，公園，公建，商業(yè)等配套齊全，周邊城市面貌極佳，產(chǎn)品上，招商高端系，175㎡起步，400萬(wàn)-800萬(wàn)的放風(fēng)總價(jià)。

作為純享受型自住，或者長(zhǎng)期視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)求保值的，2025年都繞不開招商西安璽，但如此大面積，高總價(jià)搖號(hào)的案例，在西安很少，當(dāng)年最早的曲江星河灣出現(xiàn)過。

港務(wù)雖好，是建立在性價(jià)比前提下，目前超過2萬(wàn)單價(jià)的房子，在港務(wù)區(qū)的流通并不算好，2025年的新房市場(chǎng)也還在止跌回穩(wěn)。

問：高新三期未來走勢(shì)如何，買了中海熙峰里，感覺要賠？

答：賠不賠不是口頭說了算，還是要看高新三期目前的二手房成交現(xiàn)狀。

比較早期的華發(fā)紫薇中央首府，中海寰宇天下，18000+買入，算上交易稅費(fèi)，貸款利息等，目前掛牌賣21000+，也僅是平進(jìn)平出，而更貴買的新希望錦麟天璽，業(yè)主當(dāng)下賣必然要賠了。

很多人不清楚的是，高新三期最早一批的二手房還有中海熙峰里，只不過小區(qū)地處郭杜，和CID核心區(qū)有很長(zhǎng)距離，存在感不強(qiáng)而已。

（中海熙峰里位置示意）

熙峰里本身，優(yōu)勢(shì)在于原本就是長(zhǎng)安腹地，周邊地鐵，住宅區(qū)，產(chǎn)業(yè)園，建材城等配套齊全，很有煙火氣，不足在于享受不到高新CID的核心發(fā)展成果，且周邊城市面貌較差，雖是中海，但本身是小社區(qū)。

（中海熙峰里二手掛牌價(jià)，來源：貝殼）

目前貝殼上掛牌均價(jià)22489元/㎡，沒有成交，原因一是太貴，同樣預(yù)算或更低預(yù)算，西部大道的新房中糧，泰發(fā)祥，陜建，中海都有，價(jià)格更低，城市面貌更好，配套更全，距離高新更近。

二手房部分，西灃路更是不缺，價(jià)格降下去的同時(shí)，融創(chuàng)，新城，金地，萬(wàn)科，碧桂園隨便選擇，這個(gè)價(jià)格買中海熙峰里沒有必要。

所以，高新三期的發(fā)展距離這里太遠(yuǎn)，影響不到，同時(shí)雁塔西部大道的新房，二手又分流這里的需求，導(dǎo)致青黃不接，核心還是買貴了。

即便是中海背書，位置不對(duì)，諸如熙峰里，云錦等，二手房市場(chǎng)不會(huì)有啥驚喜。

問：中建幸福序怎么樣，能看不？

答：幸福林帶旁新房最熱的時(shí)期是2021年，包括融創(chuàng)東方宸院，宸閱和鳴，紅星天鉑，龍湖天曜在內(nèi)，高層普遍賣到18000+，且搖號(hào)困難，一房難求。

再往后，就沒有聲音了，也少有開發(fā)商拿地，利好也不見，圍繞這里的更多是環(huán)球港商業(yè)經(jīng)營(yíng)的困惑，城東樓市自此失去聲音。

（幸福林帶實(shí)景）

但從位置本身來看，有公園，有地鐵，有學(xué)校，有商業(yè)，且又是主城區(qū)，生活便利，充滿煙火氣息，周邊高校，市場(chǎng)都多，又有買房需求，又有消費(fèi)能力，只要新房?jī)r(jià)格合適，不太愁賣。

中建幸福序就是這樣，貼著林帶，地鐵口，學(xué)校，央企的大盤，帶會(huì)所，大門也闊氣，戶型也緊貼時(shí)代，17000+起的均價(jià)，和周邊二手房幾乎沒有差異。

對(duì)于老城東自住，附近工作生活，地鐵換乘的人群，幾乎繞不開這個(gè)小區(qū)，事實(shí)上，2025年好賣的新房，也都是這些老城區(qū)舊改后的小區(qū)，比如城西的華發(fā)，電子城的信達(dá)，以及城東的中建。

