大家好，我是翻老師，現(xiàn)居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產(chǎn)行業(yè)也有5年多，擁有日本政府認(rèn)可的宅建士資格證、租賃住宅認(rèn)證主管資格證，以及金融理財(cái)規(guī)劃師資格證，在房產(chǎn)投資及金融理財(cái)領(lǐng)域有豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，幫助過數(shù)百名客戶實(shí)現(xiàn)家庭資產(chǎn)再配置。

我開設(shè)了《翻老師日本投資進(jìn)階》專欄，持續(xù)為大家?guī)黻P(guān)于日本東京的一切，生活、房產(chǎn)、投資等等。

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翻老師東京房產(chǎn)投資合集（點(diǎn)擊查閱??）

很多人以為自己買的是“房子”，但在日本，尤其是在東京，你真正買下的是“土地 + 建筑”這兩個(gè)資產(chǎn)維度的組合包。

而這兩者的價(jià)值權(quán)重，差距巨大：建筑會(huì)折舊，但土地長(zhǎng)期不貶，甚至可能升值。

所以你評(píng)估一處房產(chǎn)時(shí)，最核心的問題不是“價(jià)格高不高”，而是——“這套房子里，土地到底值多少錢？”

買一棟樓，你買的不是房子，而是一塊地上的現(xiàn)金流機(jī)器。

當(dāng)別人看房是從戶型開始、看面積、看裝修；

但當(dāng)你投資的是一整棟樓，你面對(duì)的已不是“一個(gè)空間”，而是一個(gè)系統(tǒng)：

- 它的

- 它的

- 它的

- 它的

整棟樓的“價(jià)值主導(dǎo)權(quán)”，其實(shí)是土地決定的。

在東京核心區(qū)，哪怕是一棟建于1985年的RC公寓，只要它坐落在一個(gè)“稀缺宅地”上，哪怕樓已老化，它依舊值錢。

為什么？

因?yàn)檫@棟樓背后，是一塊擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、整塊控制權(quán)、完整容積率的“黃金地段”。

相比單戶型僅能“共享地權(quán)”或“持有數(shù)平米”，整棟樓投資人擁有土地的完整控制權(quán)，這是未來重建、翻新、甚至轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)的最大底氣。

建筑部分不是包袱，而是可以“抵稅”的資產(chǎn)。

日本不動(dòng)產(chǎn)的折舊機(jī)制，正是整棟樓投資的隱藏優(yōu)勢(shì)：

- RC造耐用年限47年，法人購(gòu)買后可在一定年限內(nèi)進(jìn)行加速折舊

- 折舊并不影響實(shí)際現(xiàn)金流，卻能大幅壓低法人賬面盈利

- 建物部分即使老舊，只要定期修繕得當(dāng)、管理制度健全，仍可維持穩(wěn)定出租

買整棟樓不是“怕折舊”，而是“要折舊”——這是你對(duì)抗稅務(wù)、穩(wěn)住回報(bào)的底牌。

怎么判斷整棟樓的土地值多少錢？

很多投資人以為整棟樓總價(jià)貴，就代表土地值錢，但事實(shí)上，“整棟樓里面土地值多少”才是真正決定這棟樓保值力的關(guān)鍵。

判斷方式不復(fù)雜，我們通常從三個(gè)角度來估算：

① 看“路線價(jià)” × 土地面積 × 修正系數(shù)：
這是國(guó)稅廳每年公布的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，是最基本的“賬面估值”，也就是你這塊地的官方保底值。

② 看“同類整棟樓成交價(jià)”減去建筑殘值：
也就是“這棟樓去掉老房子后，剩下的地值多少錢”，這是投資人最關(guān)心的“凈值部分”。

③ 看土地大小與容積率：
地不在大，有“建得起的權(quán)利”才值錢。例如土地面積雖小，但容積高、道路條件佳，有可能未來可以加建或重建，價(jià)值就被放大。

總之，整棟樓的地段不是故事講得多好，而是這塊地能不能給你帶來未來的“穩(wěn)”和“變”。

整棟樓投資策略比較表：

從“買單位”到“買結(jié)構(gòu)”的躍遷。

投資整棟樓，不再是追價(jià)格、比單價(jià)的游戲，而是看透結(jié)構(gòu)、搭建系統(tǒng)、配置現(xiàn)金流。

你要懂得：土地是底線，建筑是工具，租金是現(xiàn)金流，而你是經(jīng)營(yíng)者。

當(dāng)別人還在選“第幾層、哪個(gè)朝向”的時(shí)候，整棟樓的投資人早已在測(cè)算“退場(chǎng)底價(jià)+折舊期+重建可能性”。

這就是維度的不同，也是真正資產(chǎn)投資者的思維差距。

如果你對(duì)日本市場(chǎng)感興趣，如果你想在東京做資產(chǎn)的分散配置，歡迎掃碼進(jìn)入《翻老師日本投資進(jìn)階》群，我在東京等你。

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