當下，乃至未來一段時間，溫州“第四代住宅”將如雨后春筍般涌現(xiàn)，住房又要迎來新一輪產(chǎn)品迭代。

喜新厭舊是人的天性，更是價值的體現(xiàn)。那么，過去建的房子，會被淘汰嗎？未來，怎樣的房子才具備長期價值？

今天，我們一起捋一捋。

01

除了近40余年，從古至今，從城市到農(nóng)村，溫州人住的一直是落地房。

因過去缺乏規(guī)劃的無序建設(shè)，這些落地房大多質(zhì)量差、布局亂，成為城市瘡疤，從而在前些年的“大拆大整”中，溫州拆了相當規(guī)模的落地房。

不過，這些落地房還有很多沒拆完。

其中，歷史文化街區(qū)內(nèi)的落地房，因具備了歷史文化價值，或?qū)㈤L期保留。即便拆除、改造，也會盡可能恢復原貌。

歷史文化街區(qū)內(nèi)的落地房

至于歷史街區(qū)以外的，城中村、城郊結(jié)合部，從長期看，大部分都逃不過拆除的命運，只是時間問題。

僅有像小壩坊、雙井坊等少數(shù)，僅征收，改造為商業(yè)街區(qū)，但也因停車難等原因，熱度難以長期保持。

當然，溫州的城郊結(jié)合部規(guī)模著實龐大，很多地方未來10年甚至20年，都不一定能拆除。

城郊結(jié)合部

這些落地房當前幾乎沒有二手房價值，僅有在歷史文化街區(qū)內(nèi)，被納入2中海壇校區(qū)、市實驗中學老校區(qū)等名校的學區(qū)房，才能在二手房市場上能賣出高價。

02

翻閱歷史我們就知道，上世紀80年代起，溫州開始建設(shè)一批多層住宅，當時稱之為“新村”。

比如，翠微新村、花坦頭新村、馬鞍池新村、蒲鞋市新村、雙井頭新村、洪殿新村等。

這批早期的“新村”連外立面都沒刷，直接水泥裸露。

蒲鞋市的水泥裸露房子

到了上世紀90年代初，像水心住宅區(qū)、上陡門住宅區(qū)、橋兒頭住宅區(qū)等，外立面好歹刷了一層涂料。

上陡門住宅區(qū)的涂料外立面

那些年，外墻磚還屬于“好材料”，像人民路沿線的多層住宅，以及當時的“頂級豪宅”伯爵山莊，外立面都用了外墻磚。

到了上世紀末，黃龍住宅區(qū)、南浦住宅區(qū)、站前東小區(qū)等，多數(shù)多層住宅都采用了外墻磚，基本上是最后一批外墻磚的多層住宅。

外墻磚

這些多層的硬傷，在于沒電梯、沒地下停車場，以至于后來被淘汰，如今二手房僅約10000元/㎡出頭，學區(qū)好也高不了太多。

當然，像2中海壇校區(qū)、南浦實驗中學春暉校區(qū)的多層住宅，房價是被招生預警、分流所打壓的。

單價低、面積段小，總價也低，一些經(jīng)濟條件有限的購房者，還是會買這種“老破小”。

那么今后，這些多層住宅會拆嗎？

早期用預制板建設(shè)的，遲早會拆。后來用鋼筋混凝土建設(shè)的，就很難拆了。

住建部那句“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍”，從某種程度來講，就是指這些多層住宅。只不過，改造未必是拆除。