問：綠城四章熙海棠121㎡，如果賣23000+，性價(jià)比還高嗎？

答：目前對(duì)外的放風(fēng)價(jià)，高層106-135戶型預(yù)計(jì)2.2-2.4萬(wàn)/㎡，小高層130戶型預(yù)計(jì)2.4-2.5萬(wàn)/㎡，小高層140戶型預(yù)計(jì)2.5-2.7萬(wàn)/㎡，本著開盤還有優(yōu)惠的原則，放風(fēng)價(jià)更多是試探市場(chǎng)。

回歸小區(qū)本身，位置上遜色于五章，六章，但西側(cè)靠近軟西，且東側(cè)是高新十四小，附近南飛鴻，高科，保利等小區(qū)都已落地，以后也是成熟住宅區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)主要是和南飛鴻的新房，二手競(jìng)爭(zhēng)。

綠城在業(yè)主基數(shù)，品牌，景觀，立面，物業(yè)等的優(yōu)勢(shì)，在軟東目前絕對(duì)的一梯隊(duì)，140㎡以下的面積，今年在軟東買新房，也繞不開綠城，相比同區(qū)域的高科，南飛鴻，越秀等都更有優(yōu)勢(shì)。

（綠城熙海棠121㎡戶型）

121㎡為高層2T2的結(jié)構(gòu)，分布在3、7、10三棟樓，套數(shù)也不多，結(jié)構(gòu)上主流的三面寬朝南，約11.7米面寬，三室兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新在于主臥為雙側(cè)窗戶采光，視野更好，四代住宅露臺(tái)贈(zèng)送面積更大。

偶數(shù)層為南向次臥和客廳拉通，更多是拓展客廳空間，擁有最大的南向采光面，奇數(shù)層為北向次臥和主臥轉(zhuǎn)角，面積更大，功能性更強(qiáng)。

最后價(jià)格得三月才知道了，我猜測(cè)不會(huì)這么貴，開盤還有優(yōu)惠。

問：參觀朋友西安的四代住宅，臥室被露臺(tái)遮住了陽(yáng)光，值得嗎？

答：2025年是四代住宅小區(qū)的交付大年，高新三期，港務(wù)區(qū)等陸續(xù)都有二手房可看，讓大家直觀感受室內(nèi)拓展空間，以及相互錯(cuò)層遮擋，隱私，采光的問題。

高層做四代住宅，本質(zhì)不是送空間，而是借空間，相互犧牲，相互成就，外加現(xiàn)在小區(qū)樓間距都小，又是高層疊疊樂的情況下，交房實(shí)景和樣板間看平面，心理肯定有差距。

但從新房現(xiàn)狀看，四代住宅的普及不可避免，無(wú)論是作為產(chǎn)品升級(jí)還是營(yíng)銷道具，但凡現(xiàn)在買新房，普遍四代住宅，但優(yōu)化的空間還有，比如露臺(tái)的外挑寬度，以及東西南北向的露臺(tái)分布。

（理想四代住宅大陽(yáng)臺(tái)小露臺(tái)布局）

比較優(yōu)質(zhì)的方案，是在南向主要生活區(qū)的客廳，主臥等正常做可封閉的陽(yáng)臺(tái)，而端廳東西向，北向等做露臺(tái)，這個(gè)前提是2T2戶和端廳戶型的普及，而更小面積做露臺(tái)，比較雞肋，不如拓展室內(nèi)的功能性和實(shí)用面積。

更需要思考的后期管理問題，西安已有交房后業(yè)主知道違建，也要封閉的案例，按這個(gè)趨勢(shì)，只是開始，以后的四代住宅外立面會(huì)比較丑，且封閉容易，拆除困難，買之前做好心理準(zhǔn)備。

問：咨詢下軟東的高科境閱里，能不能買？

答：沒有不能買的房子，只有不能買的價(jià)格，高科在軟件新城的幾個(gè)地塊，統(tǒng)稱為楓林九里，其中境閱里是位置最好的一塊，東側(cè)緊鄰綠城海棠三章，西側(cè)為高新十五小，且不臨三環(huán)。

（高科境閱里示意圖）

小區(qū)本身還是小社區(qū)，社區(qū)內(nèi)景觀，配套等有限，產(chǎn)品也是傳統(tǒng)的三代住宅陽(yáng)臺(tái)房，戶型建面約109-131㎡，參考均價(jià)23500元/㎡，最大的差異化是周邊都是四代，新房里高科是三代。

