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每年，媒體總會發布關于房地產市場和經濟的各種駭人聽聞的頭條新聞。

作為房產投資者和房主，我們很容易被這些信息左右。

今天，我們就梳理下2024年市場傳播的那些誤導性觀點。

01

2024年房價將暴跌

這種預測幾乎每年都會上演。

年初，多位專業媒體人士宣稱，利率上升和經濟不確定性將導致房價大幅下跌。

然而，事實證明，房地產市場表現出極強的韌性。

盡管并非所有市場都表現出色（例如墨爾本市場較為疲軟），但強勁的人口增長、低失業率、緊張的供應以及建筑行業的困境，令供需關系持續緊繃，房價并未如預期下跌。

02

加息將導致市場崩盤

盡管2024年持續的高利率確實壓縮了許多家庭的預算，限制了買家的借貸能力，但房地產市場并未因此“崩盤”。

精明的買家及時調整了預算，而大多數投資者依然看好房地產的長期潛力。

實際上，不少澳大利亞人已在房產中積累了可觀的資產，這些擁有高額首付款的買家利用資產升值來換置更適合的住房，或像今年，澳大利亞第一代嬰兒潮的人已到達退休年齡退，他們用自己的資產和退休金來支持子女和孫輩的購房需求。

03

通過建造更多房屋即可解決住房危機

去年，媒體常常提出一個簡單化的解決方案： 建造更多房屋便能緩解住房負擔和供應危機。

聯邦政府計劃從2024年7月起，在未來五年內新建120萬套住宅。然而，這一目標幾乎不可能實現，而且這種解決方案過于簡單化。

這一思路未能觸及住房市場更深層次的結構性問題。

目前新建的大量公寓集中于市中心及周邊的高層住宅，并非許多澳大利亞人渴望的宜居性低密度社區。

建造更多公寓只是解決問題的一個方面。我們還需要關注周邊基礎設施和配套設施的建設，打造真正的社區，而不僅僅是供人睡覺的地方。

住宅建設與人口增長趨勢

04

外國買家推高了房價

盡管外國投資常成為澳大利亞房地產市場的新聞焦點，但事實上，它對房價走勢的影響微乎其微。

與普遍看法相反，《1975年外國收購與接管法案》嚴格限制外國人購買二手房，并要求獲得澳大利亞財政部的批準。

反而在2024年，拍賣前五的海外買家市場除了印度買家增加；中國大陸，中國香港，中國臺灣，越南，新加坡的海外買家的數量明顯降低或選擇離場，房價的上漲主要由人口增長和供應緊張等國內因素推動。

盡管外國買家確實存在，但他們遠不是房價上漲的主要原因。

澳洲房產海外買家前十國家

05

隨著新房供應入市，租金將趨于穩定

2024年，租賃危機成為熱門話題，媒體常提到新增住房供應將緩解租賃問題。

然而，由于人口增長與可租房源之間的嚴重失衡，澳大利亞的租金經歷短期回調后仍然大幅上漲。

移民潮、高利率，以及因房東持有成本上升或政府干預增加而退出市場的投資者，加劇了這一困境。

各州租金年漲幅數據

06

人口增長對市場影響不大

一些評論人士低估了創紀錄的人口增長對市場的影響。

隨著凈海外移民大幅超出預期達到60萬人，無論是租賃市場還是自住房市場，住房需求都迅速飆升。

若2025年彼得·達頓當選總理成功，可能會大幅限制移民人口流入，但是實際數據也會遠高于聯邦政府移民人口的標準，即大于23萬人。

各州人口增長數據，截至2024年6月

07

周邊區域市場將持續繁榮

疫情期間，許多人因追求生活方式的改變和居家辦公的靈活性而推動了區域市場的繁榮，例如布里斯班的黃金海岸和陽光海灘。

然而，到了2024年，形勢發生了變化。

盡管一些區域市場仍然保持穩定，但其他基建未能跟上的地區增長停滯，因為人們逐漸回流城市，尋求就業機會、及更完善的配套設施和便利的生活服務。

“周邊區域市場持續繁榮”的說法忽略了人口流動趨勢的變化。

08

首次購房者將完全被市場淘汰

盡管購房負擔確實非常嚴峻，并且首次置業補貼的上限越來越難買到合適的自住房，但媒體低估了首次購房者的韌性和適應能力。

面對重重障礙，許多首次購房者仍成功進入了市場，例如2024年Greenbank，Logan reserve 等地區75萬以下的房地套餐依舊是一房難求。

他們充分利用政府激勵政策，將目光轉向更實惠的地區，或者接受“租房投資”的理念——在自己理想的居住地租房，同時在負擔得起的地區購買投資房產。

2024年，澳大利亞約有54萬筆房地產交易，其中約20%由首次購房者完成。

09

建筑行業將迅速復蘇

2024年，建筑行業面臨諸多挑戰，包括勞動力短缺、成本上漲以及建筑商破產等問題。

盡管一些媒體樂觀預測行業會迅速復蘇，但事實卻并非如此。

該行業今年因為工會黑幕整頓及新房居民可負擔性問題，導致建筑及開發商預估利潤達不到25-30%來滿足自身需求，從而選擇不進入市場或停止施工，進一步加劇了住房供應的瓶頸問題。

開工量與人口增長對比數據

10

經濟瀕臨衰退

全年，關于澳大利亞即將進入衰退期的悲觀預測不絕于耳。

盡管經濟增長放緩，但強勁的就業數據、政府支出和穩健的消費需求幫助經濟保持了韌性。

澳大利亞也再次證明了其應對經濟風暴的能力。

如果2024年給了我們什么教訓，那就是房地產市場是復雜的，聳人聽聞的頭條新聞很少能完整呈現真相。

作為投資者、房主或有意進入市場的人，深入了解、尋求專家建議，并關注長期趨勢，而非短期的噪音，至關重要。

媒體或中介常常為了點擊率而簡化或夸大事實，但房地產市場不僅僅是圖表上的數字——它關乎人、政策和規劃。

通過保持信息靈通、過濾噪音，你將在2025年及未來更容易地做出明智的決策。

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