03

上世紀90年代，在多層住宅流行的同時，高層住宅也開始冒泡了，從人民路開始。

當時，溫州人將其稱之為“大廈”，認為住高樓、有電梯，就是豪宅。

到了上世紀末、本世紀初，隨著城市框架迅速拉開，車站大道、江濱路、新城大道等沿線，也相繼建設(shè)了一大堆高層住宅。

不過當時，這些高層住宅還是以沿街的獨棟、雙子樓等形式存在，未形成小區(qū)，甚至商住混合。

至于外立面，一開始用外墻磚，后來改用涂料。

普通高層住宅

這種獨棟、雙子樓的沿街高層住宅，如今，也是二手房市場上的困難戶。

后來，以大自然家園為代表的小區(qū)，成為主流。

這些小區(qū)以高層住宅為主，封閉管理，帶有園林景觀、地下停車場，相對現(xiàn)代化一些。

當時的商品房，外立面都是普通涂料。后來，就連安置房也建成了高層住宅，有些也是封閉式小區(qū)，同樣用普通涂料，交付初期從外觀看與當時商品房差別不大。

這些普通涂料外立面的高層住宅，尤其是商品房，面積段普遍偏大，如今淪為“老舊大”。而一些大面積的安置房，則成了“老破大”。

大自然家園

這種房子是最尷尬的，有錢的看不上，沒錢的買不起。

如今，這些“老舊大”、“老破大”，二手房普遍僅10000元/㎡出頭，很難超過15000元/㎡，較低的甚至僅約8000元/㎡。

倘若是高層住宅里的小戶型，二手房情況稍好一些，畢竟能滿足一部分人的養(yǎng)老需求，從樓梯房置換過來。但是，這種高層小戶型，一般都是安置房。

04

大概2005年之后，溫州陸續(xù)冒出一些品質(zhì)住宅，以中央公館、華府天地、金色尚品等為代表。

這批商品房園林景觀好、人車分流，有些還有會所，建筑展現(xiàn)出歐式風格，外立面采用石材干掛或真石漆。

小區(qū)還是小區(qū)，但幾乎每個方面都做了升級，溫州的住宅終于稱得上品質(zhì)了。

置信原墅

當然，2008年溫州還出現(xiàn)了鹿城廣場，外立面是超大面積的玻璃幕墻，成為超前的存在。這一點，后面再講。

2011年之后，溫州受“老高事件”影響，溫州房價應(yīng)聲下跌。為吸引購房者，這類歐式住宅不再僅限于市中心的幾個豪宅，而是席卷了全溫州，連剛需都如此。

最典型的，要數(shù)南湖板塊的國賓1號，還有甌海中心區(qū)的中央城、中央公園等。

歐式住宅

到了2016年，溫州樓市明顯回暖，這種歐式風格反而被淡化了，建筑風格變得簡潔，只保留了暖色調(diào)。

暖色調(diào)住宅

大概2018年起，連暖色調(diào)都不流行了，轉(zhuǎn)為灰色為主的冷色調(diào)，開始流行現(xiàn)代風格。

風格漸變的高層小區(qū)

同時，大批以中等商品房為標準的安置房，開始建設(shè)，以至于形成了現(xiàn)在的規(guī)模。

05

2019年起，當安置房朝著商品房方向“卷”，那豪宅只能更“卷”。

其中，部分豪宅開始使用鋁板作為外立面，同時增加玻璃幕墻占比，以更高的“窗墻比”，既展現(xiàn)外立面質(zhì)感，又增強室內(nèi)采光、視野。

也就是說，在鹿城廣場亮相10余年后，其他豪宅才開始走這條路。但是，還是沒有一個豪宅，外立面做得比鹿城廣場好。

鹿城廣場與其他住宅的鮮明對比

不過，即便比不過鹿城廣場，這些以玻璃幕墻為主的豪宅，外立面也非常現(xiàn)代化，對城市形象起到了明顯提升。

比如，濱江上品、鳳起玉鳴、鹿城壹號、翡翠天地等。

翡翠天地

到了2021年，樓市見頂，隨后急轉(zhuǎn)直下。這些高價拿地的開發(fā)商，只能繼續(xù)“卷”。

外立面“卷”到頭了，那就比誰的大門更氣派，誰的會所配套更奢華。

這一輪品質(zhì)升級從天樾璽開始，后來又有一眾豪宅效仿，如今也慢慢成了豪宅標配。

06

如今，樓市到了再一次提振的時候，為了尋找新的吸引力，建設(shè)“好房子”成了提振樓市的重要著力點。

其中，“第四代住宅”通過空中花園等方式的拓展面積，抵消了公攤面積的折損，大大提升了使用空間、實際得房率。

同時，低密度住宅“有天有地有花園”，通過地下室、花園、露臺等增加使用面積，還出現(xiàn)了一系列新中式風格的建筑。

新老住宅的強烈反差

那么，“第四代住宅”與低密度住宅，會顛覆此前的住宅嗎？

關(guān)鍵還在于品質(zhì)與維護，而非得房率。

對于普通住宅來講，得房率很重要，但是作為豪宅，一旦面積足夠大，更重要的是形象。

正如鹿城廣場，即便戶型普通、得房率一般，依舊是溫州豪宅的佼佼者，還是比那些有拓展面積、得房率高的小區(qū)更保值。

而“第四代住宅”的空中花園，低密度住宅的露臺，能否確保外立面不被破壞呢？這有賴業(yè)主意識，以及高水平的物業(yè)管理與服務(wù)。

不同年代建筑風格同框

建筑風格同框

可以預見，當?shù)谒拇≌罅棵媸校切┑囟尾徽純?yōu)勢，又沒有景觀、學區(qū)資源加持的老房子，只會越來越便宜。

至于未來，住宅還會如何更新?lián)Q代？拭目以待！

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