雖然少了更多的贈(zèng)送面積，但不喜歡四代，在意隱私，采光，安全性，外立面美觀度的，會(huì)看這里，十五小又是一小的西悅分校，南邊還有高新四完，上學(xué)的也會(huì)看這里。

明年軟東的小面積主要是綠城四章熙海棠，紫薇時(shí)光云境等，有四代有三代，不著急，可以多多對(duì)比，二手房部分，附近蘇寧云著，南飛鴻蘭亭序等還有大量可選，價(jià)格都能談。

問：預(yù)算150萬(wàn)，月供不超5000塊的人，在魚化寨附近買房現(xiàn)實(shí)嗎？

答：從過往幾年的西安二手房成交情況看，150萬(wàn)總價(jià)，100㎡左右，月供不超5000塊，其實(shí)是大多數(shù)人的買房現(xiàn)狀，西安收入兩極分化，但普通打工人，能穩(wěn)定供的起這個(gè)月供，已經(jīng)很不容易了。

西安目前除高新，曲江，航天等高價(jià)區(qū)外，大部分區(qū)域的新房均價(jià)也就15000+上下，比如雁塔大寨路，經(jīng)開尚稷路，港務(wù)秦漢大道北，二手房15000+以下的更是一抓一大把。

（總價(jià)150萬(wàn)內(nèi)貝殼二手房數(shù)量）

比如浐灞的浐灞半島，御錦城，高科麓灣，綠地國(guó)際生態(tài)城，城西的華潤(rùn)24城、萬(wàn)科金色悅城，天朗大興郡等，剛需在當(dāng)下還是首選二手房。

回到魚化寨附近，高新范圍，新房估計(jì)只能看綠城秋月苑，二手房有鴻基新城，玫瑰公館，龍城銘園，天朗藍(lán)湖樹。

而科技西路的雁塔附近，南飛鴻鴻錦城，華洲城，中航華府、銘城國(guó)際社區(qū)，恒大城等都在預(yù)算內(nèi)，新房也有德通昆侖序，選擇范圍很廣。

總結(jié)，2025年，剛需還是首選二手，所見所得，更具性價(jià)比，改善可以看新房，花里胡哨的很多。

問：想不通露臺(tái)加遮陽(yáng)棚的人，當(dāng)初可以不買？

答：四代住宅往后封陽(yáng)臺(tái)，做遮陽(yáng)棚的會(huì)是普遍現(xiàn)象，不僅是西安，全國(guó)也一樣，典型的溫州，也是愛在外立面，封陽(yáng)臺(tái)上折騰的城市，認(rèn)定違建只禁止，而不疏導(dǎo)，治標(biāo)不治本。

從實(shí)用性上，露臺(tái)有采光遮擋，隱私，落灰等諸多弊端，也有放大室內(nèi)空間的優(yōu)勢(shì)，但西安人的生活場(chǎng)景，用的少看的多，可以不用不能沒有。

從封閉后的違建處理看，很難很難，西安過往洋房，別墅違建的，有幾個(gè)處理干凈的，都是馬馬虎虎，不告不究。

（雁棲玫瑰園露臺(tái)實(shí)景）

從已交付的露臺(tái)小區(qū)現(xiàn)狀看，不封閉且外立面統(tǒng)一的，主要是自然界河山Ⅱ，雁棲玫瑰園等這類純改善小區(qū)，室內(nèi)面積本就大，不在乎室外露臺(tái)部分，而大量小面積，室內(nèi)本就局促的，一定會(huì)利用好每一個(gè)空間。

從新房現(xiàn)狀看，如果買新房，幾乎都是四代住宅露臺(tái)房，不喜歡又只能看二手房，二手在小區(qū)環(huán)境，物業(yè)，性價(jià)比上又有差距，因此都是走一步看一步的心態(tài)。

（四代住宅半封閉露臺(tái)實(shí)景）

對(duì)于西安而言，露臺(tái)大量普及后，外立面管理，鄰里安全，糾紛，高空拋物，違建陽(yáng)光房處理的跟進(jìn)還沒有后續(xù)，需要系統(tǒng)梳理管理辦法。

至于說露臺(tái)不好封的，屬于多想，不要懷疑陽(yáng)光房和封窗戶廠家的創(chuàng)意和能力。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | |

【裝修報(bào)告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

作者：Kikyo

房哥1對(duì)1咨詢通道