大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認(rèn)可的宅建士資格證、租賃住宅認(rèn)證主管資格證，以及金融理財(cái)規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財(cái)領(lǐng)域有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助過數(shù)百名客戶實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。

近期，我開設(shè)了《翻老師日本投資進(jìn)階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P(guān)于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

如果你對(duì)日本東京感興趣，掃描下方二維碼進(jìn)群，和翻老師一起聊聊。

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“為什么那么多人選擇老舊房產(chǎn)投資？”

“減價(jià)折舊真的能省這么多稅嗎？”

“會(huì)不會(huì)隱藏什么風(fēng)險(xiǎn)？”

面對(duì)東京房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨復(fù)雜的趨勢(shì)，不少投資者總是在了解市場(chǎng)時(shí)問出類似的問題。

而在我的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)中，減價(jià)折舊正是許多資深投資家持續(xù)追捧二手房產(chǎn)的關(guān)鍵。

今天，我們就來揭開這項(xiàng)被稱為“不動(dòng)產(chǎn)投資核心策略”的秘密。

減價(jià)折舊是什么？

簡單來說，減價(jià)折舊是將建筑物的購買成本，按稅法規(guī)定的年限分?jǐn)偟矫磕甑馁M(fèi)用中，從而減少應(yīng)稅所得的財(cái)務(wù)工具。

關(guān)鍵點(diǎn)在于，這是一種賬面費(fèi)用，沒有實(shí)際的現(xiàn)金支出，卻能顯著降低稅負(fù)。對(duì)于想要優(yōu)化現(xiàn)金流、提高稅務(wù)效率的投資者來說，它不僅是策略，更是一種必要。

為什么減價(jià)折舊“威力無窮”？

1. 減稅：賬面收入更低，稅金更少

減價(jià)折舊直接影響所得稅的計(jì)算基礎(chǔ)，使投資者實(shí)際支付的稅金減少。尤其對(duì)于高收入人群，這種效果更加明顯。

2. 增加現(xiàn)金流：隱藏的收入來源

每年折舊帶來的節(jié)稅效果，實(shí)質(zhì)上是增加了您的可支配現(xiàn)金。

3. 投資加速回本

折舊費(fèi)用在前幾年集中，快速回收投資成本，為新的資產(chǎn)配置留出更多可能。

減價(jià)折舊如何計(jì)算？

減價(jià)折舊的計(jì)算主要取決于建筑物價(jià)格、法定耐用年數(shù)和建筑物的已使用年數(shù)。

以下是常見結(jié)構(gòu)的法定耐用年數(shù)：

實(shí)例計(jì)算

假設(shè)您購買了一棟鋼筋混凝土建筑：

? 建筑物價(jià)格：6000萬日元

? 已使用年數(shù)：20年

? 法定耐用年數(shù)：47年

折舊期間公式：

（法定耐用年數(shù) - 已使用年數(shù)）+（已使用年數(shù) × 0.2）

折舊期間 = （47年 - 20年）+（20年 × 0.2） = 33年

每年的折舊費(fèi)用：

6000萬日元 ÷ 33年 ≈ 181.8萬日元

這樣，您每年可計(jì)入的費(fèi)用為181.8萬日元，在應(yīng)稅所得中扣除。這種“賬面操作”卻沒有實(shí)際支出，為您的稅務(wù)規(guī)劃帶來巨大優(yōu)勢(shì)。

減價(jià)折舊在投資中的實(shí)際應(yīng)用

案例：用減價(jià)折舊優(yōu)化稅務(wù)負(fù)擔(dān)

某投資者年薪1200萬日元，購買了一棟總價(jià)1億日元的建筑物（其中建筑物占50%，折舊年限為5年）。假設(shè)年租金收入為900萬日元，稅務(wù)情況如下：

1. 年租金收入：900萬日元

2. 每年折舊費(fèi)用：1000萬日元（5000萬日元 ÷ 5年）

3. 其他費(fèi)用：400萬日元

4. 應(yīng)稅所得：900萬 - 1000萬 - 400萬 = -500萬日元

通過減價(jià)折舊，這位投資者不僅免除了租金收入的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還將多余的500萬日元虧損與工資收入抵扣，實(shí)現(xiàn)整體稅務(wù)節(jié)約。

市場(chǎng)趨勢(shì)：為什么老舊房產(chǎn)更有吸引力？

1.短期折舊加速回報(bào)

法定耐用年數(shù)較短的老舊房產(chǎn)，允許在更短時(shí)間內(nèi)計(jì)提折舊。例如，超過法定耐用年數(shù)的木結(jié)構(gòu)房產(chǎn)，折舊期間僅為法定年數(shù)×0.2。這意味著，投資者可以在短短幾年內(nèi)回收大部分成本。

2. 資產(chǎn)配置更靈活

快速的現(xiàn)金流回報(bào)，讓投資者更有能力進(jìn)行資產(chǎn)重新配置，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

3. 低總價(jià)、高收益率

與新建房產(chǎn)相比，老舊房產(chǎn)總價(jià)更低，而建筑物部分占比更高，帶來的折舊費(fèi)用也更可觀。這種結(jié)構(gòu)，使得老舊房產(chǎn)在稅務(wù)規(guī)劃上更具優(yōu)勢(shì)。

減價(jià)折舊可能的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

1. 折舊結(jié)束后的現(xiàn)金流壓力

在折舊期間結(jié)束后，應(yīng)稅所得會(huì)恢復(fù)甚至增加，可能導(dǎo)致稅務(wù)成本驟升。建議在折舊期內(nèi)儲(chǔ)備更多資金或投資其他資產(chǎn)以平衡風(fēng)險(xiǎn)。

2. 出售時(shí)資本利得稅增加

因?yàn)檎叟f降低了賬面價(jià)值，未來出售房產(chǎn)時(shí)的賬面利潤可能被放大，導(dǎo)致資本利得稅增加。

對(duì)策：通過翻新等方式提升房產(chǎn)價(jià)值，部分抵消稅務(wù)影響。

3. 貸款還款的債務(wù)交叉（Dead Cross）

當(dāng)貸款本金的年還款金額超過租金凈收入和折舊費(fèi)用總和時(shí)，可能出現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流局面。合理規(guī)劃貸款結(jié)構(gòu)和房產(chǎn)選型尤為關(guān)鍵。

投資建議：如何利用減價(jià)折舊實(shí)現(xiàn)“超額回報(bào)”？

1. 選擇“節(jié)稅友好型”資產(chǎn)

?二手多戶型公寓樓：多戶型公寓的建筑物比例通常較高，總價(jià)相對(duì)較低，非常適合追求快速折舊和穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資者。

?小型商業(yè)地產(chǎn)：例如位于人口密集區(qū)域的小型零售鋪面，建筑物折舊比例大，且租金收益相對(duì)穩(wěn)定。

2. 投資于耐用年數(shù)短但高收益率的房產(chǎn)

針對(duì)法定耐用年數(shù)較短的木造房或輕量鐵骨房產(chǎn)，這類房產(chǎn)每年可計(jì)提的折舊費(fèi)用較高，同時(shí)在租賃市場(chǎng)中需求強(qiáng)勁，能實(shí)現(xiàn)快速回本和穩(wěn)定收益。

3. 區(qū)域選擇聚焦交通便利的中高需求地段

選擇如東京23區(qū)內(nèi)的二線住宅區(qū)或新開發(fā)區(qū)域（如有明、北千住），這里的房產(chǎn)總價(jià)較市中心低，但租金需求旺盛，且有較大的增值潛力。

4. 多元化資產(chǎn)配置，降低單一風(fēng)險(xiǎn)

可以組合投資不同類型的房產(chǎn)，例如部分資產(chǎn)配置于節(jié)稅效果突出的木造住宅，部分用于長期保值的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓樓，平衡短期收益與長期穩(wěn)定性。

在日本房地產(chǎn)市場(chǎng)中，減價(jià)折舊是優(yōu)化投資回報(bào)的重要工具。

通過合理運(yùn)用這項(xiàng)策略，投資者不僅能降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還能顯著提升現(xiàn)金流，快速實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。

懂得用減價(jià)折舊規(guī)劃稅務(wù)的投資者，往往能更高效地達(dá)成收益目標(biāo)。這不僅是一項(xiàng)財(cái)務(wù)技能，更是實(shí)現(xiàn)長期成功的投資策略。

如果您希望了解更多減價(jià)折舊的實(shí)操方法，或需要根據(jù)個(gè)人目標(biāo)制定投資計(jì)劃，歡迎隨時(shí)與我聯(lián)系。我將用專業(yè)知識(shí)，為您的每一次決策提供堅(jiān)實(shí)支持！

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